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Beschlagnahme von Wohnraum / Entschädigung und Schadenersatz

27.09.2019 13:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Wohnung, welche von meinen ehemeligen Mieter trotz vorliegenden Räumungsurteils nicht geräumt worden ist.

Nach Mitteilung eines Räumungstermins durch den Gerichtsvollzieher wurde die Wohnung zur Abwendung von Obdachlosigkeit durch die Ordnungsbehörde beschlagnahmt.

Mein ehemaliger Mieter im Zeitraum der Beschlagnahmung einen Teil seiner Rückstände ausgeglichen. Von der Ordnungsbehörde habe ich für den Beschlagnahmezeitraum eine Entschädigungsleistung in ortüblicher Höhe beantragt.

Die Ordnungsbehörde ist der Meinung, dass ich die Zahlungen meines ehemaligen Mieters im Zeitraum der Beschlagnahmung nicht auf seine eigenen bestehenden Rückstände anzurechnen habe, sondern auf die von der Ordnungsbehörde zu leistetenden Entschädigungsleistungen. Man argumentiert mit der konkludenten Zurechenbarkeit der Zahlungen auf jeweils den aktuellen Monat, da diese per Dauerauftrag des Mieters gezahlt worden sind (366BGB).

Meiner Meinung stehen Zahlungen meines ehemaligen Mieters nicht in Zusammenhang mit den geforderten Entschädigungsleistungen der Ordnungsbehörde.

Meine Frage ist, ob es Rechtssprechung gibt, wie und wem die Zahlungen zuzuordnen sind. Ich bitte um Angabe entsprechender Rechtsprechung.
27.09.2019 | 15:12

Antwort

von


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18055 Rostock
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Leider ist eine veröffentlichte, für die Thematik einschlägige Rechtsprechung nicht vorhanden. Dies mag daran liegen, das oft nur oberinstanzliche Urteile veröffentlicht werden und diese Fragen noch nicht über die unteren Instanzgerichte hinausgekommen sind.

Aber zumindest sind die gesetzlichen Regelungen hierzu sehr klar. Eine Anrechnung auf die Ersatzpflicht darf nach § 39 Abs. 2 Nr. a OBG nur erfolgen, soweit auf eine andere Weise für die Maßnahme der Behörde ( und gerade nicht andere Forderungen , wie den Mietrückstand) ein Ersatz erlangt werden konnte.

Zu den Einzelheiten:

Die Beschlagnahme der Wohnung findet ihre Rechtsgrundlage in § 19 OBG (Gesetz über Aufbau und Befugnisse der Ordnungsbehörden - Ordnungsbehördengesetz (OBG) -
Landesrecht Nordrhein-Westfalen). Hiernach kann auch ein für die Gefahr nicht Verantwortlicher ( = Nichtstörer) von einer gegen ihn gerichteten Maßnahme der Ordnungsbehörde betroffen sein, wenn anders die Gefahr ( hier die dohende Obdachlosigkeit) nicht abzuwenden ist.

Für diese Maßnahme ist er nach § 39 OBG ( vgl. auch § 67 PolG NRW) zu entschädigen.

§ 39 OBG lautet:

(1) Ein Schaden, den jemand durch Maßnahmen der Ordnungsbehörden erleidet, ist zu ersetzen, wenn er

a)infolge einer Inanspruchnahme nach § 19 oder
b)durch rechtswidrige Maßnahmen, gleichgültig, ob die Ordnungsbehörden ein Verschulden trifft oder nicht,
entstanden ist.

(2) Ein Ersatzanspruch besteht nicht,

a)soweit die geschädigte Person auf andere Weise Ersatz erlangt hat oder
b)wenn durch die Maßnahme die Person oder das Vermögen der geschädigten Person geschützt worden ist.
(3) Soweit die Entschädigungspflicht wegen rechtmäßiger Maßnahmen der Ordnungsbehörden in anderen gesetzlichen Vorschriften geregelt ist, finden diese Anwendung.

Fazit 1:
Folglich sollten Sie der Behörde zwingend mitteilen, dass die Zahlungen des Mieters an Sie keineswegs der Entschädigung der laufenden Nutzung diesen, sondern Mietrückstände aus den Vorjahren damit beglichen werden. Die Zahlungen stellen also keinen Ersatz für die Beschlagnahme der Wohnung da und dies muss der Behörde auch dargelegt und bewiesen werden. Gut wäre es , wenn dies im verwendungszweck der Überweisungen gleich angegeben werden könnte. Würde man hier also eien Anrechnunga uf die Entschädigung vornehmen, liefe das auf das unbillige Ergebnis hinaus, dass Sie genau genommen keinen Ersatz erhalten würden.

Nach § 40 Abs. 3 OBG ist die Entschädigung nur gegen Abtretung der Ansprüche zu gewähren, die der entschädigungsberechtigten Person aufgrund der Maßnahme, auf der die Entschädigungsverpflichtung beruht, gegen Dritte zustehen. Zivilrechtlich wäre Ihr Mieter zur Zahlung der Nutzungsentschädigung für die Zeit, die er in der Wohnung ohne Mietvertrag lebt, verpflichtet. Dies gilt aber aufgrund der Zwangseinweisung gerade nicht, denn diese läßt kein neues Schuldverhältnis zwischen Bewohner und Vermieter entstehen, so dass der Vermieter keine Miete von ihm verlangen kam. Vielmehr entsteht aufgrund der beschlagnahme und Einweisung ein öffentlich-rechtliches Schuldverhältnis nur mit dem Ordnungsamt. Es gibt hier also nichts , dass sie abtreten könnten, weil sie nur aus dem Wohnen des Ex-Mieters keine Forderungen gegen diesen Ableiten können.

Fazit 2:
Folglich muss der Behörde nochmal deutlich aufgezeigt werden, dass es sich nicht um ein Nutzungsentgelt nach Beendigung des Mietvertrages sondern um die Abzahlung von Mietrückständen handelt, die vor der Räumung aufgelaufen sind. Da dieses Geld nichts mit der Nutzung der Wohnung nach der Räumung zu tun hat, hat die Behörde hier keinen Anspruch auf Abtretung oder Auskehr bzw. Anrechnung. Bei den gezahlten Geldern handelt es sich gerade nicht um Entschädigungen, die aufgrund der Maßnahme an Sie im Sinne des § 40 OBG gezahlt werden, sondern um die Stückweise Reduzierung alter Mietschulden. Sie haben nicht einmal einen Anspruch gegen den Mieter auf Nutzungsentschädigung, sondern nur gegen die Behörde.

Nach § 42 Abs. 2 OBG kann die entschädigungspflichtige Behörde sich nur bei der ordnungspflichtigen Person ( Mieter, wenn er als Störer zu qualifizieren ist ) schadlos halten.


Zur Rechtsprechung:
So wirkliche, ausdrückliche Rechtsprechung gibt es zu dieser Konstellation in veröffentlichter Form nicht.
Allerdings verweist das Verwaltungsgerichtshof München, Beschluss vom VGH München, Beschluss v. 07.11.2016 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20ZB%2015.2809" target="_blank" class="djo_link" title="VGH Bayern, 07.11.2016 - 4 ZB 15.2809: Einweisung eines Obdachlosen in eine Wohnung - Kostenfol...">4 ZB 15.2809</a> darauf, dass vom drohend Obdachlosen der Kostenersatz für die Entschädigung nur aufgrund Verwaltungsakte verlangt werden kann. Die Gemeinde sei zur Zahlung
einer Entschädigung verpflichtet. Auch der BGH (09.11.1995 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=III%20ZR%20226/94" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 09.11.1995 - III ZR 226/94: Haftung der Ordnungsbehörden für Schäden durch einen eingewies...">III ZR 226/94</a> ; 09.11.1995 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=III%20ZR%20226/94" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 09.11.1995 - III ZR 226/94: Haftung der Ordnungsbehörden für Schäden durch einen eingewies...">III ZR 226/94</a> ; vom 21. 12. 2005 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=III%20ZR%20148/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 21.12.2005 - III ZR 148/05: Ansprüche des Eigentümers/Vermieters einer Wohnung gegen eine ...">III ZR 148/05</a> ) sowie das OLG Köln, Urteil vom 16.09.1993 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=7%20U%2083/93" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Köln, 16.09.1993 - 7 U 83/93: Entschädigungsanspruch des als Nichtstörer in Anspruch genomm...">7 U 83/93</a> äußerten sich in veröffentlichten Entscheidungen bisher nur zur Ersatzpflicht und deren Umfang durch die Behörde.
Dabei geht das OLG Köln ( sie finden das Urteil hier: <a target="_blank" href="https://openjur.de/u/444200.html)" rel="nofollow">https://openjur.de/u/444200.html)</a> davon aus, dass alle Kosten zu ersetzen sind , die mit der Beschlagnahme zusammenhängen , also auch z.B. ein Verbleib des Ex- Mieters in der Wohnung über die Beschlagnahme hinaus. Es fordert in der RN 110 f. den Kausalzusammenhang zwischen Beschlagnahme und zu entschädigendem Ereignis.

Fazit 3:
Eine ausdrückliche Rechtsprechung zur Verrechnung von Mietrückständen bei Beschlagnahme und Zwangseinweisung, die es in die Veröffentlichung geschafft hat gibt es also nicht.

Dies ändert jedoch nichts an der Rechtslage, sondern höchstens am Argumentationsaufwand.
Ich empfehle ihnen hier auf den Sinn und Zweck des § 39 OBG zurückzugreifen, dieser besteht darin, die Beschlagnahme zu kompensieren. Der Tilgungszweck der Zahlungen ( vgl. § 366 BGB ) des Ex-Mieters ist die Reduzierung des (alten) Mietrückstandes. Das bedeutet der Zweck des § 39 ( Kompensation der Einweisung) wird von den Zahlungen nicht tangiert, sie betreffen schlicht und ergreifend eine andere Forderung.
Nach § 366 BGB bestimmt der Schuldner den Tilgungszweck, erfolgt keine Bestimmung ist die Leistung zunächst auf ältere, und wenn diese nicht vorhanden sind, lästigere Forderungen anzurechnen. Der Tilgungszweck bei Ihnen ist sehr eindeutig, es geht um die Mietrückstände, zumal die Einweisung keine neues Forderungsrecht gegen den Bewohner begründet.
Die Wiedereinweisung in die alte Wohnung führt auch nicht zu neuen Pflichten des Ex-Mieters gegenüber dem Vermieter, wodurch eine Pflicht zur Mietzahlung ( besser: Nutzungsentschädigung) gerade nicht besteht, die abgetreten oder angerechnet werden könnte. Deswegen zahlt die Behörde ja die Entschädigung, die sie sich per Verwaltungsakt vom Obdachlosen zurückholen kann. Von ihnen kann jedoch nicht verlangt werden, sämtliche Zahlungen des Ex-Mieters auf die Entschädigung zu verrechnen, dies würde dem Sinn und Zweck einer Entschädigungspflicht nach § 39 OBG zuwiderlaufen.

Eine Abtretung bezieht sich zudem stets auf bestimmte Forderungen. § 40 Abs. 3 verlangt nur die Abtretung der Forderungen, die mit der Ersatzpflicht der Behörde in Zusammenhang stehen. Bei ihnen gibt es Forderungen wegen Mietrückstand gegen den Ex-Mieter, diese sind nicht abzutreten, da hierauf nach § 40 Abs. 3 OBG kein Anspruch besteht. Forderungen wegen Nutzungsentgelt aufgrund der Einweisung stehen ihnen aber gegenüber dem Mieter gar nicht zu, sie können folglich auch nicht abgetreten werden.

Gesamtergebnis: Auch wenn es zu dieser Thematik keine veröffentlichte Rechtsprechung gibt, ist die Rechtslage sehr klar. Die Behörde kann die Anrechnung der Zahlungen nicht verlangen, da diese einen völlig anderen Tilgungszweck, als die Beschlagnahme und Einweisungszeit haben. Würde Sie diese an die Behörde weiterreichen, so wäre der Ex-Mieter von den Mietrückständen frei und die Behörde von der Ersatzpflicht nach § 39 OBG. Dies läuft der Systematik und dem Zweck der Ersatzpflicht entschieden zuwider, da diese Ersatzpflicht unterlaufen werden würde.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Doreen Prochnow
(Rechtsanwältin)


Rechtsanwältin Doreen Prochnow

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