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Berliner MietenWoG: Bruttokaltmiete u. Mietminderung

| 25.04.2020 22:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


21:14

Liebe Frau Rechtsanwältin, lieber Herr Rechtsanwalt,

Wir sind seit 2013 Mieter einer Etagenwohnung (135 qm) in Berlin, Baujahr 1905, Wohnlage „gut", mit einem Staffelmietvertrag, welcher derzeit eine Monatsmiete von 1.508 EUR vorsieht. Hierbei handelt es sich um eine BRUTTOkaltmiete: Sie enthält pauschal die kalten Nebenkosten, welche nicht extra ausgewiesen sind. Die Heizkosten rechnen wir direkt mit dem Versorger ab.

Wegen einiger Baumängel besteht weiterhin eine gerichtlich bestätigte Mietminderung von 9% auf derzeit 1.372,28 EUR Bruttokaltmiete.

Unserer Berechnung nach MietenWoG Berlin lautet pro qm:
Tabellenmiete: EUR 6,45
Wohnlagenzuschlag: EUR 0,74
Mietobergrenze: EUR 7,19
überhöhte Miete ab: EUR 8,63.

Unsere derzeitige Miete ist demnach bereits ohne Minderung um 1,44 EUR/qm überhöht, sie beträgt demnach
135 x 8,63 EUR = 1.165,05 EUR.
Nach Abzug von 9% Mietminderung ergibt sich nach unserer Ansicht 1.060,20 EUR.

Unser Vermieter akzeptiert diese Rechnung jedoch nicht. Er macht geltend, dass es ja um die NETTOkaltmiete gehe, welche er (ohne einen jemals erbrachten Nachweis) mit 1.358 EUR annimmt, also 150€ niedriger als die vertraglichen 1.508 EUR. Er schlägt diese fiktiven 150 EUR Nebenkosten auf die oben errechneten 1.165,05 EUR auf und verlangt damit 1.315,05 EUR. Diese Miete gelte ab dem 23.11.2020.

Strittig ist demnach ein monatlicher Betrag von
1.315,05 EUR - 1.060,20 EUR = 254,85 EUR.

Unsere Fragen (wenn das MietenWoG verfassungsgemäß ist):
1. Kann der Vermieter einfach eine willkürliche Annahme über die kalten Nebenkosten treffen, welche seit sieben Jahren niemals vertraglich vereinbart, geschweige denn abgerechnet wurden? Gilt in fiesem Fall nicht einfach die vereinbarte Bruttokaltmiete?
2. Kann der Vermieter die festgestellte Mietminderung von 9% in der Mietneuberechnung unberücksichtigt lassen?
3. Ist unsere Berechnung korrekt, und falls nein, was ist zu beanstanden?

25.04.2020 | 23:30

Antwort

von


(611)
Reinhäuser Landstraße 80
37083 Göttingen
Tel: 0551/43600
Tel: 0170/4669331
Web: http://www.ra-vasel.de
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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:

§ 3 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) lautet:

„Mietenstopp
(1) Vorbehaltlich der nachfolgenden Regelungen ist eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Wurde vertraglich eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, ist die zu diesem Stichtag geschuldete Miete maßgeblich. Mängelbedingte Mietminderungen bleiben außer Betracht. Vermieterinnen und Vermieter haben den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert vor Abschluss eines neuen Mietvertrages und jederzeit auf Verlangen der Mieterinnen und Mieter oder des zuständigen Bezirksamtes die zum Stichtag vereinbarte oder geschuldete Miete schriftlich oder elektronisch mitzuteilen."

(5) Miete im Sinne dieses Gesetzes ist die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge."

Nach § 5 des Gesetzes, der erst am 11.11.2020 in Kraft tritt, können Sie eine Herabsetzung der Miete verlangen, soweit sie die Mietobergrenze um mehr als zwanzig Prozent überschreitet.

§ 5 des MietenWoG Bln bezieht sich ebenfalls auf die Nettokaltmiete (mit Zuschlägen sind Zuschläge für Möblierung und Ausstattungsgegenstände gemeint).

Wenn keine Nettokaltmiete vereinbart ist, müssen die Betriebskosten ermittelt bzw. geschätzt werden.

Ob der von Ihrem Vermieter angesetzte Betrag von 150,00 € insoweit zutreffend ist, vermag ich nicht zu beurteilen. Er scheint mir jedenfalls nicht völlig überhöht.

Die Mietminderung können Sie von dem Bruttobetrag abziehen, also 1.315,05 € - 9 % =1.196,70 €. Darauf sollten Sie den Vermieter hinweisen.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Auskünften gedient zu haben und weise darauf hin, dass diese auf Ihren Angaben beruhen. Bereits geringfügige Abweichungen des Sachverhalts können zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen.

Nutzen Sie bei Rückfragen gern die kostenlose Nachfragefunktion!

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 26.04.2020 | 20:26

Sehr geehrter Herr RA Vasel,

Vielen Dank für Ihre zeitnahe Antwort. Folgende Rückfragen:

1. Können wir vom Vermieter verlangen, eine NK-Abrechnung zu erstellen, selbst wenn die mietvertraglich explizit nicht vorgesehen ist? Solange er diesem Verlangen nicht nachkommt, können wir die Nebenkosten mit Null EUR ansetzen?

2. Die 9% Mietminderung abzuziehen entspricht auch unserer Auffassung, jedoch können wir dies dem Gesetz nicht eindeutig entnehmen. Im Gesetz ist zunächst nur vom Mietenstopp die Rede, nicht von der Überhöhungsgrenze bei 120%. Sind Sie sich bei dem Abzug sicher sicher, gibt es dazu bereits ein zitierbares Urteil?

Nochmals vielen Dank und freundliche Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.04.2020 | 21:14

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

da Sie mit Ihrem Vermieter eine Bruttokaltmiete vereinbart haben, können Sie eigentlich keine Nebenkostenkostenabrechnung verlangen. Die Annahme, dass die Nebenkosten 150,00 € im Monat betragen, gilt nur für die Anwendung des MietenWoG Bln. Wenn Sie der Meinung sind, dass die Nebenkosten geringer sind, sollten Sie Ihren Vermieter auffordern, seine Behauptung zu belegen. Sie können Ihren Vermieter im November 2020 ggf. auf Auskunft verklagen, wenn er keine Belege vorlegt. Den Nebenkostenanteil auf Null herabsetzen dürfen Sie nicht.

Das MietenWoG Bln hat mit der Mietminderung nichts zu tun (siehe § 3 Abs. 1 Satz 3). Die Überhöhungsgrenze von 120 % ist in § 5 geregelt, der allerdings erst zum 11.11.2020 in Kraft tritt. Urteile dazu gibt es noch nicht.

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 26.04.2020 | 21:51

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