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Berechnung Kapitalwert - 2 Wohnrechte auf 1Haus


21.02.2007 09:50 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Schweizer



Guten Tag.

Ein Grundstück mit einem 2-Familienhaus habe ich zu 50 % vor 2 Jahren geerbt.

Das Grundstück ist mit 2 Wohnrechten belastet.
Die Wohrechte sind notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen. Zum einen schon in der Nutzung des betreffenden Bereiches wie Vorder-/Hinterhaus. Hauptsächlich ist aber der Wert sprich Jahreswert des Wohnrechtes festgeschieben in der Urkunde. So einmal 3000 EUR (1. Wohnung mit Nutzung des ganzen Grundstücks) und 1500 EUR ( 2. Wohnung).

Im Erbschaftssteuerbescheid stellt nun das Finanzamt folgende Rechnung zur Bewertung der Kapitalwerte auf:
Sie teilen den gesamten Grundstückswert prozentual zu dem Verhältnis Gesamtwohnfläche / einzelne Wohnung, in diesem Fall ein Verhältnis von 60/40. Den anteiligen Grundstückswert kappen Sie nun mit dem 18,6 Teil und multiplizieren diesen Wert mit dem Vervielfältiger.

Die Berechnungsformel für einen Jahreswert ist soweit richtig. Obwohl in diesem Fall die 40 % die 1. Wohnung sind mit dem ganzen Grundstück, was auch unrealistisch ist...
Wie gesagt, Formel ist richtig zur Berechnung der Jahreswertes.

Ich sehe das aber anders. Der notariell beglaubigte Wert der Wohnrechte wird hierbei völlig außer Acht gelassen. Der Jahreswert ist ja schon fest und muß nicht mehr berechnet werden und schon gar nicht mehr gakappt werden mit dem 18,6teil. Und die Werte im Notarvertrag beziehen sich auf den Gesamt-Grundstückswert und nicht auf eine Wohnflächenverteilung.

Dieser Jahreswert wird dann nur noch mit dem Vervielfältiger multipliziert und fertig ist der Kapitalwert.

Wie sehen Sie das?

Vielen Dank.

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Sehr geehrte Dame,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben und Einsatzes beantworten möchte:

Die Vorgehensweise des Finanzamtes ist nicht zu beanstanden.

Immerwährende Nutzungen oder Leistungen sind nach geltender Gesetzeslage gem. § 13 Abs. 2 BewG zwingend mit dem 18,6fachen des Jahreswertes zu bewerten.
Auf diesen (erhöhten) Jahreswert ist dann der entsprechende Vervielfältiger anzuwenden.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte und weise bei Unklarheiten auf die kostenlose Nachfragefunktion hin.
Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit besten Grüßen
RA, Dipl.-Fw. Schweizer

E-Mail: reinhard.schweizer@gmx.net

Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, sodass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 21.02.2007 | 13:52

Herr RA, Dipl.-Fw. Schweizer, ich danke Ihnen.
Meine Nachfrage:

Der 18,6 Teil des Jahreswertes bei jedem einzelnen Wohnrecht vom Gesamtgrundstückswert?

ODER

... vom genutzten Teil des Grunstücks, dem Wirtschaftsgut, an dem das erworbene Nutzungsrecht bestellt ist?

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.02.2007 | 15:22

Sehr geehrte Dame,

ich beantworte Ihre Nachfrage gerne wie folgt:

Bei der Ermittlung des Kapitalwerts ist bei einem Wohnrecht als Jahreswert grundsätzlich der jährliche Mietzins für eine vergleichbare Wohnung anzusetzen.
Nach oben ist dieser Wert jedoch begrenzt: Er darf nicht den durch 18,6 geteilten anteiligen Grundstückswert übersteigen (§ 16 BewG).
Im vorliegenden Fall übersteigt der jährliche Mietzins wohl diese Begrenzung, sodass das FA die Begrenzung beachtet hat.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Angaben geholfen zu haben und verbleibe

mit besten Grüßen
RA, Dipl.-Fw. Schweizer

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