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Bereitstellungszinsen vom Bauträger als Schadensersatz fordern


| 21.12.2016 17:28 |
Preis: 75,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger



Wir haben im Januar 2013 den Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung samt TG-Stellplatz unterschrieben. Die Fertigstellung war wie folgt avisiert:
„Der Verkäufer verpflichtet sich, das Vertragsobjekt >Wohnung< bis spätestens 30.06.2015 bezugsfertig und das Vertragsobjekt >Tiefgaragenstellplatz< bis spätestens 31.12.2015 übergabereif herzustellen. Der Verkäufer verpflichtet sich weiter, das Vertragsobjekt bis spätestens 31.12.2015 vollständig fertig zu stellen".

Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung war noch keine Baugenehmigung erfolgt, dies wurde im Vertrag festgehalten. Folgender Zusatz war ebenfalls Vertragsbestandteil: „Sollte die Baugenehmigung allerdings nicht bis zum 30.6.2013 bestandskräftig erteilt sein, verlängern sich die vorgenannten Fristen enstprechend, längstens jedoch um jeweils sechs Monate"
Geplanter Baubeginn war das Frühjahr 2013, tatsächlicher Baubeginn Oktober 2013. Der Bauträger verzichtete allerdings schriftlich auf eine Ausübung der o.g. Option, was er sicherlich später stark bereute.

Zur Vertragsunterzeichnung mussten wir eine Finanzierungszusage vorlegen, ergo hatten wir schon ein Darlehen abgeschlossen. Dieses Darlehen sieht Bereitsstellungszinsen seit dem 30.12.2013 auf den nicht abgerufenen Kreditbetrag vor.

Da der Baubeginn sehr spät (ca. 7 Monate nach der mündlichen Erwartung) erfolgte, fielen also ab dem 30.12.2013 Bereitstsellungszinsen in nicht unbeträchtlicher Höhe an (ca. 800 Euro mtl.)

Der Bau geriet gegenüber den mündlich in Aussicht gestellten Terminen ständig in Verzug (Bauträger hat sich übernommen) und nur durch Androhung eines Umzugs mit Einlagerung und Hotelaufenthalt wurde unsere Wohnung bezugsfertig. Wobei dieser Begriff weit gedehnt wurde: Von 110 Wohnungen im Komplex waren wir die 7. oder 8. Partei die (auf eine Baustelle) in die notdürftig hergestellte Wohnung zog (1.7.2015).

Eine mehrseitige Mängelliste existierte und bis heute sind nicht alle Mängel am Sondereigentum beseitig (am Gemeinschaftseigentum sieht es noch düsterer aus).
Somit wurde die 7. von 7 Kaufpreisraten (ca. 13.000 Euro) durch mich zurückgehalten, ebenso der Sicherungseinbehalt i.H.v. 5 % des Kaufpreises (fällig bei Fertigstellung und Abnahme des Bauwerks). Die 7. Kaufpreisrate wird lt. Kaufvertrag fällig „nach vollständiger Fertigstellung".

Zum heutigen Zeitpunkt sind einige Mängel noch nicht behoben: Fehlende Zwangsentlüftung in einem Zimmer, keine Zusage von Kompensationszahlungen nicht mehr behebbarer Mängel, z.B. schiefe Wände, schiefer Bodenbelag, Fehleinbauten etc. Der Bauträger reagiert äußerst träge und ist angesichts der Mängelflut am Gemeinschafts- und Sondereigentum auch deutlich überlastet. Auf mein letztes Schreiben vor 4 Wochen bzgl. Kompensationsforderung und Mängelbeseitigung habe ich lediglich eine Eingangsbestätigung erhalten.

Der Restbetrag des Darlehens verursacht seit dem Einzug Bereitstellungszinsen i.H.v. fast 2000 Euro. Mit der Bank konnte ich schon einen Nachlass erreichen, die Bank sieht sich aber auch nicht in der Lage, das Restgeld auf ein Sperrkonto anzulegen.

M.E. ist der Bauträger hierfür in weiten Teilen schadensersatzpflichtig, mindestens ab dem 31.12.2015. Wie sehen Sie das und mit welchen Regelungen des BGB kann ich den Bauträger auf welche Art und Weise konfrontieren? (Titel beim Amtsgericht? Eine Rechtsschutzversicherung liegt für Bauträgerstreitigkeiten wie üblich nicht vor)

Mit freundlichen Grüßen,

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Sehr geehrter Fragensteller,

wenn der Passus "Der Verkäufer verpflichtet sich weiter, das Vertragsobjekt bis spätestens 31.12.2015 vollständig fertig zu stellen." ohne weitere Einschränkungen außer den von Ihnen oben genannten im Vertrag festgelegt ist, befindet sich der Gegner im Verzug.

Als Teil des Verzuges kann man auch die genannten Posten als Schadensersatz über 2000,00 € geltend machen. Man sollte auch nochmals eine letzte Nachfrist zur Beseitigung der konkret zu beschreibenden Mängel setzen.

Dies ergibt sich aus § 280 BGB iVm § 286 BGB.

Am besten Sie setzen dem Vertragspartner eine Zahlungsfrist bis zum 31.12.2016 per Einwurfeinschreiben, wenn nicht vorrangig im Vertrag andere Zustellungsformen oder -fristen vereinbart worden sein sollten.

Ein Zurückbehalt für noch nicht beseitigte Mängel ist im Rahmen des § 641 Abs. 3 BGB und dem dort beschriebenen Umfang ein Einbehalt möglich. Anders ist dies nur, wenn im Vertrag abweichende wirksame Vereinbarungen geschlossen sein sollten.

Nach fruchtlosem Fristablauf rate ich einen Kollegen vor Ort zu mandatieren.

Die Anwaltskosten muss der Gegner wegen seines Verzuges bezahlen.

Sollte der Streitwert unter 5000 € bleiben, wäre das Amtsgericht und noch nicht das Landgericht zuständig.

Falls ich Ihnen bei der Einschätzung der Rechtslage geholfen habe, freue ich mich über eine Bewertung mit 5,0 . Bei Rückfragen nutzen Sie gerne die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 23.12.2016 | 19:38

Danke für die Antwort. Sie schreiben, dass der Gegner in Verzug ist. Muss er dann automatisch die RA-Kosten übernehmen oder erst wenn Recht gesprochen wurde?
Bemisst sich der Streitwert nur nach den Bereitstsellungszinsen oder auch nach meinen gestellten Forderungen nach Kompensation?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.12.2016 | 19:40

Sehr geehrter Fragensteller,

auch wenn es nicht zu einem Rechtsstreit vor Gericht kommt, sind wegen des Verzuges auch nur etwaig anfallende außergerichtliche Kosten zu tragen.

Der Streitwert addiert sich freilich nach allen geltend gemacht Posten und deren jeweiligem rechnerischen Gesamtwert.

MfG
D. Saeger
- RA -

Bewertung des Fragestellers 23.12.2016 | 19:38


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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 23.12.2016 4,4/5.0
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