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Berücksichtigung reale Mieteinnahmen bei Verkehrswertgutachten für Erbschaftssteuer

| 17.09.2021 09:21 |
Preis: 48,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe folgende erbschaftssteuerliche Frage zu einer geerbten, vermieteten Eigentumswohnung.
Es handelt sich um eine langjährig vermietete Eigentumswohnung. Der seit über 10 Jahren bestehende Mietvertrag wurde nie geändert oder die Miete in der Zeit angehoben so, dass sich die Mieteinnahmen zur Zeit wesentlich unter den marktüblichen in diesem Gebiet befinden.
Nach meiner Kenntnis wird zur Wertermittlung im Verkehrswertgutachten im Ertragswertverfahren (welches für solche Immobilien wohl üblicherweise verwendet wird) von den marktüblichen Mieten ausgegangen. Gibt es eine Möglichkeit für die Wertermittlung der Immobilie, für die Erbschaftssteuer die realen Mieteinnahmen zu berücksichten?

MfG

17.09.2021 | 11:10

Antwort

von


(196)
Grünberger Str. 54
10245 Berlin
Tel: 0302939920
Web: http://www.rechtsanwalt-braun.berlin
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Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund der übermittelten Information beantworte ich Ihre Frage wie folgt.

Das Ertragswertverfahren zur Bestimmung des Wertes von Immobilien richtet sich nach dem BewG.

In § 186 BewG wird bestimmt, dass grundsätzlich von der tatsächlich erzielten Miete auszugehen ist, es sei denn, dass die erzielte Miete 20 % unter der ortsüblichen Miete liegt.

Sie müssen nun prüfen, ob die Ist-Miete um 20 % unter der ortsüblichen Miete liegt, die Angaben dazu sollten sich im Gutachten finden. Wenn das Gutachten dazu keine Angaben trifft, sprechen Sie noch einmal mit dem Gutachter.

Wenn der Gutachter dazu keine Angaben macht oder mehr machen will, ist das Gutachten diesbezüglich fehlerhaft. Sie sollten dann selbst eine Überprüfung vornehmen, am besten prüfen Sie die üblichen Portale oder sprechen mit einem Makler, um ein grobes Ergebnis zu erhalten. Wenn das grobe Ergebnis ergibt, dass die Ist-Miete tatsächlich nicht unter 20 % unter der ortsüblichen Miete ist, können und sollten sie ein neues Gutachten fertigen lassen und mit dem Finanzamt sprechen.

Wenn Ihre grobe Überprüfung ergibt, dass die Ist-Miete tatsächliche um 20 % oder mehr unter der ortsüblichen Miete liegt, dann würde sich der Fehler des Gutachtens nicht auswirken und ein neues Gutachten wäre dann eventuell korrekt, würde in der Sache aber zum selben Ergebnis kommen.

Das sind Ihre Möglichkeiten hinsichtlich des Gutachtens und der Bestimmung des Verkehrswertes.



Ich hoffe, dass ich Ihre Frage beantwortet habe, bei eventuellen Nachfragen können Sie gerne die kostenlose Nachfrageoption benutzen.

Berücksichtigen Sie bitte, dass auch kleine Sachverhaltsänderungen zu einer gänzlich anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Braun
Rechtsanwalt



Rückfrage vom Fragesteller 17.09.2021 | 16:15

Sehr geehrter Herr Braun,
vielen Dank für die Beantwortung der Frage. Ich habe noch nicht ganz verstanden wie die steuertechnische Bewertung ist, wenn die "Ist-Miete" weniger als 80 % der marktüblichen Miete beträgt? Legt das Finanzamt dann das 80 % Markniveau für die Bemessung fest oder geht es dann von (100 %) der marktüblichen Miete aus?

Schon einmal vielen Dank für die Beantwortung.
MfG

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.09.2021 | 04:38

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn die Ist-Miete weniger als 80 % der ortsüblichen Miete beträgt, dann wird die ortsübliche Miete als Messwert zur Bestimmung des Rohertrages genutzt, woraus sich dann der Verkehrswert ergibt.

Ich hoffe ich habe Ihre Nachfrage beantwortet.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Braun
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.09.2021 | 12:14

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