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Berechnung Lebenslanges Wohnrecht und Anrechnung auf Kauf


29.03.2007 20:46 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht



Hallo,

noch einmal eine Frage zum Thema Übernahme von Immobilien.
Einige Grundsätze sind ja schon geklärt nun folgender Sachverhalt:

- Übernahme des elterlichen Hauses
- meine Eltern sind 65 Jahre alt.
- Einrichtung Lebenslanges Wohnrecht der Eltern.

Nach etwas lesen, bin ich auf die Ungefähre Formel gekommen, das man die Miete für die statistisch verbleibenden Lebensjahre der Eltern ansetzen als Wertminderung für das Lebenslange Wohnrecht ansetzen kann.

Die wäre in Meinem Fall (bei 400 EUR Miete, warm)
20x12x400 = 96.000 EUR

der Schätzwert der Immobilie mit Grundstück liegt bei ca. 120.000 EUR - kann ich nun bei einem Kauf, Schenkung etc dies 1:1 anrechnen?

Also Kaufpreis = 120.000 ./. 96000 für Wohnrecht = 24.000 Kaufpreis?

Was passiert bei "vorzeitigem" Ableben - würde das Wohnrecht zurückgerechnet und könnte von meiner Schwester für das Erbe als irrelevant angesehen werden?

Danke für die Infos.



-- Einsatz geändert am 29.03.2007 21:40:46

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend im Rahmen einer Erstberatung unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:


Ihre Eltern wollen Ihnen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge eine Immobilie übertragen, an der sie (ihre Eltern) sich ein Wohnrecht behalten wollen. Als Motivation dafür können zahlreiche Gründe dienen insbesondere auch steuerliche (z.B. mehrmalige Ausschöpfung der Freibeträge bei der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer).

Die von Ihnen dargestellte Formel (anhand amtlicher Sterbetafeln wird auf der Basis der restlichen statistischen Lebenserwartung des Schenkers der Wert des unentgeltlichen Wohnrechts mit Bezug auf eine Monatsmiete ermittelt) mindert den Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe (Schenkung oder Kauf). Diese Formel ist im Bereich des Steuerrechts (Grunderwerbssteuer oder Schenkungssteuer) anerkannt. z.B. Bundesfinanzministerium unter folgendem Link : http://www.bundesfinanzministerium.de/lang_de/DE/Service/Downloads/IP/Broschueren/30134,templateId=raw,property=publicationFile.pdf

Ist die Übergabe erst einmal erfolgt, so ist diese abgeschlossen. Eine nachträgliche andere Bewertung findet grundsätzlich nicht statt.

Bei vorzeitigem Ableben Ihrer Eltern wäre das Wohnrecht dementsprechend weniger und die Immobilie mehr wert, wie bei Erreichen oder gar deutlichem Überleben der statistischen Mittelwerte und damit einer Verlängerung des Wohnrechts. Käme es noch schlimmer (z.B. ein Elternteil oder beide Elternteile werden pflegebedürftig, und können die Pflegekosten nicht aus Ihrem Vermögen bestreiten - das Sozialamt könnte etwa nach § 528 BGB das Geschenk zurückfordern).

Bei der Bewertung der Immobilie zwischen Ihnen und Ihrer Schwester (Ausbezahlung Ihrer Schwester) spielen diese Gesichtspunkte und möglicherweise weitere eine Rolle, im Sinne einer höheren oder niedrigeren Bewertung. Ist mit der Übernahme der Immobilie auch die Pflege der Eltern zu übernehmen ? Wohnt der Übernehmer unentgeltlich in der Immobilie ?

Mir erscheint in Ihrem Fall im Vordergrund zu stehen, die Immobilie frühzeitig zu übergeben, da jedenfalls hier , bei einer Zuwendung von "nur" 24.000,- EUR sämtliche Erbschafts- und Schenkungssteuerfreigrenzen unterschritten werden d.h. aus steuerlichen Gründen macht diese Zuwendung zunächst wenig Sinn.

Falls Ihre Eltern Ihnen (und nicht Ihrer Schwester) die Immobilie zukommen lassen wollen, sollten Sie dies testamentarisch etwa im Rahmen einer sogenannten Teilungsanordnung (§2048 BGB) vornehmen. Damit könnten allen den Verlauf der Dinge abwarten, und den Wert der Erbschaft zum gegebenen Zeitpunkt und dann genau bestimmen.

Sie (bzw. Ihre Eltern und Ihre Schwester) sollten von einem Kollegen/einer Kollegin oder auch einem Steuerberater, prüfen lassen, ob nicht etwa ein Erbverzicht Ihrer Schwester § 2346 BGB gegen eine Geldzahlung oder ein umfassender Erbschaftsvertrag in Betracht zu ziehen wäre.

Mir erscheint, es gibt deutlich bessere (risikoärmere) Wege die Eigentumsverhältnisse an der Immobilien nach dem Tod Ihrer Eltern zu regeln, als den daß Sie schon jetzt Ihre Schwester "ausbezahlen".


Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen und gegebenenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.

Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 30.03.2007 | 17:42

vielen Dank für diese umfassende Antwort. Ich kann soweit alles nachvollziehen, bis auf das Thema das sich die Vorzeitige Schenkung nicht lohnt - da 24.000 EUR sehr niedrig sind.

Die Summe kann ich doch nur ansetzen - wenn ich das Haut vorzeitig übernehme und entsprehcend Wohnrecht ansetze? Oder übersehe ich etwas. Ansonsten wären doch bei einer Erbschaft nicht 24.000 sonder 120.000 EUR = 60.000 EUR Auszahlung für meine Schwester fällig?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.03.2007 | 19:54

Sehr geehrter Fragensteller,

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Ich bin davon ausgegangen, daß Ihre Eltern Ihnen das mit dem Wohnrecht belastete Haus schenken oder vererben. Insoweit ist die von Ihnen aufgestellte Rechnung Wert Haus minus Belastung Wohnrecht zunächst richtig.

In diesem Falle und auch sonst wird Erbschafts- bzw. Schenkungststeuer nach dem Erbschaftssteuergesetz (ErbStG) fällig.

http://www.bundesfinanzministerium.de/cln_01/lang_de/nn_3474/DE/Service/Lexikon__A__Z/E/006.html

http://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/index.html

Nach den Freibeträgen von § 16 ErbStG (http://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__16.html) dürfte also selbst wenn Sie das Haus normal erben würden keine Erbschaftssteuer anfallen, da die Freibeträge deutlich unterschritten sind (falls nicht anderweitige erhebliche Vermögenswerte vorhanden sind). Ein Hauptzweck der vorweggenommenen Erbfolge durch mehrmalige Ausschöpfung der Freibeträge Steuern zu sparen scheint auf Ihren Fall deshalb nicht so recht zu passen.

Falls Sie das Haus übernehmen wollen, hätten Sie zuhnächsteinmal das Haus Ihren Eltern abzukaufen, da Ihre Schwester ja bisher keinerlei Rechte am Haus hat. Das Erbrecht ist für potentielle Erben lediglich eine Aussicht und kein sogenanntes Anwartschaftsrecht also keine gefestigte Rechtsposition. Auf diese Weise fällt das Haus also komplett aus dem Nachlass heraus.

Werden Sie Eigentümer des Hauses haben Sie das Wohnrecht zu gewähren, das Haus zu unterhalten etc.

Ihre Schwester würde entweder vorzeitig (von Ihren Eltern etwa vom Kaufpreis) oder zu gegebener Zeit wie Sie auch von Ihren Eltern erben.

Es ist tatsächlich so, das ein (im Grundbuch eingetragenes lebenslanges Wohnrecht) den Wert einer Immobilie erheblich etwa so wie von Ihnen anhend der Formel dargestellt mindert - ein Käufer könnte je erst zu einem unbestimmten Zeitpunkt in der Zukunft das Haus für sich nutzen.

Eine Auszahlung unter Miterben findet üblicherweise erst nach Anfall der Erbschaft statt.


Mit freundlichen Grüßen

RA P. Lautenschläger






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