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Berechtigung zur Nutzung von Gemeinschaftseigentum ohne Grundbucheintrag

| 22.05.2014 16:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Guten Tag,

ich habe 2012 eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft erworben, die über insgesamt 9 Einheiten verfügt.

Zwei der Eigentümer haben sich Teile ( ca. ¼ ) des Gartens zur Alleinnutzung abgetrennt, ohne dass es WEG-Beschlüsse oder Einträge in der Teilungserklärung oder im Grundbuch gäbe, die Nutzung erfolgt aber offensichtlich schon seit langer Zeit ( Haus ist Bj 1974, einer der beiden Nutzer ist noch Erstkäufer, der andere Eigentümer hat später gekauft).

Auch die zwischen diesen Anteilen liegende Fläche ist für andere faktisch nicht betretbar, so dass letztlich ca. die Hälfte des Grundstückes für die anderen Eigentümer nicht zugänglich ist.

Ich habe das bereits bei meiner ersten Eigentümerversammlung 2012 angemerkt, zur Versammlung 2013 sollten die betroffenen beiden Eigentümer dokumentieren, woher Sie das Nutzungsrecht ableiten zu können glauben, was – mangels Unterlagen - nicht erfolgte. In der Versammlung 2014 steht nun der Versuch an, die Sache zu regeln.

Von mir angestrebt ist eine Lösung, die den jetzigen Nutzern weiterhin die Nutzung der abgetrennten Gartenanteile gewährt. Erst für den Nutzerwechsel durch Verkauf oder Vermietung sollen die Grundstücksteile entweder a) wieder der Gemeinschaft allgemein zugänglich gemacht werden oder b) – gegen eine Entschädigungszahlung – die Eintragung als Sondernutzungsrecht erfolgen ( das Erfordernis der Allstimmigkeit für letzteres ist mir bekannt )

Ich habe bisher angenommen, dass für mich folgendes gilt: „Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der auf Grund eines im Grundbuch fehlenden Hinweises von der Existenz des Sondernutzungsrechtes nichts weiß, braucht dieses nicht gegen sich gelten zu lassen. Da die Fläche zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört, ist er infolgedessen auch zum Mitgebrauch berechtigt." ( Div. Quellen)

Nun habe ich folgendes – dem anscheinend widersprechendes - Urteil gefunden:

Oberlandesgericht Köln, 16 WX 56/96 vom 26.04.1996

Fragen:

Verstehe ich recht, dass ich auch als neu hinzugekommener Eigentümer die Nutzung (nach §15 WEG ) weiter dulden muss ( und dass man also als Neueigentümer aufgrund von Grundbuch und Teilungserklärung nie einen verbindlichen Überblick über die tatsächlichen Sondernutzungen erhalten kann)?

Ist es weiterhin so, dass bei einem Verkauf der beiden betroffenen Wohneinheiten das Sondernutzungsrecht erlischt? ( siehe angesprochenes Urteil, Zitat „Soweit die sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer ihr Wohnungseigentum zwischenzeitlich veräußert haben, ist davon auszugehen, daß sie das Sondernutzungsrecht auf die Erwerber übertragen haben; allerdings wirkt das Sondernutzungsrecht gegenüber künftigen Rechtsnachfolgern der mit dem Sondernutzungsrecht belasteten Wohnungseigentümer nicht, da es nur schuldrechtliche Wirkung entfaltet .)

Oder verstehe ich das Urteil völlig falsch?

Vielen Dank,

mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Ein nicht in das Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht hat nur eine schuldrechtliche Wirkung, es gilt daher nur zwischen den Wohnungseigentümern, die die Vereinbarung selbst getroffen haben oder ihr später ausdrücklich zugestimmt haben.

Als Erwerber von Wohneigentum und damit Sondernachfolger sind Sie somit nicht an die (für Sie belastende) Vereinbarung von Sondernutzungsrechten gebunden, wenn Sie dieser Vereinbarung nicht ausdrücklich zugestimmt haben, vgl. § 10 Absatz 3 WEG.

Eine Ausnahme wird nur gemacht, wenn das vereinbarte, aber nicht im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrecht zu Ihren Gunsten wirken würde, wenn Sie also eine Wohnung von den Eigentümern gekauft hätten, die ein solches Sondernutzungsrecht an den Gartenanteilen geltend machen. Dies hat das OLG Köln in der von Ihnen zitierten Passage auch so festgehalten:
Erwerbern vom sondernutzungsberechtigten Eigentümern wird dieses Recht regelmäßig übertragen (erlischt also nicht), gegenüber Rechtsnachfolgern (=Käufer) der mit dem Sondernutzungsrecht belasteten Eigentümer entfaltet es dagegen keine Wirkung.

Selbst bei mehrjähriger widerspruchsfreier Nutzung besteht kein Anspruch auf Duldung eines nicht im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts durch den Rechtsnachfolger, so das KG Berlin, Beschluss vom 04.12.2006 – Az. 24 W 201/05.

Sie haben als Erwerber und somit Rechtsnachfolger daher grundsätzlich einen Anspruch auf Mitbenutzung gemäß § 13 Absatz 2 WEG, da ein nur schuldrechtlich vereinbartes Sondernutzungsrecht Ihnen gegenüber keine Wirkung entfaltet.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 23.05.2014 | 06:20

Sehr geehrter Herr Wilking,

vielen Dank für Ihre umfassende, verständliche und den Sachverhalt vollumfänglich erklärende Antwort - es wird einmal wieder deutlich, dass man als Laie nicht versuchen sollte, im Internet angelesenes Halbwissen ohne einen fachkundigen Übersetzer zu verstehen,

mit nochmaligem Dank für Ihre große Hilfe verbleibe ich,

mit herzlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.05.2014 | 09:12

Ich bedanke mich für Ihre positive Rückmeldung und wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Durchsetzung Ihrer Rechte.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Jan Wilking

Bewertung des Fragestellers 23.05.2014 | 06:22

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