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Beschluß der ETV über Maßnahmen, die nur 1 oder wenige Eigentümer bezahlen sollen


24.06.2006 09:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frage lautet: ist es rechtlich zulässig, daß die ETV über Investitionen im Gemeinschaftseigentum beschließt, deren Kosten per Beschluß nur von Teilen der Eigentümergemeinschaft zu tragen sind?

Der Sachverhalt:

Für die kommende ETV wurde eine Beschlußvorlage eingereicht, nach welcher (1) ein Poller zur Zufahrtsbeschränkung an der Einfahrt zu unserer Gemeinschaftsanlage installiert werden soll und (2) für die Parkplätze (Sondernutzungsrechte) Anwohnerausweise ausgegeben werden sollen. Die Kosten sollen lt. Beschlußantrag nur von den Eigentümern, welchen ein Stellplatz gehört, getragen werden. Der Beschlußantrag wurde von einer Eigentümerin eingereicht, welche nicht über einen Stellplatz verfügt.

Mich interessiert abgesehen vom konkreten geschilderten Fall die grundsätzliche Rechtmäßigkeit solcher Kostenumlagen auf wenige Eigentümer. Aus meiner Sicht dürfte so eine Vorgehensweise bei Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, nicht statthaft sein, da ansonsten die beschließende Mehrheit Kosten verursacht, und diese ebenfalls per Beschluß auf die anderen Eigentümer umlegt. Falls dies doch möglich ist, bitte ich um Beispiele.

Vielen Dank und freundliche Grüße



24.06.2006 | 10:21

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Gemäß § 21 Abs. 1 steht die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums allen Eigentümern zu. Verwaltung umfaßt alle Maßnahmen, die im Interesse einer ordnungsmäßigen Verwaltung des WEs notwendig sind und wirtschaftlich nicht wesentliche Änderungen sind. Dazu gehören auch Verfügungen über Gegenstände des GemEs (OLG Hamm, NJW-RR 91, 338) und tatsächliche Handlungen (BGH, NJW 99, 2108). Das bedeutet, dass hier ein Mehrheitsbeschluß ausreicht, um Maßnahmen der Verwaltung zu beschießen.

2.Unter diese Verwaltung fallen aber nicht auch so genannte „bauliche Veränderungen“ gemäß § 22 WEG. 22 Abs. 1 betrifft nur bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Insbesondere besteht kein Anspruch des Einzelnen oder einer Minderheit auf Durchführung einer baulichen Veränderung (KG, BB 67, 1270).

3.Die Vorschrift ist nach allg.M. abdingbar (OLG Zweibrücken, DerWEer 88, 26; BayObLG, FGPrax 96, 221).

4.Auf Ihren Fall bezogen bedeutet das Folgendes:
Über die Maßnahmen am Sondereigenum entscheiden auch nur die jeweiligen Eigentümer und nicht die übrigen Eigentümer. Wenn also von den Eigentümern der Stellplätze Ausweise nicht gewünscht sind, so kann nicht eine Eigentümerin, die kein Sondereigentum an einem Stellplatz hat, zu einem derartigen Antrag mitstimmen. Einbringen kann sie den Vorschlag jedoch.

5.Bezüglich des Pollers: Nach Ihrer kurzen Schilderung soll der Poller auf Gemeinschaftseigentum errichtet werden. Wenn dem so ist, wieso sollten dann nur die Eigentümer der Stellplätze dafür zahlen? Hier müßte man sich den Beschluß der ETV ansehen, was genau beschlossen wurde. Das kann für den Preis von EUR 25,00 nicht geleistet werden. Für Errichtungen am Gemeinschaftseigentum ist jedenfalls ein einstimmiger Beschluß notwendig. Davon gibt es Ausnahmen, die eventuell greifen. Sollte beschlossen worden sein, dass nur ein Teil der Eigentümer für eine Maßnahme zahlen soll, ist auch nur dieser Teil stimmberechtigt. Das gilt allerdings bezogen auf Sondereigentum. Ein derartiger Beschluß bezogen auf Gemeinschaftseigentum dürfte es gar nicht geben...

Ich müßte mir die Unterlagen und die Situation gesamtheitlich betrachten, um eine verbindliche Aussage treffen zu können. Gerne können wir uns am Montag telefonisch besprechen.


Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Weiler Rechtsanwälte
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Tel: (089) 20604130
kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:
Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind.
Insbesondere bezieht sich meine Auskunft nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


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