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Berlin: Nachzahlung NK-Abrechnung von über 78% - arglistige Täuschung?

| 10.10.2010 13:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Sachverhalt:
Mein Sohn hat mit seinem Freund in 05-2009 eine Whg. gemietet und zu 08-2010 gekündigt. Jetzt hat er die NK-Abrechnung für 2009 erhalten: Nachzahlung i.H.v. 583€. In 2009 wurden insgesamt in acht Mietmonaten 744 € NK-Vorauszahlung geleistet, die Nachzahlung stellt also eine Nachforderung oder "Steigerung der NK" i.H.v. rd. 78% dar.
Da die NK ggü. 2008 sicher nicht in dem Umfang gestiegen sind, ist davon auszugehen, dass diese bei Abschluss des Mietvertrages bewusst unrealistisch gering ausgewiesen wurden. Unter Kenntnis der tatsächlichen NK hätten mein Sohn und sein Freund sich diese Whg. nicht leisten können.
Am 15.10. habe ich bei der Hausverwaltung einen Termin zur Belegeinsicht.

Vier klare Fragen:
1. Kann mein Sohn grundsätzlich rechtlich gegen dieses Gebahren vorgehen, ohne die NK an sich anzufechten (was ja in 50% der Fälle immer geht)?
2. Kann mein Sohn Anzeige z.B. wg. arglistiger Täuschung erstatten?
3. Kann mein Sohn den Mietvertrag z.B. nach § 119 oder 123 BGB anfechten und damit die Nachzahlung verweigern?
4. Was würden Sie empfehlen?

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf der Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Schilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nachfolgend nehme ich zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n) Stellung, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Nach § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB dürfen Vermieter vom Mieter nur angemessene Vorauszahlungen auf die Nebenkosten verlangen.

Diese Vorschrift wurde durch ein Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahre 2004 (VIII ZR 195/03) nunmehr beleuchtet.

In dem entschiedenen Fall hatte sich bei einer Vorauszahlung in Höhe von DM 200,- ein Nachzahlungsbetrag von über DM 3.000,- ergeben.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Urteilsbegründung ausgeführt, dass der Vermieter, der sich entscheidet Nebenkosten für den Mieter zu kreditieren aus diesem Grunde nicht haften könne. Gerade unter dem Gesichtspunkt, dass Nebenkosten erheblichen Schwankungen unterliegen und damit nur schwerlich voraus zu kalkulieren seien. Außerdem bestehe keine gesetzliche Verpflichtung überhaupt Vorauszahlungen zu vereinbaren. Der Vermieter komme damit also nach Auffassung des Gerichtes nur dem Mieter entgegen, der eine entsprechend geringere einmalige Belastung pro Jahr zu tragen hat.

Das bedeutet laut Bundesgerichtshof, der Vermieter darf ruhig zu niedrige, aber nicht zu hohe Vorauszahlungen verlangen. Setzt der Vermieter die Kosten zu niedrig an, schädigt er sich nur selbst. Vorauszahlung befanden die Richter, heißt nur, dass der Vermieter dem Mieter das, was er vorausgezahlt hat, bei der Betriebskostenabrechnung am Jahresende gutschreiben muss. Es bedeutet nicht, dass die gezahlte Summe den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag annähernd erreichen muss. Hierauf darf kein Mieter vertrauen (BGH 11.02.2004, VII ZR 195/03). So werden Mieter allerdings nur vor zu hohen aber nicht vor zu niedrigen Zahlungen geschützt, so die Auffassung des BGH.

Letztendlich ist eine annähernd kostendeckende Berechnung der Vorauszahlungen auch oft nicht möglich. Es lässt sich nicht voraus sagen, wie viel Strom, Wasser oder Gas der Mieter verbrauchen wird und wie hoch deshalb die Vorauszahlungen angesetzt werden müssen.

Allerdings ist die Entscheidung des BGH auch kein Freibrief für Vermieter. Die Kalkulation der Vorauszahlungen darf keine groben Schnitzer enthalten. Vermieter sollten mit Zusicherungen oder Lockangeboten bei Vertragsabschluss zurückhaltend sein. Sichert ein Vermieter dem Mieter bei Vertragsabschluss eine bestimmte Vorauszahlungshöhe zu, kann es sich um eine schadenersatzpflichtige Pflichtverletzung handeln, wenn die Zusage sich als falsch erweist.

Danach begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig sondern deutlich unterschreiten.

Eine Pflichtverletzung des Vermieters kann nach Auffassung des Bundesgerichtshofes nur dann angenommen werden, wenn der Vermieter die Vorauszahlungen bewusst zu niedrig angesetzt hat, um so über die tatsächlichen Nebenkosten zu täuschen und den Mieter zum Abschluss des Mietvertrages zu ermuntern oder wenn der Vermieter bei Abschluss des Vertrages die Angemessenheit der Vorauszahlungen ausdrücklich versichert hat.

Diese im Ergebnis als Zusicherung zu bezeichnen, kann eine Pflichtverletzung begründen, wäre jedoch durch den Mieter entsprechend zu beweisen, was sich mitunter schwierig darstellen kann.

In jedem Fall sollten Sie die Nebenkostenabrechnung jedoch genau prüfen oder ggf. anwaltlich oder vom Mieterschutz prüfen lassen und sich mit Nachbarn austauschen um einen Eindruck von den tatsächlichen Kosten zu bekommen.

Bezugnehmen auf Ihre Fragestellung muss ich leider bedauerlicherweise mitteilen, dass sich, vorbehaltlich der Prüfung der Nebenkostenabrechnung auf formelle und materielle Fehler, Einwendungen auf arglistige Täuschung gestützt kaum mitunter gar nicht durchsetzen lassen. Dazu bedarf es vielmehr konkrete Umstände insbesondere besondere Zusicherungen hinsichtlich der Höhe der Abrechnung.

Ebenso sehe ich keinen strafrechtlich relevanten Sachverhalt, sodass ich von einer Anzeige wegen Betruges abraten muss.

Eine Anfechtungsmöglichkeit des Vertrages sehe ich indes auch nicht, nur wenn wie bereits oben dargestellt, besondere Zusicherungen nachweisbar sind.

Empfehlen würde ich Ihnen daher die Abrechnungen durch einen Fachkundigen auf Fehler prüfen zu lassen und davon abhängig die nächsten Schritte überlegen, insbesondere ob Nachverhandlungen mit dem Vermieter geboten sind oder ggf. eine Ratenzahlung möglich ist.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen helfen konnte, einen ersten Eindruck in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können, wenngleich die Antwort sie möglicherweise nicht befriedigen mag, da diese nicht positiv für Sie ausgefallen ist. Dennoch würde ich mich, unabhängig davon, über eine angemessene Bewertung gerne freuen. Sie können sich auch gerne bei Fragen zur Antwort über die entsprechende Nachfrageoption des Portals mit mir in Verbindung setzen.

Nachfrage vom Fragesteller 12.10.2010 | 22:57

Hallo Herr Lembcke,
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort - unabhängig vom Ergebnis bin ich sehr zufrieden!
Kann die Pflichtverletzung des Vermieters dann angenommen werden, wenn die NK-Abrechnung des Vorjahres (2008) auf etwa gleichem Niveau lag, wie die jetzt vorliegende von 2009? Damit wäre ja eindeutig, dass dem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages klar war, dass die im Mietvertrag angesetzten und zur Vorauszahlung veranschlagten NK erheblich zu gering waren.

Welcher Nutzen entsteht mir denn, wenn ich als Anspruchsgrundlage die Pflichtverletzung nachweise/vorbringe? Schadenersatz in Höhe der Nachzahlung?

Viele Grüße und vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.10.2010 | 13:28

Ihre Nachfrage möchte ich (urlaubsbedingt verspätet) nachfolgend beantworten:

Ich denke nicht das es ausreichend sein wird als Nachweis für eine eventuelle arglistige Täuschung die Nebenkostenabrechnung aus dem Vorjahr heranzuziehen.

Dies ergibt sich bereits aus der in der Antwort zitierten Rechtsprechung, da es eben keinen Zwang des Vermieters auf eine entsprechend genaue Berechnung zwischen Kosten und Vorauszahlung gibt.

Darüber hinaus sind an die Annahme der Arglist sehr hohe Anforderungen zu setzen mit Blick auf die Beweislast.

Daher wäre es nach meiner Auffassung vielmehr erforderlich, dass der Vermieter eine konkrete Zusicherung auf die Höhe der Nebenkostenabrechnung getätigt hat.

Beispielsweise das er ausdrücklich versichert hat, dass die Vorauszahlungen zur Deckung der Nebenkostenabrechnung vollends ausreichend sind und mit einer Nachzahlung nicht zu rechnen sei.

Eine derart verbindliche Zusicherung kann dann m.E. eine arglistige Täuschung begründen, wenn der Vermieter u.a. wusste, dass sonst die Wohnung von Ihrem Sohn nicht genommen worden wäre.

Dies muss dann aber auch konkret nachgewiesen werden können, was ich m.E. für schwierig halte, da auch bei einer derartigen Zusicherung die Tatsächliche Schlussabrechnung letztenendes auch von der Kostenentwicklung auf dem Energiemarkt und dem persönlichen Verbrauchsverhältnisses des Mieters ankommt, was der Vermieter letzenendes nicht beeinflussen kann.

Allenfalls, wenn die festen Nebenkosten (Steuern, Müll, Versicherungen etc.) allein die Vorauszahlungen bereits aufzehren, dann könnte daran ein Indiz für eine Täuschung gesehen werden. Dies muss jedoch anhand der Umstände des Einzelfalls geprüft werden.

Bewertung des Fragestellers 12.10.2010 | 22:58

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