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Beschädigung eines Dielenboden


16.05.2007 21:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,
im April bin ich aus meiner Mietwohnung ausgezogen. Mietdauer 22 Jahre. Der Mietvertrag ist ein sog. "Besenrein-Vertrag", Schönheitsreaparaturen wären also nicht nötig gewesen, wurden aber gemacht wie z.B. streichen von Türen, Heizkörper und Fenster innen.
Die Wohnung ist mit einem sehr schönen Hartholzdielenboden ausgestattet. 10 Jahre der Mietzeit war er mit einem Teppich ausgelegt, dieser wurde dann entfernt, da es mir besser gefallen hat. Ich habe die 73 qm Wohnung alleine bewohnt.
Bei der Abnahme der Wohnung wurden nun erhebliche Mängel von Seiten des Vermieters an dem Boden beanstandet. Und er erhebt Anspruch auf die Ausbesserung. Die Schäden sind wie folgt - ein Rotweinfleck 16x16 cm - ein Ölfleck 7x7 cm - im Schlafzimmer, wahrscheinlich entstanden beim Bettverstellen große 20x20 cm und tiefe 3mm Kratzer - im Büro einige Kratzer 1 mm tief und zwei Löcher 1-2 mm tief und 5mm rund.
Sonst war der Boden in der Küche stark abgenutzt - diesen Raum beanstandet der Vermieter jedoch gar nicht - auch die Diele nicht.
Die tiefen Kratzer im Schlafzimmer und Büro hat er bei der Abnahme beanstandet.
Nach seiner Aussage müssen einzelne Hölzer ausgetauscht werden und in den andern Räumen ist ein abschleifen nötig, das normalerweise nicht gemacht wird. Diese Schäden könnten durch das Einbehalten der Kaution abgegolten sein.
Darauf hin habe ich den Schaden bei meiner Haftpflichtversicherung gemeldet und den Vermieter gebeten bei der Versicherung seine Ansprüche anzumelden.
Dies schlug leider fehl, da der Vermieter völlig verfälschte Fotos einreichte, die bei der Versicherung den Eindruck der übermässigen Abnutzen hinterliessen, welches natürlich kein Schadensfall darstellt.
Die Fotos wurden auf keinen Fall im Originalzustand gemacht, sonder zeigten deutliche weisse Schlieren evt. durch Putzstaub, die den Boden wirklich in einem ganz schreklichen Zustand zeigten - jeder kleine Kratzer sticht heraus - es wurden 9 Bilder eingereicht - und der Eindruck entsteht, dass der Boden der ganzen Wohnung ruiniert ist.
Ich selbst habe keine Fotos, die Wohnung wird momentan vom Vermieter renoviert, er versicherte uns jedoch, dass die Böden ordnungsgemäss abgedeckt sind und eine Begutachtung noch jederzeit möglich ist.
Meine Fragen.
Bin ich verpflichtet, den Schaden durch die tiefen Kratzer und Verfärbungen zu ersetzen?
Gibt es Richtwerte wann oder wie eine Boden kaputt gemacht wurde?
Ist der Boden nicht sowieso durch die lange Mietdauer abbezahlt?
Welche Möglichkeiten habe ich die Auszalung der Kaution sofort zu bewirken?
Ist ein Gutachter sinnvoll und wer trägt die Kosten?
Wie kann ich selbst die Höhe der Reparatur einschätzen, falls ich verpflichtet bin die erheblichen Mängel zu beseitigen? Spielt der Zeitwert oder "alt-für-neu " eine Rolle?
Lohnt es sich nochmals bei der Haftpflichtversicherung vorzusprechen um die Schadendsmeldung klarzustellen bzw. wie stellt man den Schaden dar?
Wie sollten wir Ihrer Meinung nach weiter vorgehen?
Vielen Dank für Ihre Mühe!
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Aufgrund des dargestellten Sachverhalts lässt sich summarisch Folgendes sagen:

Gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB bestehen zu Lasten des Mieters grundsätzlich Obhuts- und Sorgfaltspflichten, da der Mieter seine „Herrschaft“ über die Mietsache nur zeitweilig ausüben darf und die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit zurückgeben muss. Zu dieser Obhuts- und Sorgfaltspflicht gehört allgemein die pflegliche Behandlung der Mietsache. Der Mieter darf also grundsätzlich die Mietsache nur im Rahmen des üblichen Mietgebrauchs abnutzen.

Das gesetzliche Leitbild des Mietrechts bestimmt hierbei, daß der Mieter die Mietwohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich nur in dem Zustand zurückzugeben braucht, in dem sie sich zur Zeit der Beendigung des Mietvertrages befindet. Insbesondere hat der Mieter Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vorherigen vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten sind, nicht zu beseitigen.

Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter daher gemäß § 538 BGB nicht zu vertreten. Der Mieter ist also nicht verpflichtet, einen infolge vertragsgemäßen Gebrauchs abgenutzten Holzfußboden zu ersetzen.

Bei über den üblichen Mietgebrauch hinausgehenden Schäden ist der Mieter gegenüber dem Vermieter zu Schadensersatz verpflichtet. In Ihrem Fall wäre problematisch, ob der Rotwein- und der Ölfleck noch zur vertragsüblichen Abnutzung gehören oder schon eine Schädigung darstellen. Bei sonstigen Kratzern und Abnutzung könnte es sich, nach Ihrer Schilderung, eher um eine übliche Abnutzung handeln.

Diese Feststellungen wird aber im Zweifel nur ein Sachverständiger bei einer Ortsbesichtigung vornehmen können.
Die genaue Abgrenzung zwischen vertragsgemäßer und übermäßger Abnutzung ist jedoch höchst umstritten, so dass nicht vorausehbar ist, wie ein eventueller Rechtsstreit ausgehen würde.
Bei Schäden an Holzfußböden durch sog. Pfennigabsätze ist es z.B. für Wohnraummietverhältnisse umstritten, ob derartige Druckspuren in einem Parkettfußboden noch als Folgen vertragsmäßiger Nutzung angesehen werden können (bejahend: AG Freiburg, WuM 1991, 262; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 548 Rdnr. 1; Sternel, MietR, 3. Aufl., II Rdnr. 281; verneinend: LG Essen, NJW 1962, 1398; LG Mannheim, MDR 1994, 319, Bub/Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 2. Aufl., III A Rdnr. 946).

Zunächst sollten Sie den Vermieter schriftlich darauf hinweisen, dass Sie für Beschädigungen, die durch die Renovierung der Wände an dem Boden entstehen, nicht haften. Vielleicht macht es Sinn, dass Sie sich, ggf. gemeinsam mit dem Vermieter, mit einer Fachfirma vor Ort treffen und diese ein Angebot für die Reparatur der betreffenden Stellen abgibt. Auf diese Weise können Sie die voraussichtlichen Kosten abschätzen.
Eventuell ist ein anschließendes Gespräch mit dem Vermieter sinnvoll, in dem man sich einigt. Natürlich ist hierbei auch zu berücksichtigen, wenn der Vermieter durch die Reparatur z.B. einen höherwertigen Boden erhält.
Von dieser Stelle aus kann natürlich nicht beurteilt werden, inwieweit es sich um vertragsgemäßen Gebrauch oder eine darüber hinausgehende Beschädigung handelt, so dass keine Aussage getroffen werden kann, inwieweit Sie zu einer Zahlung von Schadensersatz verpflichtet sind.

Soweit es zu einem Rechtsstreit kommt und ein Sachverständiger vom Gericht mit der Begutachtung des Bodens eingesetzt würde, trägt die Partei, die unterliegt, auch die Kosten für das Sachverständigengutachten.

Hinsichtlich der Auszahlung der einbehaltenen Kaution kommt es darauf an, wann der Mietvertrag beendet wurde. Die Rechtsprechung gesteht hier dem Vermieter eine Frist von ca. 3-6 Monaten zu, in der er prüfen darf, ob und ggf. in welcher Höhe er Ansprüche gegen den Mieter hat.Je nach Fallgestaltung kann die Frist auch länger oder kürzer sein, wobei es darauf ankommt, in welcher Zeit es dem Vermieter zuzumuten ist, gegenüber dem Mieter abzurechnen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Lage geben. Soweit Sie die vom Vermieter geltend gemachten Ansprüche abwehren möchten, können Sie mich gerne kontaktieren.

Dr. E. Feldmann
Rechtsanwältin

Kanzlei Dr. Feldmann
Wittbräucker Straße 421
44267 Dortmund
info@kanzlei-fm.de
Tel.: 0231/5325288
Fax: 0231/5325290


Ich möchte Sie noch auf Folgendes hinweisen:
Eine Auskunft kann ich Ihnen nur im Rahmen des mitgeteilten Sachverhalts erteilen. Für eine verbindliche Bewertung ist generell die Kenntnis des gesamten Sachverhalts einschließlich aller Begleitumstände erforderlich. Schon einzelne weitere Tatsachen können zu einem anderen Ergebnis führen.
Die Leistung einer verbindlichen Gesamtbewerung kann im Rahmen einer Onlineberatung nicht erbracht werden.


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