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Berlin: Unterschied Beherbergungsbetrieb und Ferienwohnung

29.01.2015 11:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Zweckentfremdung einer Wohnung bei Gründung einer Ferienwohnung bzw. Umwandlung in diese.

In Berlin hat das neue "Zwecksentfremdungsgesetz" sowie die entprechende Verordnung von Mai 2014 ziemlich viel geändert.
Ich möchte bitte wissen:
- Was rechtlich gesehen im Land BERLIN den Unterschied zwischen einer Ferienwohnung und einem Beherbergungsbetrieb ausmacht bzw. ab wann wird es als Gewerbe betrachtet ;
- Ob grundsätzlich die Gründung einer Ferienwohnung genehmigungspflichtig ist;
- Ob das Land Berlin nunmehr generell die Gründung von Ferienwohnungen untersagt.

Beste Grüße.

Einsatz editiert am 29.01.2015 17:28:10

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) wird da kein Unterschied gemacht, denn in § 2
Zweckentfremdung wird in Absatz 1 bestimmt:

"Eine Zweckentfremdung im Sinne dieses Gesetzes liegt vor, wenn Wohnraum

1.
zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird; [...]

Ob nunmehr eine Ferienwohnung oder eine (sonstige) Fremdenbeherbergung vorliegt, ist irrelevant und nur in Ausnahmefällen zu genehmigen, wenn dort vorher eine Wohnnutzung war, von kurzzeitigen Übergangsregelungen abgesehen.

Da ist insbesondere nach der "Gewerblichkeit" zu fragen, was nach der allgemeinen Definition (die nach dem Bundesverwaltungsgericht) aller Voraussicht nach zu lösen ist:
Es muss sich um eine nicht sozial unwertige (generell nicht verbotene), auf Gewinnerzielungsabsicht gerichtete und auf Dauer angelegte selbstständige Tätigkeit handeln, die nicht zur Urproduktion, zu den Freien Berufen oder zur bloßen Verwaltung eigenen Vermögens zu rechnen ist.

Dieses unterliegt natürlich einer einzelfallbezogenen Einschätzung der Behörden, die die Tatsachen im Wege des Amtsermittlungsgrundsatzes zu ermitteln hat.

Die Gründung einer Ferienwohnung ist ab sofort generell ohne Ausnahme genehmigungspflichtig.

Werden zur dauernden Wohnnutzung geeignete Räumlichkeiten erst nach Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO) tatsächlich und rechtlich zu Wohnzwecken bestimmt oder zu diesen Zwecken genutzt (Umwidmung), findet das Zweckentfremdungsverbot Anwendung, § 2 Absatz 3.

Neu- oder Altbestand ist also egal.

Die Genehmigung nach § 1 Absatz 1 des oben genannten Gesetzes kann nur auf Antrag erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen oder wenn in besonderen Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird, § 3 des Gesetzes.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 29.01.2015 | 21:47

Guten Abend,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Erlauben Sie mir bitte die Nachfrage:
- Ändert es etwas, wenn die Immobilie ein sog. Teileigentum (Gewerbe) ist? Unterliege ich da weiterhin dem Zweckentfremdungsgesetz bzw. muss ich da eine Genehmigung einholen, wenn ich in diesem Teileigentum eine Ferienwohnung errichte?

Danke!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.02.2015 | 18:57

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Ihre Nachfrage antworte ich Ihnen gerne folgendes:

Auch das wäre nach Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung leider gleich zu behandeln, denn auch ein Teil von einer Immobilieneinheit kann die gleiche Zweckverfolgung haben, dadurch ändert sich somit nichts.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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