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Berechnung Schadenersatz bei Wohnungsübergabe

| 27.01.2009 19:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir halten uns vorübergehend in den USA auf und haben während dieser Zeit unser Haus möbliert vermietet. Da es schwierig war einen Mieter für einen befristeten Zeitraum zu finden haben wir uns auf einen Mietvertrag mit 6 jungen Arbeitern aus Tschechien eingelassen. Die Herren haben genau 4 Monate in unserem Haus gewohnt (Mietvertrag von 1. September bis 31. Januar). Heute war die Rück-Übergabe. Die Herren haben z. T. schlimm gehaust und wir möchten gerne wenigstens unsere großen Schäden ersetzt haben und möchten daher ihre Hilfe erbitten bzgl. der Kostenfestsetzung der Schadensgegenstände.
Teilnehmer bei der Übergabe waren meine Mutter, eine Maklerin (die für uns die Vermietung, Vertragsregelung, Schlüsselübergabe und Übergabe des Hauses an die Mieter übernahm) und der Vertragsunterzeichner (einer der 6 Herren). Wie gesagt wurde das Haus möbliert und mit verschiedenen Geräten vermietet. Für die Geräte gibt es eine unterschriebene Bestandsliste.

Folgende Schäden wurden von allen 3 Beteiligten bestätigt:

4 Innenrollos Stoff, Sondermaße, ca. 20 Jahre alt, vorher völlig funktionsfähig im Wohnzimmer

- 3 davon nicht mehr funktionsfähig, nicht mehr zu reparieren
- alle passen zusammen, daher 4
- es wurde besprochen dass die Rollos ersetzt werden müssen
- wir sind nicht daran interessiert neue Rollos anzubringen, da wir im
September neue Fenster einbauen lassen wollen, möchten aber
finanzielle Entschädigung
- wie können wir den Betrag berechnen?

bewegl., beiger Teppich (ca. 5 Jahre alt) im Wohnzimmer: großer Weinfleck

- Müssen die Mieter einen Reinigungsversuch unternehmen oder fällt
das unter Abnutzung?
- Dürfen wir Reinigungskosten berechnen?

Verlegte Teppiche im Kinderzimmer und Elternschlafzimmer, beide ca. 20 Jahre alt, vorher fleckenfrei, einwandfrei jetzt beide große Brandlöcher von Zigaretten

- ausgemacht wurde, dass die Teppiche ersetzt werden müssen
- wie können wir das am besten korrekt verrechnen?
- Wenn man einen Kostenvoranschlag machen lässt, wie viel muss
man für den Alterswert der Teppiche abziehen und darf die
Verlegung komplett berechnet werden?

Arbeitsplatte in der Küche (4 Jahre alt, hochwertige Küche), vorher einwandfrei, keine Kratzer (auch keine kleinen), jetzt tiefe Kratzspuren auf der ganzen Arbeitsplatte, nicht mehr herausschleifbar (sieht wohl fast schon mutwillig aus…)

- ausgemacht wurde, dass die Arbeitsplatte fachmännisch
ausgetauscht wird
- dürfen die kompletten Kosten umgelegt werden auf den Mieter?
- Wenn nein, wie dürfen wir die Kosten berechnen?

Ein Waffeleisen und ein Rührgerät (ca. 5 Jahre alt, stehen auf der Liste) sind verschwunden, ebenso ca. 10 Geschirrtücher…

- laut Maklerin handelt es sich hier um „Abnutzung“, womit ich kein
Problem hätte, wenn die Geräte kaputt im Haus wären aber sie
sind verschwunden
- müssen die Geräte vom Mieter ersetzt werden?

Bedienhahn der Dusche im Keller abgebrochen, nicht mehr bedienbar, ca. 20 Jahre alt

- in welcher Höhe darf der Austausch, bzw. die Reparatur angesetzt
werden?


Für uns wäre auch sehr wichtig zu erfahren, ob der reine Kostenvoranschlag für die Berechnung des Schadenersatzes ausreichend ist, denn wir sind wie gesagt in USA und ich möchte natürlich sehen wie z. B. eine andere Arbeitsplatte aussehen soll und der Mieter möchte sein Kaution zurückhaben und nicht warten bis wir im September kommen – was ja auch verständlich ist. Oder müssen wir dann alles sofort reparieren lassen, damit alles seine Richtigkeit hat?

Es gibt bisher keine Streitigkeiten, wir möchten lediglich die Angelegenheit rechtlich korrekt durchführen.

Vielen herzlichen Dank für Ihre Hilfe!

Petra Rioux

Sehr geehrte Ratsuchende,

aufgrund Ihres dargestellten Sachverhalts lässt sich Ihre Frage wie folgt beantworten:

Zunächst möchte ich Sie darauf hinweisen, dass Ihnen bei einer rechtlichen Bewertung keine konkret bezifferten Beträge mitgeteilt werden können, da diese neben dem Alter der Gegenstände auch von Ihrem Ursprungswert abhängen.

Dennoch existieren hierzu rechtliche Grundlagen.
Gemäß § 538 BGB hat der Mieter "Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten."
Grundsätzlich muss ein Mieter daher Schäden dann nicht ersetzen, wenn er darlegen kann, dass dieser Schaden durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung entstanden ist, also auf normaler Abnutzung beruht. Diese Schäden gelten als durch die Miete abgegolten.
Vertragsgemäß kann hierbei auch eine stärkere Abnutzung sein, wenn z.B. mehrere Personen die Mietsache nutzen. Dies könnte man bei der Nutzung durch sechs Personen auch durchaus bejahen.

Dies gilt allerdings nicht für Schäden, die über den vertragsgemäßen Verbrauch hinausgehen.

Für verschwundenes Inventar können Sie meines Erachtens Ersatz verlangen, da dies über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht.

Hinsichtlich der Beschädigungen ist zu sagen, dass die Mietsache in dem Zustand, der dem vertragsgemäßen üblichen Gebrauch entspricht, zurückzugeben ist. Das war bei Ihnen nicht der Fall.
Eingriffe in die Substanz der Mietsache gehen im Allgemeinen über den normalen Gebrauch hinaus. Das gilt um so mehr, wenn der vertragsmäßige Gebrauch ohne solche Eingriffe möglich ist.
Dementsprechend werden Sie auch für die beschädigte Arbeitsplatte und den verschmutzen Teppich Schadensersatz in der Form von Reinigungskosten bzw. in Form des Zeitwertes verlangen können.
Es ist grundsätzlich hier ein sog. Abzug "neu für alt" vorzunehmen. Das bedeutet, dass die Höhe des Abzugs aufgrund des Marktwerts des erlangten Vorteils zu bestimmen und und damit im Streitfall vom Richter zu schätzen ist. Existiert für die Sache kein Verkehrswert, so ist der Wert dieser Sache zu ermitteln, indem der Neuwert der Sache und die voraussichtliche Nutzungsdauer ins Verhältnis gesetzt werden (BGH NJW 1996, 584 ).

Schwierig ist der Fall bei allen Gegenständen, die bereits 20 Jahre alt sind. Grundsätzlich ist aufgrund Ihrer Schilderung durchaus davon auszugehen, dass es sich um Beschädigungen handelt, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen.
Daher können sie grundsätzlich Schadensersatz verlangen, müssen sich aber auch hier einen Abzug "neu für alt" gefallen lassen.
In diesem Rahmen muss geklärt werden, ob sich die Gegenstände schon zum Zeitpunkt des Beginn des Mietverhältnisses in einem abgewohnten Zustand befunden haben und ob diese Gegenstände aufgrund ihres Alters überhaupt noch einen Zeitwert besitzen.
Hierbei wird z.B. geprüft, ob der bei Einzug vorhandene Bodenbelag, infolge der Nutzungszeit nunmehr verbraucht gewesen wäre.
Dies wird bei Gegenständen, die 20-25 Jahre alt sind von vielen Gerichten oftmals komplett verneint, ein Abzug von mindestens 50% wird aber stets vorgenommen.

Das bedeutet, dass eine streitige Auseinandersetzung für Sie nicht ohne Risiko ist, da Sie Gefahr laufen, dass ein Gericht davon ausgeht, dass ca. 20 Jahre alte Einrichtungsgegenstände keinen Zeitwert mehr besitzen. Hier müssten Sie ggf. darlegen und beweisen, dass sich die Gegenstände in einem deutlich besseren Zustand befunden haben, als dies ihr Alter vermuten lässt.

Es lässt sich mithin feststellen, dass Sie versuchen sollten, eine außergerichtliche Einigung mit den Mietern herzustellen. Zur Feststellung der Schadenshöhe können Sie hier zunächst Kostenvoranschläge verwenden und nach Ihrer Rückkehr eine endgültige Abrechnung anhand der konkreten Kosten vornehmen.
Dies ist allerdings nicht erforderlich, wenn Sie sich mit den Mietern auf einen pauschalen Entschädigungsbetrag verständigen und damit alle wechselseitigen Ansprüche erledigt sind.

Abschließend möchte ich Sie allerdings darauf aufmerksam machen, dass gemäß § 548 BGB Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten verjähren.
Auch zur Abrechnung der Kaution haben Sie nach allgemeiner Ansicht der Rechtsprechung 3-6 Monate Zeit.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Lage geben.

Dr. E. Feldmann
Rechtsanwältin


FELDMANN Rechtsanwälte
Wittbräucker Straße 421
44267 Dortmund
info@feldmann-rechtsanwaelte.de
Tel.: 0231/5325288
Fax: 0231/5325290

Ich möchte Sie noch auf Folgendes hinweisen:
Eine Auskunft kann ich Ihnen nur im Rahmen des mitgeteilten Sachverhalts erteilen. Für eine verbindliche Bewertung ist generell die Kenntnis des gesamten Sachverhalts einschließlich aller Begleitumstände erforderlich. Schon einzelne weitere Tatsachen können zu einem anderen Ergebnis führen.
Die Leistung einer verbindlichen Gesamtbewertung kann im Rahmen einer Onlineberatung nicht erbracht werden.

Bewertung des Fragestellers 29.01.2009 | 13:27

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