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Beschlusskraft Eigentümerversammlung auf abweichenden Inhalt zur TE

16.07.2009 15:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Wir haben vor einem Jahr eine Eigentumswohnung in einem 6 Parteien Haus gekauft (unser Wohnungsanteil liegt bei 23 %). Zum damaligen Zeitpunkt war der Hausverwalter nicht richtig bestellt, so daß es erst einer nachträglichen notariellen Bestellung der Verwaltung bedurfte. Diese haben wir im März 2009 erhalten, obwohl der Verwalter seit 2007 im Amt ist. Seit Mai sind wir nun auch offiziell Eigentümer - nach gut einem Jahr Verzögerung!!!

Im Jahr 2007 fand eine Eigentümerversammlung statt, in der die Eigentümer die Renovierung/Sanierung der Treppen vor dem Haus beschlossen haben (unter Leitung der gleichen Verwaltung). Damals wurde entschieden, die Verteilung der Kosten
nach Wohnungsgröße vorzunehmen. Dabei hat ein Eigentümer (nach seiner Aussage) kräftig protestiert, da er den größten Eigentumsanteil am Haus (6 Parteien) besitzt. Im Protokoll wurde dennoch vermerkt, dass die Eigentümer „einstimmig (mit einer Enthaltung)“ entschieden haben. Der besagte Eigentümer hat keinen Einspruch gegen das Protokoll erhoben, weil er es wohl faktisch überlesen oder eben auch nicht gelesen hat und erst jetzt darauf gekommen ist. Ob die anderen Eigentümer während der Abstimmung in Kenntnis der TE waren, kann ich nicht sagen. In jedem Fall wurde von der Verwaltung weder in der Versammlung noch nachher im Protokoll ein Verweis auf die TE gemacht.

Wichtig ist zu vermerken, dass in der Teilungserklärung folgender Passus steht:

Nach § 11, Absatz 2c in Verbindung mit § 5, Absatz 2 des Teilungsvertrages ist die Abrechnung der Instandhaltungsarbeiten nach Wohneinheiten vorzunehmen, d.h. jede Wohnung zahlt den gleichen Anteil. Die Teilungserklärung wurde nicht nachträglich geändert und uns beim Wohnungskauf übergeben. Mit unserem notariell beglaubigten Kaufvertrag akzeptieren wir die TE sowie natürlich alle uns übergebenen Protokolle.

Im Januar 2009 fand eine Eigentümerversammlung statt, bei der nochmals über die Sanierung gesprochen wurde, da der Verwalter bisher aus „persönlichen“ Gründen nicht dazu gekommen ist, sich dem Thema anzunehmen. In dieser Versammlung wurde lediglich beschlossen, dass die Sanierung entweder über die Hausverwaltung direkt oder aber über einen anderen Dienstleister erfolgen wird. Die Kostenverteilung wurde nicht noch mal als Punkt aufgenommen. Des Weiteren wurde beschlossen, bei den Rücklagen für Instandhaltung den bisher üblichen (bisher angewandten, aber von der TE abweichenden Schlüssel) zu verwenden. Bei der Abstimmung hatten wir wie gesagt kein Stimmrecht. Auch hier wurde einstimmig zugestimmt – wie gesagt, wir wurden natürlich nicht gefragt, sind aber laut Protokoll dabei gewesen. Der Verwalter war von 2 weiteren Eigentümern, die zu dem Zeitpunkt nicht vor Ort waren, als "Vertretung" bevollmächtigt. Von der TE wurde wieder nicht gesprochen.

Vor einer Woche sind nun die Treppen durch die Hausverwaltung gemacht worden. Hierbei wurde der im Jahr 2007 beschlossene Verteilungsschlüssel angewandt, der sich klar gegen die Teilungserklärung stellt. Wir sind aufgrund unserer Wohnungsgröße bei der Berechnung natürlich schlecht weggekommen und würden gerne „Einspruch“ gegen den in 2007 abgestimmten Verteilerschlüssel erheben – auch, um zukünftig für die Rücklagen der Instandhaltung nur noch nach der TE zahlen zu müssen.

1) Welche Möglichkeiten haben wir überhaupt, gegen diesen Beschluss vorzugehen?
2) In wie weit zählt eine Abstimmung mit einer Enthaltung als „Einstimmig“? Kann man ggf. die im Protokoll festgehaltene Entscheidung als nichtig erklären und die Rechnung der Verwaltung anfechten, weil es durch die Enthaltung nur eine Mehrstimmigkeit, aber keine Einstimmigkeit gab?

3) In wie weit sind die letzten Protokolle überhaupt rechtsgültig, wenn die Hausverwaltung nicht richtig bestellt wurde? Hat das irgendeine Konsequenz`?

4) Sollten wir im Zweifel eine neue Versammlung in die Wege leiten und neu abstimmen? Was passiert, wenn wir überstimmt werden? Hat dann die bisherige Entscheidung rechtsgültigkeit oder wird mit jeder neuen Abstimmung ein neuer „Grundstein“ gelegt?


Vielen Dank für Ihren Rechtsbeistand

-- Einsatz geändert am 16.07.2009 16:15:43

16.07.2009 | 20:01

Antwort

von


(745)
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24105 Kiel
Tel: 0431-895990
Web: http://www.kanzlei-steidel.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

die gestellten Fragen darf ich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

1.

Meines Erachtens haben sie keine Möglichkeit gegen den Beschluss aus dem Jahr 2007 vorzugehen. Wie sie schreiben, wurde in der Versammlung entschieden, die Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen vorzunehmen. Die Änderung des Kostenschlüssels gegenüber der TE war also Gegenstand der Tagesordnung.

Die Teilungserklärung, die eine Summe von Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG darstellt, kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geändert werden. Die Regelungen der Teilungserklärung können auch durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden, wenn dieser nicht angefochten und deshalb bestandskräftig wird. Der Grundsatz, dass die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander durch Vereinbarung regeln, ist nicht erzwingend im Sinne von § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG anzusehen. Er wird vielmehr durch § 23 Abs. 4 WEG für den Fall durchbrochen, dass ein unter Verstoß dagegen gefasster Mehrheitsbeschluss nicht angefochten und für ungültig erklärt wird.
Der Kostenverteilungsschlüssel kann zwar gleichwohl nur dann geändert werden, wenn dieses sachlich gerechtfertigt ist und einzelne Wohnungseigentümer nicht unbillig benachteiligt werden. Dies betriftt aber die Frage der Anfechtbarkeit des Beschlusses nicht die Frage, ob ein solcher Beschluss nichtig ist.

Ein Beschuss ist nur dann nichtig, wenn er seinem Inhalt nach gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot oder die guten Sitten verstößt. Dagegen führt ein Verstoß lediglich in der Art des Zustandekommens eines Beschlusses nicht zur absoluten Nichtigkeit.

Im Ergebnis halte ich den Beschluß aus dem Jahre 2007 nicht für nichtig und mangels Anfechtung für bestandskräftig.


2.

Die Stimmenthaltung gilt sozusagen als nicht abgegebene Stimme. Daher ist Einstimmigkeit zu bejahen. Eine Anfechtung kommt auch unter diesem Gesichtspunkt nicht in Betracht.

3.
Auch sofern die Verwaltung nicht ordnungsgemäß bestellt worden sein sollte, so führte dies nicht zu einer Nichtigkeit der Beschlüsse sondern allenfalls zu einer Anfechtbarkeit. Mangels Anfechtung sind die Beschlüsse in Bestandskraft erwachsen (s.o.)

4.
Es steht Ihnen frei, den Versuch zu unternehmen in einer ausserordentlichen Versammlung eine Änderung der bisherigen Beschlusslage zu erwirken. Selbstverständlich besteht das Risiko, dass sie dabei keine Mehrheit erlangen. Dann bleiben die bisherigen Entscheidung bestehen.

Ich hoffe, Ihre Fragen im Rahmen dieser Erstberatungsplattform damit beantwortet zu haben.



Rechtsanwalt Sascha Steidel
Fachanwalt für Familienrecht

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