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Berechnung Wohnfläche / Verteilerschlüssel einer WEG

12.06.2013 13:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


15:29

Zusammenfassung:

Es geht um die Berechnung der Wohnfläche samt Wintergarten.

Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,

es geht um folgenden Sachverhalt:

Auf Antrag eines Eigentümers in einer WEG wurde in der letzten ordentlichen Eigentümerversammlung 2012 beschlossen, den Abrechnungs- und Verteilerschlüssel gemäß den Angaben in der Teilungserklärung neu zu berechnen (die bisherigen qm-Zahlen in der Heizkostenabrechnung stimmten nicht mit Teilungserklärung/Bauunterlagen überein). Die Teilungserklärung enthält folgende Größen:

Whg. A 100qm
Whg. B 100qm
Whg. C 110qm
Whg. D 110qm
Whg. E 120qm

Diese Größen sind identisch mit denen aus den Bauunterlagen. In diesen steht - in separater Zeile - zu den Wohnungen A - D noch die Größe der Wintergärten von je 20qm, also

Whg. A 100 + 20qm = 120qm
Whg. B 100 + 20qm = 120m
Whg. C 110 + 20qm = 130qm
Whg. D 110 + 20qm = 130qm
Whg. E 120 + 0qm = 120qm

Die Berechnung der Wohnfläche in den Bauunterlagen erfolgte nach DIN 283, von den Flächen der Wintergärten sind keine Abzüge vorgenommen worden.

Ich bin der Eigentümer der Wohnung E, für den der neue Berechnungsschlüssel, da kein Wintergarten, nachteilig ist. Die Wintergärten sind Gemeinschaftseigentum und nach meine Verständnis müssen sie zur Wohnfläche/Verteilerschlüssel zählen, da auch für die Wintergärten Reparaturen anfallen, die dann vom Gemeinschaftskonto beglichen werden.

Folgende Fragen ergeben sich daraus:

- den Beschluss der Versammlung kann ich nicht mehr anfechten (Monatsfrist verstrichen), welche Möglichkeiten habe ich? In der nächsten Versammlung Korrektur verlangen und was tun, wenn der Beschluss dafür negativ ausfällt?
- kann ich die Heizkostenabrechnung 2012/13 mit Hinweis auf den obigen Sachverhalt trotz Beschlusses ablehnen?
- kann für eine Wohnflächenberechnung, die original nach DIN 283 ausgewiesen ist, eine neue nach der aktuellen Wohnflächenverordnung verlangt werden?
- kann ich aus der Tatsache, dass die Flächen der Wintergärten ohne Abzüge in der Berechnung nach DIN 283 ausgewiesen sind, schliessen, dass diese als "beheizt/beheizbar" gelten? (die Wintergärten ragen nicht über das Mauerwerk, sondern sind "im Haus" und haben jeweils Türen zu den Wohnzimmern, sind also m.E. über Luftaustausch mit diesen "beheizbar"). Falls nein, was ist "beheizbar"?
- muss die Teilungserklärung korrigiert werden um den Betrag der Wintergartenflächen?

Vielen Dank.

12.06.2013 | 13:52

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

sofern bei einem Beschluss die Monatsfrist abgelaufen ist, können Sie rechtlich dagegen zunächst nichts mehr tun, es sei denn, dass dieser gar nichtig ist, allerdings erscheint der Verstoß nicht schwerwiegend genug, als dieser gegen zwingendes WEG-Recht verstieße (§ 23 Absatz 4 WEG ).

Ich habe es so verstanden, dass eine Berechnung nach DIN 283 ausgewiesen werden soll.
Nach dieser Norm sind allerdings Wintergärten, die nicht beheizt sind, ebenfalls hälftig zur Wohnfläche hinzuzuzählen (Punkt 2.2.2). Beheizbar meint dabei, dass der Raum eine eigene Heizmöglichkeit besitzt und nicht lediglich mitgeheizt wird.

Bitte fragen Sie nach oder schreiben mir ein Kommentar, falls der Sachverhalt nicht stimmen sollte. Gerne beantworte ich Ihnen Ihre Fragen auch nach der einmaligen Nachfrage weiterhin kostenfrei, da ich davon ausgehe, dass dies mit einer einmaligen Nachfrage nicht beantwortet ist, da der Sachverhalt etwas komplexer ist.


Rückfrage vom Fragesteller 12.06.2013 | 14:08

Hallo Herr Hoffmeyer,

vielen Dank für Ihre Antwort. Beheizbar / nicht beheizbar ist damit geklärt. Da die Wintergärten nicht beheizbar (keine eigene Heizung) sind, es ist m.E. egal, ob die Wohnflächenberechnung nach DIN 283 oder der neuen Wohnflächenverordnung durchgeführt wird, da bei beiden nicht beheizte Wintergärten mit 50% berechnet werden. Ich bin auch nicht auf eine für mich möglichst "günstige" Regelung aus, sondern auf eine gerechte Verteilung. Wintergärten mit 0qm anzusetzen ist das nicht, denn wie geschrieben, fallen auch für diese Instandhaltungskosten an.

Damit wären noch die Fragen für mich offen:

- welche Möglichkeiten habe ich? In der nächsten Versammlung Korrektur verlangen und was tun, wenn der Beschluss dafür negativ ausfällt?
Nach aktuellem Beschluss ist es ja so, dass die Wintergärten mit 0qm in die Flächenberechnung eingehen, was durch keine Berechnungsmethode gedeckt ist.

- kann ich die Heizkostenabrechnung 2012/13 mit Hinweis auf den obigen Sachverhalt trotz Beschlusses ablehnen?
Diese basiert ja auf dem - falschen - Verteilungsschlüssel nach Beschluss.

- muss die Teilungserklärung korrigiert werden um den Betrag der Wintergartenflächen?

Danke und Grüße.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.06.2013 | 15:29

Sehr geehrter Fragesteller,

da die Einspruchsfrist gegen den Beschluss bereits abgelaufen ist, bleibt Ihnen nur die Möglichkeit, einen weiteren Beschluss herbei zu führen.

Allerdings haben Sie bei Ablehnung keine Möglichkeit auf Zustimmung zu klagen, da dieses bereits Gegenstand der vorherigen Abstimmung gewesen ist und sonst die Anfechtungsfristen unterlaufen werden könnten.

Wenn die Heizkostenabrechnung auf Grundlage des Beschlusses gefasst ist und eben auch diese eigentlich fehlerhafte Berechnung erhält, können Sie diese auch nicht mehr ablehnen, da diese rechtlich auf Grundlage des unanfechtbaren Beschlusses wirksam ist.

Sie könnten natürlich auch verlangen, dass die Teilungserklärung entsprechend geändert wird, dass die Wintergärten sodann zum Sondereigentum gehören, wobei ich annehme, dass auch nur die jeweiligen Wohnungseigentümer Zugang auf den Wintergarten haben?!

Eine Änderung würde sodann für Sie den Vorteil bedeuten, sich mit weniger Anteil bei Reparaturen beteiligen zu müssen, da es sich sodann nicht mehr um Kosten des Gemeinschaftseigentums handelt, die Heizkosten sodann wieder anteilig mit eingerechnet werden (zu 50% der Fläche) und die Sondereigentümer hätten den Vorteil, dass der Wert der Wohnung steigt.

Wenn Sie noch weitere Fragen haben sollten, sprechen Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber weiterhin kostenlos Auskunft geben möchte.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

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