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Beschluss über Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren

| 27.07.2021 14:47 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Es geht um die Beschlusskompetenz nach dem WEG und die Beschlussfassung nach § 23 WEG.

In der im Juli diesen Jahres stattgefundenen Eigentümerversammlung stand ein in der Tagesordnung aufgeführter Vorschlag zur Erhöhung der Instandhaltungsrücklage zur Abstimmung. Ein Eigentümer war nicht anwesend, er wurde durch den Verwalter vertreten. Dieser Eigentümer hatte dem Verwalter seine Zustimmung zu dem in der Tagesordnung aufgeführten Vorschlag zu Erhöhung mitgeteilt.
Nun hat ein anderer Eigentümer einen neuen Vorschlag zur Erhöhung der Instandhaltungsrücklage während der Versammlung eingebracht. Der Vorschlag war nicht in der Tagesordnung aufgeführt.
Die anwesenden Eigentümer - ohne den vertretenen Eigentümer - haben dem neuen Vorschlag zugestimmt. Um dem nicht anwesenden Eigentümer die Gelegenheit zu geben, den neuen Vorschlag kennenzulernen und auch darüber abzustimmen, wurde von den anwesenden Eigentümern ein Umlaufverfahren beschlossen. Gleichzeitig wurde unter den anwesenden Eigentümern einstimmig beschlossen, dass bei dem Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreichen soll.
Nun meine Frage:
Ist es zulässig, ohne den anwesenden Eigentümer die Zulässigkeit eines Mehrheitsbeschlusses für das Umlaufverfahren zu beschließen? Wenn nein, ist dann der Beschluss, dass das Umlaufverfahren mit Mehrheitsbeschluss abgeschlossen werden kann, anfechtbar oder nichtig?
Vielen Dank.

27.07.2021 | 16:34

Antwort

von


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41812 Erkelenz
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Gerne zu Ihrer Frage und zugleich generell zur Erhaltungsrücklage, wg. der Auswirkung auf Anfechtung oder Nichtigkeit mit Hervorhebungen zu Ihrer Frage.

Denn entspricht ein Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, ist er anfechtbar, aber nicht nichtig und wird bei fehlender Anfechtung bestandskräftig.


Allerdings: § 23 Absatz (4) 'WEG 1Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. 2Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

Die Ansammlung einer Erhaltungsrücklage in angemessener Höhe nach Abs. 2 Nr. 4 dient der Sicherung notwendiger Reparaturen des Gemeinschaftseigentums größeren Umfangs (OLG München NZM 2008, 613). Hierfür hat nun auch das Gesetz den Begriff Erhaltungsrücklage gewählt, da der bisherige Begriff „Rückstellung" an sich ein bilanztechnischer Begriff ist.

Über die Höhe und die Art und Weise ihrer Aufbringung wird durch Mehrheitsbeschluss entschieden, wobei die Wohnungseigentümer ein Ermessen besitzen (BGH NZM 2011, 515 Rn. 24). Eine erkennbar zu hohe oder zu niedrige Rücklage widerspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung (OLG Düsseldorf NZM 2002, 959) Diese Angemessenheit bestimmt sich stets nach den besonderen Umständen des Einzelfalls (OLG München ZWE 2008, 381) Dabei können Zustand und Alter der Anlage sowie die Reparaturanfälligkeit eine Basis der Prognose sein. Jeder Eigentümer kann die Rücklagenbildung verlangen, weil das Ermessen insoweit auf null reduziert ist.
Die Erhaltungsrücklage darf grds. nicht zweckentfremdet verwendet werden, sie dient der Mittelbereitstellung für künftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.

Reglungen zu den o.g. Beschlüssen trifft § 19 WEG (auszugsweise):

(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.

(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere

1.die Aufstellung einer Hausordnung,

2.die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,

3.die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,

4.die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage,

Vorliegend handelt es sich bei Ihrer Frage um einen Verwaltungsbeschluss, der nach § 19 Abs. 1 Fall 1 die Beschlusskompetenz eröffnet zur Regelung einer ordnungsmäßigen Verwaltung durch die Wohnungseigentümer. Ein Beschluss hält sich nach der Legaldefinition in § 18 Abs. 2 im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Stimmen alle Wohnungseigentümer einem Beschluss zu, ist dieser nach hM stets ordnungsmäßig

Zu den angefragten Beschlüssen der EV als solche gilt:

§ 23 Absatz 1 Satz 2 WEG Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.

Insofern ist der 1. Absatz Ihrer Schilderung OK.

Was aber diesen Teil angeht... "den neuen Vorschlag zur Erhöhung der Instandhaltungsrücklage während der Versammlung eingebracht. Der Vorschlag war nicht in der Tagesordnung aufgeführt"

...habe ich - vorbehaltlich, dass mir keine näheren Fakten, vor allem die TE und alle relevanten Protokolle vorliegen, Bedenken nach § 23 Absatz 2 WEG:

(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.

...selbst wenn nach dem folgenden Satz 2 des Absatzes 3:

Satz 2 Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. der Beschlussmehrheit Genüge getan wurde.

Heilbar wäre das Ganze aber nach Satz 1 Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Rückfrage vom Fragesteller 27.07.2021 | 17:42

Sehr geehrter Herr Burgmer,

vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Leider hilft mir Ihre Antwort nicht wirklich weiter.

Der Text vor meiner Frage dient der Erläuterung des Sachverhaltes und sollte damit den Hintergrund der Frage beleuchten. Der während der Versammlung eingebrachte Vorschlag für die zukünftige Planung der Instandhaltungsrücklage liegt um einiges höher als der in der Tagesordnung bezeichnete Vorschlag und dürfte damit ordnungsgemässer Verwaltung entsprechen. Das war aber nicht Gegenstand meiner Frage.

Meine Frage bezog sich auf das Beschlussverfahren. Es soll ein Beschluss über einen Vorschlag erfolgen, der nicht in der Tagesordnung aufgeführt ist. Da ein Eigentümer nicht anwesend ist und somit keine Kenntnis von dem neuen Vorschag hat, soll er über den Umlaufbeschluss auch befragt werden. Die in der Versammlung anwesenden Eigentümer haben aber ohne diesen Eigentümer einstimmig festgelegt, dass bei dem geplanten Umlaufbeschluss die Mehrheit der abgegebenen Stimmen reichen soll. Sprich, wenn der nicht anwesende Eigentümer im Umlaufbeschluss gegen den Vorschlag stimmt, soll der Umlaufbeschluss trotzdem umgesetzt werden können.

Meine Frage an Sie möchte ich dann noch einmal anders formulieren:

Ist es gemäss §23, Absatz 3, Satz 2 zulässig, dass die in der Versammlung anwesenden Eigentümer ohne den nicht anwesenden Eigentümer beschließen, dass bei dem geplanten Umlaufbeschluss die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt? Oder muss die Gültigkeit eines Mehrheitsbeschlusses für das geplante Umlaufverfahren von ALLEN Eigentümern beschlossen werden, also auch von dem nicht anwesenden?

Vielen Dank.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.07.2021 | 18:50

Gerne zu Ihren Nachfragen:

Da Sie auch nach der "Nichtigkeit" bzw. Anfechtbarkeit gefragt hatten, meine Eingangserläuterungen.

Zu § 23 Absatz 3 Satz 2 WEG:

Dieser Satz 2 "Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt") ist im systematischen und teleologischen (= Frage nach Sinn und Zweck) Zusammenhang mit Absatz 2 "Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist" zu interpretieren. Oder mit anderen Worten: Dieser Absatz darf nicht zweckentfremdet ausgehebelt werden.

Da mir sonstige/frühere Beschlüsse und/oder Protokolle nicht bekannt sind (siehe auch Absatz 1 Satz 2) gehe ich aus der Ferne von einer zweckentfremdeten Beschlussfassung aus.

Ich hoffe, ich konnte auch Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten und verbleibe,
mit freundlichen Grüßen
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.07.2021 | 19:54

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Die Antwort auf meine Anfrage war aus meiner Sicht nicht ausgerichtet auf meine Frage. Aus meiner Sicht war meine Anfrage ausreichend erläutert und präzise formuliert. Es wurde viel Gesetzestext zitiert und eine Antwort auf eine Frage gegeben, die ich nicht gestellt habe. Erst mit einer zielgenauen Rückfrage wurde meine Frage dann zielgenauer beantwortet. Insofern bin ich mit dem Ergebnis jetzt zufrieden. Vielen Dank an Herrn Burgmer.

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