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Beschlussantrag: Klärung vorweggenommene Zustimmung oder zustimmungspf. Baumaßnahme

| 11.03.2019 16:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


18:49

Zusammenfassung: Beschlussanfechtung trotz Zulässigkeit des Vorhabens

Ich möchte eine bauliche Maßnahme an meinem Sondereigentum in der Wohnungseigentümergemeinschaft durchführen. Ich bin der Auffassung, dass diese Baumaßnahme bereits durch die Teilungserklärung gedeckt ist. Dort sind im Rahmen der vorweggenommen Zustimmung bestimmte Baumaßnahmen aufgeführt. Vermutlich müsste jedoch ein Gericht auslegen, ob meine konkrete Baumaßnahme tatsächlich dazu gehört.
Ich möchte jetzt nicht einfach "losbauen" und ggf. erst hinterher von einem Gericht erfahren, dass ich ohne positiven Beschluss der WEG die Maßnahme nicht hätte durchführen dürfen, weil die vorweggenommene Zustimmung in der Teilungserklärung die durchgeführte Baumaßnahme doch nicht deckt. Dann müsste ich Gerichts- und Anwaltskosten sowie die (Rück)Baukosten tragen.
Wie sollte ich damit auf der nächsten WEG-Versammlung umgehen?
Ein Beschlussantrag würde vermutlich in der Versammlung abgelehnt. Wie schaffe ich vor Baubeginn Rechtssicherheit für mich? (Vgl. insb. AG Charlottenburg; Akz. 73 C 70/17; 12.01.2018)
Wenn ich einen Beschlussantrag stelle, dieser von der Versammlung abgelehnt wird und ich dagegen vorgehe, so scheitert meine Klage ggf. daran, dass das Gericht feststellt, dass mein begehrter Beschlussantrag eine Baumaßnahme betrifft, die ohnehin bereits durch die Teilungserklärung erlaubt ist (vgl. oben AG Charlottenburg). Ich hätte dann keinen Anspruch auf einen positiven Beschluss. Dann zahle ich aber alle Gerichts- und Anwaltskosten! Andererseits könnte das Gericht stattdessen feststellen, dass mein Bauvorhaben zurecht durch die Eigentümer abgelehnt wurde (§14 WEG und nicht durch die Teilungserklärung gedeckt ist). Auch dann zahle ich alle Gerichts- und Anwaltskosten.
Gibt es auch einen Weg, bei dem ich eine gerichtliche Klärung erzwingen und den Prozess bestenfalls gewinnen kann?
11.03.2019 | 17:41

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,
auf Ihre Frage darf ich Ihnen antworten wie folgt.
Das AG Charlottenburg hat allerdings dem dortigen Kläger Steine statt Brot gegeben und ich wage zu bezweifeln, dass ein anderes dies auch so handhaben würden, denn festzustellen ist doch, dass der Beschluss über die Beseitigung und den Rückbau der Klimaanlage zumindest Rechtsunsicherheit für den dortigen Kläger herbeigeführt hat, so dass ich eine Beschlussanfechtung für begründet halten würde. Wenn keine Genehmigung erforderlich ist, dürfen die Wohnungseigentümer auch nicht beschließen, dass sie nicht erteilt wird und dürfen den Rückbau nicht einmal fordern. Das Gericht hätte daher durchaus die Sachlage aufklären müssen. - Nicht alle Urteile, die verkündet werden, sind richtig.
Um dieser Fragestellung aus dem Weg zu gehen, können Sie nur eine Klage auf Feststellung einreichen, dass Ihr Vorhaben ohne weiteres zulässig ist. Diesen Prozess müssten Sie gewinnen, wenn die Teilungserklärung Ihr Vorhaben deckt. Das Problem ist nur, dass Sie für eine Feststellungsklage immer ein besonderes Rechtsschutzbedürfnis brauchen. Sie müssten also darstellen können, dass Sie sich in der Position befinden, dass Sie mit Maßnahmen gegen ihr Vorhaben konkret rechnen müssen. Dazu müssen Sie entsprechende Äußerungen zitieren und dem Gericht die Entscheidung des AG Charlottenburg nahebringen, wonach Sie den Prozess verlieren würden, obwohl Sie im Recht sind, wenn Sie den Wg über eine Beschlussfassung wählen. Das sollte für das Rechtsschutzbedürfnis ausreichen.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen behilflich sein konnte.
Mit freundlichen Grüßen
Andrea Brümmer
Rechtsanwältin


Rückfrage vom Fragesteller 11.03.2019 | 18:28

Dankeschön! Habe ich Sie richtig verstanden, dass somit nur zwei Wege möglich sind?
Also:
a) Konkreten Beschlussantrag zu meinen Baumaßnahmen in der WEG-Versammlung stellen. Wenn dieser abgelehnt wird, könnte ich den Negativbeschluss gerichtlich anfechten. Dabei könnte ich argumentieren, dass die Baumaßnahme (1) bereits durch die Teilungserklärung gedeckt wird und (2) eine über §14 WEG hinausgehende Beeinträchtigung eigentlich nicht vorliegt (der direkt betroffene Nachbar würde zustimmen). Das Gericht müsste beide Argumentationsstränge prüfen. Wenn das zuständige Gericht jedoch dem AG Charlottenburg folgt, verliere ich in jedem Fall [egal ob (1) oder (2) einschlägig ist].
b) Eine Feststellungsklage einreichen, ohne vorher im Rahmen eines Beschlussantrages eine Abstimmung in der WEG-Versammlung zu bewirken. Dabei wäre ich jedoch darauf angewiesen, dass das zuständige Gericht die gleiche (fragwürdige) Auslegung des AG Charlottenburg durchführt. Falls das Gericht die Auslegung des AG Charlottenburg für fehlerhaft hält, verliere ich den Prozess jedoch in jedem Fall. Es verweist dann auf die vorherige Möglichkeit eines Beschlussantrages.
Fazit: Nach Ihrer Einschätzung liegt das AG Charlottenburg mit seinem o.g. Urteil falsch. Raten Sie mir daher als Rechtsanwältin also eher zu einem Beschlussantrag (a)?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11.03.2019 | 18:49

Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Rückfrage darf ich beantworten wie folgt.
Wenn Sie das sog. Feststellungsinteressen darlegen können, würde ich Ihnen zu dem Weg b) raten, denn Ihre Schlussfolgerung ist nicht richtig. Auch wenn das Gericht nicht die fragwürdige Auslegung des AG Charlottenburg teilt, wird es Ihrer Klage immer noch stattgeben, wenn Ihr Vorhaben durch die Teilungserklärung gedeckt ist. Sie haben dann je gerade keine Beschlussfassung im Vorwege beantragt, so dass der Sachverhalt und die Klageart eine andere ist als beim AG Charlottenburg. Das Gericht der Feststellungsklage ist daher völlig frei in seiner Entscheidung.
Auch wenn dieses Gericht die fragwürdige Auslegung des AG Charlottenburg nicht teilt, bringen Sie ihm aber jedenfalls nahe, dass es solche Urteile gibt. Es ist also der Hinweis auf diese Entscheidung zumindest ein Gesichtspunkt, der das Feststellungsinteresse für Ihren Antrag auf Feststellung der Rechtslage mit trägt.
Ich halte also Weg b) für aussichtsreicher und risikoärmer.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Ergänzung behilflich sein.
Mit freundlichen Grüßen
Andrea Brümmer
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 13.03.2019 | 16:30

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