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Berechnung Auszahlungsbetrages bei Übernahme eines Miteigentumsanteils des Hauses


03.01.2018 10:34 |
Preis: 58,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Winkler


Zusammenfassung: Bei Übernahme einer Immobilie im Rahmen einer Scheidung durch einen Ehegatten wird bei der Berechnung des Auszahlungsbetrages üblicherweise die künftige Zinslast bestehender Darlehen nicht mit einberechnet. Zudem sollte die Übernahme nicht isoliert von anderen Fragen der Trennung gesehen werden.


Sehr geehrte Damen und Herren,

im Rahmen einer Trennung soll vor der Scheidung das gemeinsame Haus von einem Ehegatten übernommen werden. Bislang sind beide Ehegatten Eigentümer und stehen 50/50 im Grundbuch. Das Haus ist durch 3 Kredite bei der Bank fremdfinanziert, beide Ehegatten sind Kreditschuldner und bis zur Trennung wurde der Kredit gemeinsam bedient. Nun sind sich beide Ehegatten darüber einig, dass das Haus von einem allein weitergenutzt und das Eigentum vollständig auf diesen übergehen soll. Der andere soll dann aus dem Grundbuch ausgetragen und aus den Krediten nach Rücksprache mit der Bank entlassen werden.

Der aktuelle Marktwert der Immobilien wird auf 217.000,- € geschätzt.

Die Kredite weisen derzeit folgende Restschuld auf:

Kredit 1 (ursprüngliche Kreditsumme 99.000,-€)= Offener Tilgungsbetrag ca. 87.000,- €, zzgl. offener Zinsbetrag bis zur vollständigen Tilgung ca. 25.000,- €

Kredit 2 (ursprüngliche Kreditsumme 45.000,-€)= Offener Tilgungsbetrag ca. 37.000,-€, zzgl. offener Zinsbetrag bis zur vollständigen Tilgung ca. 14.000,-€

Kredit 3 (ursprüngliche Kreditsumme 20.000,-€)= Offener Tilgungsbetrag 20.000,-€, zzgl. offener Zinsbetrag bis zur vollständigen Tilgung ca. 1.800,-€

Um den Auszahlungsbetrag zu ermitteln werden nun von dem Wert der Immobilie die Restschulden abgezogen und der verbleibende Restwert durch 2 geteilt.

Unklar ist für mich dabei allerdings, ob bei der Ermittlung der Restschulden nur die offenen Tilgungsbeträge berücksichtigt werden oder die Restschulden die Gesamtschulden abbilden, d.h. die offenen Tilgungs- und Zinsbeträge enthalten. Denn durch die Übernahme des Miteigentumsanteils wird ja der andere Ehegatte zu gleich aus seiner Kreditverpflichtung entlassen und es werden entsprechend auch seine hälftigen Zinsverbindlichkeiten übernommen.

Für eine hilfreiche Antwort wäre ich sehr dankbar.

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Sehr geehrte Fragestellerin,


Lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten:

Üblicherweise wird bei der Berechnung des Auszahlungsbetrages nur die reine Restschuld ohne voraussichtliche Zinslast angesetzt. Üblicherweise schreibe ich deswegen, weil es an der Stelle keinen Paragrafen gibt welcher Sie zu dieser Vorgehensweise zwingen würde. Vielmehr ist die Berechnung des Auszahlungsbetrages Verhandlungssache.

Allerdings ist diese Vorgehensweise wirtschaftlich sinnvoll. Dazu muss man sich klarmachen, dass ökonomisch gesehen die Darlehenszinsen (anders als die Tilgung) die Kosten für die Nutzungsmöglichkeit der Immobilie darstellen. Wenn nun Sie ausziehen und der Ehemann neben dem Alleineigentum auch die alleinige Nutzungsmöglichkeit an der Immobilie bekommt, dann ist es nur logisch dass er auch ab diesem Zeitpunkt die Zinslast als Kosten selbiger Nutzungsmöglichkeit allein trägt. Er hat ja ab diesem Zeitpunkt auch den alleinigen Nutzungsvorteile bzw. allein die Mieteinnahmen als Erträge der Immobilie.

Wenn man in den Verhandlungen aber schon über zukünftige Zinsen redet, dann würde ich das allenfalls bis zum Ablauf einer eventuellen Zinsbindungsfrist tun, eher noch würde ich dann die hypothetische Vorfälligkeitsentschädigung ansetzen, welche die Bank bei einer sofortigen Ablösung eines Kredites mit Zinsbindung verlangen würde. Dabei würde ich auch berücksichtigen, dass bei etwaigen Mieteinnahmen die Darlehenszinsen steuermindernd wirken. Wohlgemerkt gilt das in dem Lichte, dass üblicherweise eben Zinsen hier gar nicht berücksichtigt werden.


Ergänzend möchte ich Sie noch auf einige andere Aspekte hinweisen, auch wenn Sie danach nicht gefragt haben:

Die Aufteilung von Immobilienvermögen bei einer Trennung/Scheidung ist nur ein Teil einer komplizierteren Auseinandersetzung. Sie hat auch unter Umständen große Auswirkungen auf andere rechtliche Ansprüche, insbesondere den Zugewinnausgleich und Unterhaltsansprüche.

Wenn die Bank Sie vor dem Stichtag für den Zugewinnausgleich (Zugang des Scheidungsantrages) aus der Darlehensschuld entlässt, dann hat das auf dem Papier unter Umständen erhebliche Auswirkungen auf Ihr Vermögen und damit den ehelichen Zugewinn. Das sollte man vorab kalkuliert haben und die Folgen bedenken. Ebenso kann das Wohnen des anderen Ehegatten in der gemeinsam angeschafften Immobilie erhebliche Auswirkungen auf Unterhaltsansprüche haben. Auch das sollte man mit anwaltlicher Hilfe durchgesprochen und kalkuliert haben. In manchen Fällen löst der Verkauf oder die Übernahme einer Immobilie auch Rückforderungsansprüche von Eltern und Schwiegereltern aus. Davon schreiben Sie nichts, deswegen nur der Vollständigkeit halber.

Deswegen würde ich Ihnen dringend dazu raten, den Verkauf der Immobilie nicht isoliert von den sonstigen Fragen der Trennung/Scheidung und ohne Beratung durch Ihren (Scheidungs-) Anwalt durchzuführen. Die finanziellen Folgen können dramatisch ausfallen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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