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Berechnung- Erbpachterhöhung


07.08.2005 14:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Es handelt sich um die Berechnungsgrundlage der Erbpachterhöhung
eines Grundstückes. Die Pacht wurde seit 1960 3 x erhöht, u. z. wie folgt:
1. 1965 0,50 DM
2. 1973 1,00 DM
3. 1991/92 1,30 DM.
Im Erbpachtvertrag steht, daß sich, wenn sich der Wert um mindestens 10 % gegenüber dem Wert im Zeitpunkt der tatsächlich erfolgten letzten Erbbauzinsfestsetzung verändert hat, auch der bisherige Erbbauzins um den gleichen Prozentsatz erhöht werden kann.
Wert 1991 - 145 DM/ 1992 - 160 DM, 2005 160 €. Kann ich hier eine 100 % Erhöhung vornehmen, d. h. 1,30 €, oder muß ich in jedem Fall den VPI zugrunde legen? Die Zahlen liegen mir vor. Ich bin daran interessiert welches Gesetz greift. Geben Sie Empfehlung ob ich die 100 % Erhöhung durch Anwalt durchsetzen sollte oder nicht.
Vielen Dank


Sehr geehrter Ratsuchender,

einschlägig ist hier § 557 b BGB, der über § 581 Abs. 2 BGB auch entsprechende Anwendung auf Pachtverhältnisse erfährt.

Die Vorschrift lautet wie folgt:


§ 557b Indexmiete

(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).


(2) 1 Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
2 Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.
3 Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.


(3) 1 Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden.
2 Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben.
3 Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.


(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.



Aus Ihrer Frage geht leider nicht hervor, welcher Wert sich um mindestens 10% erhöhen soll. Ich gehe aber davon aus, daß hier der Lebenshaltungsindex gemeint ist. Wenn eine wirksame Indexmiete bzw. -pacht vereinbart wurde, was nur nach einer Prüfung der Klausel festgestellt werden kann, wird einer Erhöhung der Pacht in dem von Ihnen gewünschten Sinne nichts entgegenstehen.

Grundsätzlich empfiehlt sich bei jeder Miet- oder Pachterhöhung die Fertigung durch einen Anwalt, da hierbei zahlreiche Feinheiten und insbesondere auch die Vertragsgestaltung im Einzelfall zu beachten ist.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.08.2005 | 18:54

Sehr geehrter Herr Schwartmann,
vielen Dank für die Beantwortung. Für die einmalige Nachfrage folgt der diesbezügliche Absatz aus dem Erbpachtvertrag von 1961:
Die Vertragsparteien können verlangen, daß die Höhe des Erbbauzinses jeweils nach Ablauf von wenigstens fünf Jahren, erstmalig mit Wirkung vm 1. Okt. 1965, neu festgesetzt wird, sofern sich der gemeine Wert (Verkehrswert) des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks um mindestens 10 v. H. gegenüber dem Wert im Zeitpunkt der tatsächlich erfolgten letzten Erbbauzinsfestsetzung verändert hat. In diesem Falle soll der bisherige Erbbauzins um den gleichen Prozentsatz erhöht oder gesenkt werden, um welchen sich jeweils der gemeine Wert des Grundstücks verändert hat.

Die letzte Erhöhung war 1991, der Bodenrichtwert betrug 145 DM, die Pacht 1,30 DM. Heute beträgt der Bodenrichtwert 160 €, also eine Erhöhung von ca. 100 %.
Meine letzte Frage: Kann ich auch den Pachtzins um 100 % erhöhen, also von 1,30 DM auf 1,30 € oder gilt in jedem Fall die Preisindexformel?
Vielen Dank und
mit freundlichen Grüßen
M. L.



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.08.2005 | 22:47

Da sich der "gemeine Wert" des Grundstücks von 145 DM auf 160 EUR erhöht hat, werden Sie entsprechend der zitierten vertraglichen Vereinbarung den Pachtzins anpassen können. Eine Bezugnahme auf den Lebenshaltungsindex sieht die Klausel ja nicht vor, was aber auch nicht notwendig ist, da es sich nicht um ein Wohnraummietverhältnis handelt.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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