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Berechnung Indexmiete


| 01.06.2007 10:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich habe da mal Fragen zur Indexmiete:

Wenn zum Mietbeginn der Index bei 103 (11/02) lag und ich 640EUR kalt bezahlt habe und heute der Index (04/07) bei 112 liegt, ist dann die neuberechnete Miete mit 695,92 EUR richtig?

Während der Mietdauer wurden die Fenster ausgetauscht, da es wohl eine gesetzliche Änderung für die Eigentümergemeinschaft gegeben hat und damit ein paar Probleme entstanden sind. Viele Fenster im Haus waren schon auf Kosten der Eigentümer selbst ausgetauscht worden und am Ende waren es noch 3 Wohnungen mit alten Fenstern; damit aufgrund der Gesetzesänderung den Problemen aus dem Weg gegangen werden konnte, haben sich die letzten 3 auch noch bereit erklärt, die Fenster zu tauschen.
Der Vermieter hatte somit eigentlich den Austausch nicht zu vertreten. Sonst würde die Indexmietenerhöhung wohl nicht greifen.
Die Miete wurde damals auf 665EUR erhöht (Modernisierungserhöhung).

Würde sich dann die Miete nicht eigentlich auf 723,10EUR erhöhen müssen und mein Vermieter hätte sich zu meinen Gunsten vertan?

Und noch eine grundsätzliche Frage: Darf die Indexmiete auch über der ortsüblichen Miete liegen?
01.06.2007 | 11:31

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Die Berechnung der Erhöhung der Indexmiete erfolgt nach folgender Formel: neuer Index/alter Indes x 100 - 100 = prozentuale Indexsteigerung. In Ihrem Fall beträgt die Mieterhöhung demnach 8,73%. Die neue Miete darf um EUR 55,87 angehoben werden, die Miete beträgt dann EUR 695,90.

2.Da bei Ihnen eine Mieterhöhung aufgrund § 559 BGB erfolgt ist, wäre der Index in der Tat von der erhöhten Miete aus zu berechnen gewesen, weshalb der Vermieter nun eine geringer Miete von Ihnen verlangt, als möglich wäre.

3.„Der Vermieter hatte somit eigentlich den Austausch nicht zu vertreten. Sonst würde die Indexmietenerhöhung wohl nicht greifen.“

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden die Eigentümer gemeinschaftlich. Wenn eine Modernisierung mehrheitlich beschlossen wird, kann der Vermieter die Miete nach § 559 anheben. Hier sind wir in einem Graubereich. § 557b Abs. 2 besagt, dasseine Erhöhung nach § 559 nur verlangt werden kann, wenn der Vermieter die Modernisierung nicht zu vertreten hat, das bedeutet „nicht freiwillig“ durchgeführt hat. Ob das hier der Fall war, wäre nur anhand des Eigentümerversammlungsprotokolls zu ermitteln. Generell ist aber eine Entscheidung, die im Mehrheitsverfahren getroffen werden kann, und somit auch gegen den Willen des einzelnen Eigentümers durchgesetzt werden kann, als „ nicht freiwillig“ anzusehen, es sei denn, dass der Eigentümer selbst den Modernisierungsvorschlag gemacht hat (was schwer beweisbar sein dürfte).
4.Da sich die Indexmiete an dem Verbraucherpreisindex für ganz Deutschland (VPI) ermittelt, kann es durchaus sein, dass er höher liegt, als in bestimmten Gebieten der Mietspiegel liegt.


Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.

Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
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Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 04.06.2007 | 09:53

Danke für die rasche Antwort, die ich leider erst heute lesen konnte.
Mietbeginn war 11/02 mit 640EUR (Index 103);
die Modernisierungserhöhung war dann 11/04 mit 665EUR (Index 106,2)
Derzeitiger Indexstand (04/07) wäre 112

Wenn ich Sie also richtig verstanden habe, wäre eine Erhöhung bis auf 723,05EUR möglich???
(Bei Berücksichtigung der derzeitigen Miete und bei Index vom Mietbeginn)?

Dann hoffe ich, dass der Vermieter nicht noch nachlegt….

Vielen Dank!!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.06.2007 | 12:22

Nach derzeitigem Kenntnisstand wäre die Erhöhung auf ER 723,05 möglich, wenn man davon ausgeht, dass der Vermieter die Modernisierung "nicht freiwillig", sondern unter mehrheitlicher Abstimmung erzielt hat. Da jedoch noch nicht abschließend geklärt ist, dass die Modernisierung unfreiwillig geschehen ist, sollten Sie argumentieren, dass dies gerade nicht der Fall war (die Modernisierung also freiwillig ausgeführt wurde) und somit der Index wie bisher an der Ausgangsmiete zu berechnen ist.

Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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