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Beschluss WEG-Verwaltung in Bezug auf Sondereigentum / Gemeinschaftseigentum

23.06.2012 18:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Mitglied in einer WEG-Verwaltung geworden und habe dort Stück für Stück mehrere einzelne Einheiten erworben. In dieser WEG ist Jahr für Jahr (seit über 10 Jahren) beschlossen worden, das Sondereigentum der einzelnen Eigentümer (Fliesen in den Wohnungen, Laminatboden in den Wohnungen, Küche etc) durch die Gemeinschaft analog Gemeinschafteigentum bezahlen zu lassen.

Nach meiner rechtlichen Auffassung ist klar im WEG geregelt, dass Sondereigentum durch den jeweiligen Eigentümer instandgehalten und repariert werden muss und nicht durch die Gemeinschaft.

Am 23.6 wurde die Versammlung für die Abrechnung 2011 durchgeführt. Meine Stimmen haben diese Abrechnung nicht entlastet. Wie groß sind die Chancen, mit Hilfe eines Anwalts zu erreichen, dass ab 1.1.2011 dieses Verfahren nicht mehr durchgeführt wird und rückwirkend korrigiert werden muss. Hier muss die Verwaltung ja dann Abrechnungen erneut erstellen und den Eigentümern, bei denen im Sondereigentum gearbeitet worden ist (z. B. neuer Boden), Rechnungen zukommen lassen.

Wie stellt sich das Kostenrisiko bei solch einem Rechtsstreit dar, wie berechnet sich das Risiko für mich? Gibt es hier eine Art Gewohnheitsrecht nach 10 Jahren? Die Beschlüsse waren tatsächlich immer einstimmig, macht das hier einen Unterschied? Bei welchem Gericht wird sich hier gestritten? An dem Ort des Objektes?

Vielen Dank und beste Grüße.

Sehr geehrter Ratsuchender,

geklagt wird bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk das Objekt liegt.

Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gerechnet und die Kosten dann entsprechenden auf die Gemeinschaft umgelegt werden.

Und genau dazu gibt es die einstimmige Beschlüsse. Diese Beschlüsse, nicht das "Gewohn heitsrecht" sind entscheidend. Sollten diese Beschlüsse wirksam sein (viel spricht dafür), werden Sie sich daran zu halten haben.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 24.06.2012 | 16:27

Sehr geehrte Frau Rechtsanwalt,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Ich bitte Sie herzlich, Ihre Auskunft noch einmal zu überdenken/überprüfen. Im WEG und in der Teilungserklärung ist klar geregelt, dass einzelne Wohnungen Sondereigentum darstellen und dass die Instandhaltung für dieses Sondereigentum beim jeweiligen Eigentümer ist.
Es geht hier konkret um Bodenbeläge in den Wohnungen, Fliesen am Küchenspiegel und neue Lüfter in den Wohnungen.

Der Beschluss hierzu lautet wie folgt:
Die Verwaltung wies zum wiederholten Male darauf hin, dass die Kosten für die Reparaturen am Sondereigentum, entgegen der Teilungserklärung und entgegen der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes von der Eigentümergemeinschaft getragen werden. Diesem Verfahren liegt nach wie vor der Solidaritätsgedanke zugrunde.
Nach ausführlicher Diskussion soll die bisherige Verfahrensweise - Kosten Sondereigentum zu Lasten der Gemeinschaft - beibehalten werden.
Dieser Beschluss erfolgte einstimmig (Versammlung 2010 + 2011).

Mein Plan ist folgender: Nun rechtlich gegen die Abrechnung 2011 vorgehen (4-Wochen-Frist), da m. E. so etwas entgegen dem WEG und entgegen der Teilungserklärung gar nicht hätte beschlossen werden dürfen. Für den Beschluss fehlte es weiterhin an Beschlußkompetenz und dieser Beschluß ist ein Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums. Folglich ist der Beschluss nichtig. Also ist die Abrechnung falsch und muss neu erstellt werden bzw. angepasst werden.

Bitte sagen Sie mir doch, wo im Gesetz geregelt ist, hierüber von der WEG - einstimmig - entscheiden zu dürfen und dies dann rechtmäßig so umsetzen zu können.
Wie hoch wäre das Kostenrisiko z. B. für 2011, wenn ich 15 % an der WEG halte und die Kosten für Instandhaltung Sondereigentum bei 20000 € liegen?

Da ich rechtlicher Laie bin, lasse ich mich gerne von Ihnen belehren, ich verstehe es auf Basis Ihrer vorgestellten Ausführungen nur leider nicht wirklich. Bitte helfen Sie mir nach.

Vielen Dank und herzliche Grüße.



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.06.2012 | 16:46

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne kann ich dieses nochmals überdenken/überprüfen. Allerdings wird sich inhaltlich an der Erstantwort nichts ändern:

Die WEG-Eigentümer können durch Beschluß die Regelung des ordnungsgemäßen Gebrauchs (§ 15 Abs. 2 WEG) sowie der ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung (§§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 22 WEG) regeln.

Sicherlich kann man zunächst der Auffassung sein, die Beschlüsse seinen wegen absoluter Beschlußunzuständigkeit nichtig (BGH; Beschluss vom 20.09.2000, Az.: V ZB 58/99).

ABER: Dann liegt hier eine Regelung der Eigentümergemeinschaft mit Zustimmung aller Eigentümer vor und das ist nach §§ 5, 10 WEG zulässig.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Ergänzung vom Anwalt 25.06.2012 | 10:49

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich nehme auf Ihr gesonderte Email Bezug.

Das Kostenrisiko für ein Klageverfahren würde bei rund 1.500 € liegen. „Rund" deshalb, da nicht klar ist, wie viele Personen auf der Gegenseite sein werden und dann Erhöhungsgebühren in Betracht kommen könnten.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
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