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Berechunung des Anteils der Schwester bei Übertrag des Hauses der Eltern

16.05.2017 04:53 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe


Zusammenfassung: Der Wert des Nießbrauchs berechnet sich aus der fiktiven Miete, hochgerechnet auf die statistische Lebenserwartung.

Hallo,
meine Eltern besitzen ein 2-Familienhaus mit insgesamt 240qm Wohnfläche verteilt auf zwei Wohnungen zu je 120qm.
Meine Eltern sind 61 (Mutter) bzw. 62 (Vater) Jahre alt.
Sie wohnen zur Zeit in der einen Wohnung und ich in der anderen.
Das Haus steht in einem kleinem Dorf auf dem Land und wurde vor ein paar Jahren auf einen Wert von 170000€ geschätzt.
Nun wollen mir meine Eltern dieses Haus übertragen, aber gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen.
In diesem Falle muss ich meine Schwester ausbezahlen.
Die durchschnittliche Kaltmiete in unserer Umgebung liegt bei 4,50€.
Meine Fragen sind folgende:
Wie hoch ist der Anteil den ich an meine Schwester bezahlen müsste?
Regulärer Anteil und Pflichtteil?
Wie hoch ist die Wertminderung durch das Wohnrecht meiner Eltern?
Und in wie weit spielen Investitionen meinerseits die ich bereits in Haus und Grundstück investiert habe eine Rolle?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Wert des Nießbrauchs wird berechnet, indem die durchschnittliche Miete auf die statistische Lebenserwartung Ihrer Eltern hochgerechnet und dieser Betrag dann unter Berücksichtigung der Abzinsung in einen Kapitalwert umgerechnet wird. Als Anhaltspunkt kann man dafür die vom Bundesfinanzministerium veröffentlichten Werte heranziehen, die auf den aktuellen Sterbetafeln basieren.
Da Ihre Mutter statistisch die höhere Lebenserwartung hat (24,32 Jahre), wird dieser Wert herangezogen. Hochgerechnet ergibt sich ein Kapitalwertfaktor von 13,601,so dass der Nießbrauch wie folgt berechnet wird:
120 qm x 4,50 € x 12 Monate x 13,601 = 88.134 Euro.

Wenn eine der beiden Wohnungen nur einen Wert von 85.000 Euro hat, dann hat die Eigentumsübertragung der Wohnung, für die Ihre Eltern den Nießbrauch wünschen, wirtschaftlich keinen Gegenwert für Sie.
Wirtschaftlich profitieren Sie daher nur durch die Übertragung der anderen Wohnung, also mit 85.000 Euro. Man könnte also die Abfindung für Ihre Schwester mit der Hälfte dieses Betrages ansetzen.

Inwieweit die von Ihnen getätigten Investitionen berücksichtigt werden können/müssen, kann ich ohne nähere Kenntnis der Einzelheiten nicht beurteilen. Es wird darauf ankommen, was diesbezüglich zwischen Ihnen und Ihren Eltern vereinbart war. Als Kontrollüberlegung können Sie sich die Frage stellen, was geschehen würde, wenn Ihnen Ihre Eltern das Haus nicht übertragen würden und Sie (z.B. aus beruflichen Gründen) wegziehen würden. Haben Sie für diesen Fall eine Erstattung der Investitionen vereinbart?
Man könnte auch berücksichtigen, ob die Investitionen werterhöhend waren, ob sie also den Widerverkaufswert erhöht haben. Letztlich wird diese Frage Verhandlungssache sein.

Der o.g. Auszahlungsbetrag berücksichtigt eine hälftige Beteiligung Ihrer Schwester. Wenn Ihre Eltern Ihrer Schwester nur den Gegenwert des Pflichtteils zukommen lassen möchten, dann halbiert sich der Betrag, da der Pflichtteil in Höhe des hälftigen Wertes des Erbteils besteht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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