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Beschlüsse bei Grundstückseigentümergemeinschaft

| 13.09.2009 20:53 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Corina Seiter


Ich bin Eigentümerin eines Reihenendhauses. Zu dem Haus und dem kleinem Garten gehört noch eine gemeinschaftliche Grünfläche, die mir und 13 weiteren Hauseigentümern zu je 1/14 gehört sowie ein Privatweg mit öffentlichem Geh- und Leitungsrecht.

Mit welchen Mehrheitsverhältnissen sind hier Beschlüsse zu fassen? Findet hier das WEG oder das BGB Anwendung?

Insbesondere folgende Beschlüsse sind bezüglich der Grünfläche zu fassen:
1. Es besteht der Wunsch, ein Spielgerät aufzubauen.
2. Es soll ein neuer Zaun gebaut werden, da der alte morsch ist.
3. Die Grünfläche soll möglicherweise aufgelöst und real geteilt werden.

Folgende Beschlüsse sind bezüglich des Weges zu fassen:
1. Soll ein Winterdienst die Schneebeseitigung übernehmen?
2. Der Gehweg soll möglicherweise durch Umwidmung der Stadt übergeben werden.
Eingrenzung vom Fragesteller
13.09.2009 | 21:24

Sehr geehrte Fragende,

zu Ihren Fragen antworte ich Folgendes:

I. Winterdienst:

Zum Winterdienst und dem Kostenverteilungsschlüssel – ich denke darum geht es – ist folgendes zu sagen:

Es handelt sich bei den Kosten für den Winterdienst für den Wohnweg bzw. den Bürgersteig vor dem Anwesen um Betriebskosten im Sinne des § 16 III WEG, die das Gemeinschaftseigentum betreffen.

Dies hat das Landgericht München, 10.6.2009, 1 S 10155/08.

Maßgeblich ist nach Ansicht des Gerichtes hierfür die Betriebskostenverordnung (BetrKV), was sich aus dem Verweis des § 16 III WEG auf § 556 I BGB ergibt, wobei die Norm wieder auf die BetrKV verweist.
§ 2 Nr. 8 BetrKV nennt die Straßenreinigungskosten, worunter auch die Kosten für den Winterdienst fallen (Spielbauer/Then, WEG, § 16 Rz. 34).

Die Kostenverteilung des Winterdienstes können daher die Eigentümer beschließen, zumal sie dann ihrer Verkehrssicherungspflicht nachkommen.

Zudem ist darauf hinzuweisen, dass die Eigentümer stets für die Reinigung der Gehwege verantwortlich sind, das ergibt sich bereits aus der jeweiligen Gehwegreinigungssatzung Ihres Ortes.
Inwieweit hier jetzt eine Umwidmung erfolgen soll, erschließt sich mir nicht und bedarf der näheren Erläuterung.

II. Zaun
Hinsichtlich des Zaunes ist entscheidend, ob es sich um eine bauliche Veränderung handelt oder eine ordnungsgemäße Instandsetzung oder Instandhaltung.
Der Beschluss über eine bauliche Veränderung ist einstimmig zu fassen. Nur die Zustimmung derjenigen Miteigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung nicht in dem über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtig werden, ist entbehrlich.
Sofern die Einfriedung eine deutliche Veränderung des Gesamtbildes der Wohnanlage darstellt, ist nicht von einer nur geringfügigen Beeinträchtigung nicht auszugehen, sodass Einstimmigkeit vorliegen muss.

Dazu sagt §22 Abs. 1 und 2 WEG:

(1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.

(2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

(3) Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 verbleibt es bei den Vorschriften des § 21 Abs. 3 und 4.


§21 besagt dazu:
(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:
1……
2.
die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
……..
Daher ist entscheidend, wie der Zaun gebaut werden soll. Davon sind die Stimmverhältnisse abhängig.

III. Spielgeräte

Daher wäre hier entscheidend, ob Sie damit einer baulichen Verpflichtung nachkommen – oder es sich nur um eine bauliche Veränderung handelt (dann siehe oben), zur Verpflichtung siehe nunmehr folgendes:
So beschloss das LG Wuppertal, 3.3.2006, Beschluss 10 T 113/04, 10 T 121/04
„Die Errichtung eines Spielplatzes in einer Wohnungseigentumsanlage mit Federwipptieren, Wippe und Schaukel als typischen und gut geeigneten Spielgeräten für Kinder kann eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.d. § 21 Abs. 3 WEG sein, weil insofern einer Verpflichtung zur Spielplatzerrichtung nach der Landesbauordnung (hier: § 10 Abs. 2 BauO NW) genüge getan wird.

Ein entsprechender Wohnungseigentümerbeschluss erfordert damit trotz der vorgenommenen baulichen Veränderungen nicht nach § 22 Abs. 1 WEG die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer.“
„Bauliche Veränderungen werden, wie sich schon aus dem Wortlaut der Vorschrift ergibt, nur dann von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG erfasst - und erfordern damit letztlich die Zustimmung aller Eigentümer -, wenn sich die Veränderungen nicht mehr im Rahmen einer ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums halten (vgl. Bärmann/Pick/Merle, 9. Auflage, Rn. 7 zu § 22 WEG). Als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 23 Abs. 3 WEG gilt überdies die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums in den ordnungsgemäßen Zustand (allgemeine Ansicht; vgl. auch BayObLG NZM 2002, 875; Bärmann/Pick/Merle, 9. Auflage, Rn. 19 zu § 22 WEG).“

IV. Grünfläche
Bitte tragen Sie hier noch näher vor, was genau beabsichtig ist.

Ich hoffe, Ihnen bislang weitergeholfen zu haben.

Bitte nutzen Sie noch zur weiteren Erläuterung die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. C. Seiter

Nachfrage vom Fragesteller 14.09.2009 | 20:30

Sehr geehrte Damen und Herren,
vielen Dank für die umfangreichen Informationen. Ergänzend möchte ich nochmals um Informationen zu folgenden Themen bitten:

zu I. Winterdienst

Der Privatweg ist ideell geteilt, so dass im Schadensfall die gesamte Gemeinschaft haftet, wenn z.B. im Winter jemand auf dem Weg stürzt. Es muss demzufolge gewährleistet sein, dass der gesamte Weg im Winter geräumt ist. Nun besteht entweder die Möglichkeit, dass ein Winterdienst beauftragt wird und die Kosten auf jeden Eigentümer umgelegt werden oder die Eigentümer beseitigen selber den Schnee. Mit welchem Stimmenverhältnis muss die Entscheidung für die Beauftragung eines Winterdienstes (und die Umlage der Kosten auf alle Eigentümer) getroffen werden.

Umwidmung

Der Privatweg wird von der Öffentlichkeit benutzt. Für die Pflege und Instandhaltung sind wir Eigentümer verantwortlich. Möglicherweise kann der Weg (durch Umwidmung) der Stadt übergeben, so dass wir nicht mehr für die Pflege verantwortlich sind und bei Unfällen auch nicht haftbar gemacht werden können. Ihren bisherigen Ausführungen folgend nehme ich an, dass wir für diese Entscheidung die Zustimmung aller Eigentümer benötigen. Ist dies richtig?

zu IV. Grünfläche

Die ideell geteilte gemeinschaftliche Grünfläche beträgt ca. 650 qm und schließt sich an die privaten (real geteilten) Gärten an. Wir ziehen in Betracht, die Fläche anteilig aufzuteilen und real zu teilen, so dass jedes Privatgrundstück vergrößert wird und die Gemeinschaftsfläche dann nicht mehr existiert. Dies soll dann auch in den Grundbüchern entsprechend geändert werden. So vermeiden wir, dass wir über jede Änderung im Garten Beschlüsse treffen müssen. Auch hier vermute ich, dass wir für diesen Falle die Zustimmung aller Eigentümer benötigen. Ist dies richtig?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.09.2009 | 21:37

Zum Winterdienst hat das AG Halle, 12.5.2009, 120 C 556/09 folgendes entschieden:

Eine derartige Entscheidung kan nur "im Wege einer allseitigen Vereinbarung erzielt werden, nicht durch einen Mehrheitsbeschluss."

In dem Fall sollte der Winterdienst durch eine Firma ausgeführt werden und es sollten Angebote eingeholt werden.

Zudem sei darauf hingewiesen, dass auch bei einer Umwidmung die Straßen(Schnee)reinigung von der Stadt den Eigentümern aufzuerlegen.

Hier sollte das vor einer Umwidmung genau mit der Stadt besprochen werden.

Bevor ein Beschluss gefasst wird, würde ich das vorher abklären, aber es ist davon auszugehen, dass so eine weitreichende Entscheidung nur einstimmig erfolgen kann.

Dies gilt ebenso für die Grünfläche.

Letztendlich würde ich bei Unsicherheit lieber einen Anwalt hinzuziehen, da hier nur die Angaben allgemein gemacht werden können, eine konkrete Antwort jedoch von vielen Faktoren abhängt.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. C. Seiter

Bewertung des Fragestellers 20.09.2009 | 16:11

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 20.09.2009 4,8/5,0
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