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Beschlussmöglichkeit einer Nutzungseinschränkung des Gemeinschaftseigentums


06.07.2006 15:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrter Anwalt,

wir bewohnen ein ehemaliges Bauernhofareal mit 4 Parteien in verschiedenen Gebäuden und Sondernutzungsflächen. Unsere Belange sind durch eine Wohnungseigentumsbegründung (Teilungserklärung) geregelt.
Diese sagt einer Partei eine Erreichtung einer neuen Wohneinheit auf Ihrer Sondernutzungsfläche zu, macht aber keine detailierten Angaben über das Nutzungsrecht der Gemeinschaftsfläche für eine eventuelle Mietpartei in dieser Wohneinheit.
Drei Parteien stehen nun in dem Interesse das Nutzungsrecht für zukünftige Mieter der neuen Wohneinheit auf der Gemeinschaftsfläche auf ein reines Wegerecht zu beschränken, nicht aber z. B. eine Benutzung der Gartenfläche zum Ballspielen zu dulden.
Meine Fragen sind :
1. Ist die Beschränkung mit Gegenstimme der Partei, die die Wohneinheit errichtet, durchsetzbar und wenn ja auf welchem Wege?
2. Bringt die Zubilligung einer zweiten Wohneinheit innerhalb der Teilungserklärung automatisch die gleichen Nutzungsrechte für Mieter mit sich, wie für die übrigen Eigentümer des Areals?



06.07.2006 | 18:23

Antwort

von


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Sehr geehrter Rechtssuchender,

Ihren Schilderungen zur Folge, haben Sie eine Wohnungseigentümergemeischaft begründet.

Wenn die Teilungserklärung nichts über die Nutzungsrechte der Mietparteien sagt, dann würde ich empfehlen im Rahmen einer einberufenen Wohnungseigentümerversammlung einen Beschluss dahingehend zu fassen, dass die Mieter die Gemeinschaftsflächen nur als Weg benutzen dürfen. So haben die Eigentümer gem. § 15 WEG die Möglichkeit, den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung zu regeln. Sie können also z.B. vereinbaren, wie und wann die gemeinschaftliche Gartenfläche genutzt werden kann. Sollte eine solche Vereinbarung also fehlen, sollte diese durch Beschluss herbeigeführt werden.

Da hier keine baulichen Veränderungen im Raum stehen, reicht es aus, wenn Sie dies mehrheitlich beschließen, d.h. mit mit 3/4 Mehrheit.

Gem. § 13 WEG kann grundsätzlich jeder Eigentümer die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäude vermieten. D.h. der Wohnungseigentümer hat gegenüber dem Mieter die Pflicht, das Sondereigentum zum Gerbrauch zu überlassen. Die Rechte des Mieters leiten sich also aus dem Mietvertrag ab. Dies bedeutet aber nicht zwangsläufig, dass dem Mieter die gleichen Nutzungsrechte wie dem Eigentümer zustehen. Es muss dem Mieter aber der Zugang zur Wohnung gestattet werden.

Problematisch ist allerdings, ob Sie Ballspiele von Kindern generell verbieten können. Denn dies könnte evtl. mit dem Grundgesetz kollidieren, da Kinder auch Freiräume für Ihre Entwicklung benötigen. Dies kann ich Ihnen aber im Rahmen einer Online-Beratung nicht seriös beantworten. Hierzu müsste eingehender in der Rechtsprechung recherchiert werden.


Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt

www.kanzlei-glatzel.de



Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 07.07.2006 | 10:29

Sehr geehrter Herr Glatzel,

vielen Dank für ihre Antwort, die mir sehr weiterhilft, es bleibt für mich jedoch folgendes offen:
In §15 WEG Absatz 3 steht : Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen...
und nach
§ 13 Rechte des Wohnungseigentümers Absatz (2) Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14, 15 berechtigt. An den sonstigen Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums gebührt jedem Wohnungseigentümer ein Anteil nach Maßgabe des § 16.
und eben § 16 Nutzungen, Lasten und Kosten Absatz
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.

Kann der Vermieter nach diesem Paragraphen die Benutzung der Gemeinschaftsfläche auch für seine Mieter einfordern?

Und ist die eventuell beschlossene Vereinbarung im Grundbuch festzuhalten?

Über eine kurze Antwort würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichem Gruß,
M.G.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.07.2006 | 16:28

Sehr geehrter Rechtssuchender,

grds kann der Wohnungseigentümer, soweit er zur Vermietung berechtigt ist,seinem Mieter Mitbesitz an dem Gemeischaftseigentum einräumen, so dass auch diese das Gemeischaftseigentum benutzen können. Es ist aber nicht ausgeschlossen, dass durch Teilungserklärung oder Eigentümerbeschluss der Mitbesitz für bestimmte Teile des Gesamteigentums für Mieter untersagt wird. Dies dürfte wohl aber nicht soweit gehen, dass dem Miteiegntümer hierdurch die Vermietung faktisch unmöglich gemacht wird,
weil dann zB der Mieter gar nicht mehr die Möglichkeit hätte in die gemietete Wohnung zu gelangen.

Man kann auch daran denken, eine Grunddienstbarkeit für Dritte (Mieter) am Gesdamteigentum einzuräumen und in das Grundbuch einzutragen. Hierfür bedarf es aber eines Wohnungseigentümerbeschlusses.

Mit freundlichen Grüssen

Marcus Glatzel
Rechtsanwalt

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