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Berechnung Veräußerungsgewinn/-verlust

14.10.2019 17:54 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Sehr geehrte/r Experte/in,

folgender Sachverhalt bewegt uns derzeit:

Ich habe in 2018 ein bebautes Grundstück gekauft. Es ist seitdem vermietet und die steuerliche Kaufpreisaufteilung hat zu einem Gebäudewert von 75.000,-- geführt. Auf den Grund und Boden entfallen 125.000,--.

Nun möchte ich das Gebäude abreißen (Kosten ca. 10.000,--) und das unbebaute Grundstück anschließend veräußern. Da damit die Vermietungstätigkeit beendet wird, können die Abrisskosten und der Restwert des Gebäudes auch nicht mehr als Werbungskosten bei V+V zum Abzug gebracht werden, sondern werden den Herstellungskosten des Grund und Bodens zugerechnet.

Nun kommt aber der Umstand hinzu, dass ich das bebaute Grundstück erst in 2018 erworben habe und deshalb ein Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft steuerlich relevant wird. Hier stellt sich nun die Frage, wie der steuerliche Veräußerungserlös/-verlust ermittelt wird. Die normale Gebäude-Afa (1.500,--/Jahr) soll hier bei der Berechnung nicht berücksichtigt werden. Nochmals die Daten:

Der Bodenrichtwert beträgt 400,--/m². Das Grundstück hat 400m². Dies entspricht 160.000,--.
Der Kaufpreis (inkl. Gebäude) betrug damals 200.000,-- inkl. Kaufnebenkosten. Kaufpreisaufteilung ergab 75.000,--/125.000,--.
Die Abrisskosten werden 10.000,-- betragen.
Der Verkaufspreis (ohne Gebäude) wird 160.000,-- betragen.

Bitte erteilen Sie mir eine verbindliche Auskunft darüber, wie das Finanzamt dieses private Veräußerungsgeschäft im Ergebnis feststellen wird?
Handelt es sich um einen Spekulationsverlust von 50.000,-- (Verkaufspreis – Abriss – Kaufpreis)?
Oder wird das anders berechnet?

Für Ihre Antwort im Voraus besten Dank
mfg
M. Gerischer

15.10.2019 | 08:06

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund der übermittelten Informationen beantworte ich Ihre Frage wie folgt.

Wenn ein Gebäude abgebrochen wird, welches der Einkünfteerzielungsabsicht diente, das Gebäude noch nicht verbraucht war und zwischen Erwerb und Abbruch ein Zeitraum von weniger als 3 Jahren liegt geht das Finanzamt von einem Erwerb mit Abbruchabsicht aus. Diese Beweis des ersten Anscheins kann wiederlegt werden, weil der Abbruch aufgrund von plötzlichen Umständen erfolgte, bspw. Zerstörung, Befall mit Tieren etc.

Falls ein Erwerb mit Abbruchabsicht erfolgte, siehe vorstehend, werden die Abbruchkosten und der anteilige Restwert des Gebäudes den Anschaffungskosten für Grund und Boden hinzugerechnet, siehe auch Einkommensteuerrichline H 6.4 sowie Urteil des BFH 4.12.1984.

Das führt zu folgender (stark vereinfachter) Formel

Veräußerungspreis

./. Anschaffungskosten Grund und Boden (125.000 + Restbuchwert Gebäude + Abrisskosten)

= Veräußerungsgewinn/-verlust

Ich hoffe, dass ich Ihre Frage beantwortet habe, für eventuelle Nachfragen können Sie gerne die kostenlose Nachfrageoption benutzen.

Beachten Sie bitte, dass auch kleine Sachverhaltsänderungen zu einer gänzlich anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Braun
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 16.10.2019 | 17:23

Sehr geehrter Herr Braun,
danke für ihre Antwort. Für uns ist hierbei vor allem wichtig, dass das FA bei der Berechnung des Spekulationsgewinnes/-verlustes den Restbuchwert des Gebäudes entsprechend Ihrer Formel mit einbeziehen wird.
Zum besseren Verständnis für Sie:
Meine Mutter ist seit kurzem zum Pflegefall geworden. Vor diesem Hintergrund muss ich meinen bisherigen Lebenswandel anpassen und Abstriche in anderen Bereichen vollziehen, da hier auch meine eigene Gesundheit auf dem Spiel steht. Mir stehen verschiedene Optionen zur Wahl, wie ich mich entlasten kann, auch wenn dies im Zweifel unter betriebswirtschaftlichen Aspekten zunächst unlogisch erscheinen mag. Derzeit geht es darum, das Für und Wieder jeder einzelnen dieser Optionen abzuwägen, wobei natürlich auch die steuerlichen Konsequenzen mit zu berücksichtigen sind. So kam es auch zu meiner Anfrage an Sie.

Meine Verständins-Frage zu Ihrer Antwort ist:
Wenn ich ein Anwesen länger als 3 Jahre besitze, dann das Gebäude abreiße, aber kein neues Gebäude darauf errichte, sondern das Grundstück im unbebauten Zustand weitervermiete (also nicht verkaufe), dann führt dies ihren Ausführungen zufolge dazu, dass die Abrisskosten und der Restbuchwert des Gebäudes (als Abschreibung) sofort abziehbare Werbungskosten darstellen?

Wäre super, wenn Sie mir hierzu auch noch kurz eine Antwort liefern könnten, Danke.

mfg

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.10.2019 | 18:56

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn Sie das Gebäude zu einem Zeitpunkt abbrechen lassen, welcher drei Jahre nach dem Erwerb liegt, dann sind die Abbruchkosten Werbungskosten.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Braun
Rechtsanwalt

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