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Beschädigte Wohnung, Fehlinformation des Maklers und ungerechte Heizkostenabrechnung


09.12.2013 15:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Heizkosten- und Nebenkostenabrechnung, Minderung


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe folgendes Anliegen.

Im Juni 2012 bin ich in eine neue Wohnung gezogen welche von einem Makler vermittelt wurde. Nachdem ich sehr schlechte Erfahrung habe in Wohngegenden wo teilweise viele Migranten wohnhaft sind und ich auch für die Zukunft geplant hatte, waren die Fragen an den Makler unter anderem wie denn die Nachbarschaft ist. Hierbei wurde mir vergewissert, dass es sich um eine absolut gepflegte Gegend handelt und der Großteil deutsche Nachbarschaft ist.

Dies war mir sehr wichtig und der Grund warum ich eine absolut überteuerte Wohnung <Maklergebühr + hohe Mietkosten bei einem schlecht erhaltenen Objekt) gewählt habe.

Die Wohnung hat viele Probleme, welche ich aber direkt beim Makler genannt habe und mit in das Übergabeprotokoll aufgenommen wurden.

Diese sind unter anderem: Kaputte Wände (Risse, Tapetenschaden), Schäden im Laminat, Fehlende Zimmertürenschlüssel, Nicht schließende Badezimmertüre. Kaputte Übergänge im Badezimmer zu Wohnzimmer.

Nachdem dieser Forderung nicht nachgekommen wurde, mir aber versichert wurde, dass dies erledigt wird habe ich einen Brief an die Vermieterin geschrieben, mit weiteren Mängeln die in der Wohnung vorhanden waren.

Diese sind unter anderem:
- Undichte Fenster (Laute Windgeräusche, kälte die eintritt)
- Starke Geräusche aus dem Hausgang da die Eingangstüre mehr einer Zimmertüre gleicht und somit sehr dünn ist.
- Starke Kälte die eintritt (Türe undicht, Wand undicht zum Keller runter)
- Schimmel im Türgummi
- Kein warmes Wasser (bzw. erst nach einigen Minuten) in der Küche und sehr geringer Wasserdruck

Leider wurde dieser schriftlichen Forderung nicht nachgekommen. Auf mündlicher Absprache als ich die Vermieterin im Flur getroffen habe, hieß es, dass ein Handwerker geschickt wurde.

Dies ist leider auch nicht geschehen. Ein weiterer Brief wurde gänzlich ignoriert (ohne Fristsetzung).

Nun jedoch kam eine Heizkostenabrechnung (stark verspätet) über den Abrechnungszeitraum 01.05.2012 - 30.04.2013.

Hierbei wurde eine von mir geleistete Vorauszahlung von 300€ gekennzeichnet. Im Mietvertrag jedoch steht, dass in der Warmmiete 40€ für Warmwasser und Heizkosten berechnet wurden.

Laut meiner Rechnung müssten dann (15.06 - 15.04.2013) 10 Monate ~ 40/Monat von 400€ angefallen sein.

Nun aber der entscheidende Punkt. Als ich in die Wohnung am 15.06.2012 einzogen bin, war die Wohnung noch bis ca. 01.06.2012 ein riesen großes Bürogebäude welches in drei Teile geteilt wurde. (Gesamtfläche geschätzt ca 150qm²). Als ich eingezogen bin, war die Wohnung noch 60qm² groß.

Ebenso sind in der Heizkostenrechnung folgender Heizkostenverbrauch gekennzeichnet:

Heizung 1 -> Raum Büro -> Zählerstand Neu 2020 -> Verbrauch 2020
Heizung 2 -> Raum Büro -> Zählerstand Neu 2311 -> Verbrauch 2311
Heizung 3 -> Raum Büro -> Zählerstand Neu 1038 -> Verbrauch 1038 -> Bemerkung Gerät verbaut, keine Ablesung möglich
Heizung 4 -> Raum Toilette-> Zählerstand Neu 492 -> Verbrauch 492 -> Bemerkung: Gerät fehlt, kein Geschaft

Gesamt: 5861 Liter (davon 954/1000 Prmille-Ant).


Warmwasser Gerät 1
Zählerstand Küche -> Zählerstand neu 14,02 -> Zählerstand alt 3,99 -> Verbrauch 10,03
Zählerstand Küche -> Zählerstand neu 27,34 -> Zählerstand alt 0,12 -> Verbrauch 28,22

Als selbiger Eigentümer einer gleich großen Wohnung kenne ich die Verbrauchswerte. Ebenso kann kommt noch folgende Faktoren dazu.

Durch den täglichen Gebrauch von Trockner und PC (24/7) ist eine Heizung kaum notwendig. Ebenso wurde die Heizung im Bad noch nie benutzt. Nicht einmal 1 Sekunde seit Einzug. Ebenso gibt es in der ganzen Wohnung nur 3 Heizungen. 2 Büro, 1 Bad. Die Heizung im Bad wurde wie erwähnt nie benutzt. Die beiden Heizungen im Büro wurden fast nie benutzt, da ich eben immer den PC anhabe und nichts mehr hasse als trockene Luft.

In allen Wohnungen in denen ich zuvor gelebt habe, hatte ich einen maximalen Verbrauch von 30€/Monat an Heizkosten.

Nun will die Vermieterin eine Nachzahlung in Höhe von weiteren 1600€ haben. Die monatlichen Kosten sollen von 40 auf 70€ steigen.

Nachdem ich diese Wohnung aus oben genannten Gründen Kündigen will und ich mir sicher bin, dass die Heizkostenabrechnung gänzlich falsch ist, wollte ich fragen wie ich mich nun zu verhalten habe.

Ebenso würde ich gerne eine Mietminderung bis zum Auszugstermin anstreben. Eine Streichung der Wohnung werde ich nicht vornehmen und weiterhin auf meine Kaution pochen, nachdem diese mir in einem Zustand überlassen wurde, der mehr einer Ruine als einer Wohnung gleicht.

Über eine Rechtsauskunft wäre ich sehr dankbar welche Mietminderung ich anstreben kann und wie ich mich nun zu verhalten habe bezüglich der Heizkostenabrechnung.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Sie können in der Tat eine außerordentliche Kündigung ohne Frist für die mangelbehaftete Wohnung aussprechen, wobei ich gleichzeitig hilfsweise und rein vorsorglich eine fristgerechte Kündigung erklären würde.

Für die rückwirkende Zeit können Sie eine Minderung in Höhe von 12,5 - 20 % aussprechen, jener Schweregrad der von Ihnen genannten Mängel.

Auch ich habe erhebliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Heizkostenabrechnung/Nebenkostenabrechnung.

Schon die von Ihnen genannten starken Indizien sprechen für andere Verbrauchswerte und außerdem ist das Fehlen von Ablesungsgeräten und eine mangelnde Ablesung grundsätzlich vom Vermieter zu vertreten; Schätzungen dürfen ohne weiteres nicht vorgenommen werden.

Wenden Sie unbedingt schriftlich dieses ein.

Zahlungen würde ich nicht mehr leisten, zumal Sie außerordentlich sofort kündigen können.

Der Heizkostenabrechnung etc. scheint mir auch schon in formeller Hinsicht unwirksam, was ebenfalls zu rügen ist. Denn dann ist eine Nachzahlung gar nicht fällig.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.12.2013 | 17:14

Guten Tag,

vielen Dank für die Antwort.

Wie kann ich die Mietsenkung nun ankündigen? Kann ich auf diese Antwort in meinem Brief berufen? Kann ich problemlos 20% auf die Kaltmiete reduzieren?

Muss ich dies per Einschreiben senden (Vermieterin hat Ihr Büro im gleichen Haus) oder reicht der Einwurf unter Zeugen?

Sie schreiben rückwirkend ist dies möglich.
Ich wohne hier bereits seit Juni 2012 = 14130€ Warm, bzw. 10.980€.

Welche Summe kann ich nun senken, bzw. welcher Anspruch ist gerechtfertigt?

Darf die Vermieterin nun die Kaution einbehalten?

Welcher der Gründe sprechen für eine sofortige Kündigung? Kann ich nun eine neue Wohnung suchen und sobald diese verfügbar direkt kündigen oder muss dies vorher angekündigt werden welchen Zeitrahmen ich als Kündigungsfrist erachte?

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.12.2013 | 18:57

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Die Mietminderung brauchen Sie gar nicht zu erklären, solange Sie die Mängel angezeigt haben. Das ist der Vorteil - Sie brauchen lediglich die Mietminderung vollziehen und den Abzug bei der monatlichen Miete erledigen.

Sie können rückwirkend bis zu einem halben Jahr monatlich mindern, für jeden Tag der Beeinträchtigung.

Die Kaution darf nicht behalten werden - aus diesem Grund jedenfalls.

Sie können in der Tat eine außerordentliche Kündigung ohne Frist für die mangelbehaftete Wohnung aussprechen, wobei ich gleichzeitig hilfsweise und rein vorsorglich eine fristgerechte Kündigung erklären würde. Frist (fast) drei Monate: zum dritten Werktag spätestens bis zum Ablauf des übernächsten Monats.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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