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Benutzungsrecht unseres Gemeinschaftsweges + Verteilungsschlüssel

| 16.07.2009 16:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Benutzungsrecht unseres Gemeinschaftsweges und - fläche über der TG
und Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

Beschreibung unserer WEG:
auf unserem Grundstück (Parzelle 1) befinden sich 4 RH mit Wohn-/Gemeinschaftsweg und 1 TG (ca. 350qm).
Teileigentümer der TG sind wir 4 und 5 real geteilte RH (Parzellen 2-6) - kurz " wir 4 und die 5"
Jedes der 5 real geteilten RH hat einen eigenen Zugang von der Straßenseite.
Das Eigentum an den TG-Plätzen ist in der Teilungserklärung für alle 9 gleich beschrieben:

1...9.) Miteigentumsanteil zu 20/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an dem Einzelabstellplatz in der Tiefgarage, der im Aufteilungsplan mit Nr. x bezeichnet ist!
...das wird hier nicht als "Teileigentum" bezeichnet, steht aber im Teileigentumsgrundbuch!
Laut Teilungserklärung sind die Kosten für den Wohnweg der 4 RH und der Fläche über der TG auf alle 9 gleichermaßen aufzuteilen (1/9).
Kosten die für die 4 RH anfallen sind gesondert von diesen zu tragen. Rücklagen müssen nur die TG-Eigentümer bilden.

bei unseren 4 RH lautet es aber (Parzelle 1):
1...4.) Miteigentumsanteil zu xxx,x/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an allen Räumen des Hauses, das im Aufteilungsplan mit Nr. x bezeichnet ist! und Mülltonnenhäuschen....... von der Teilfläche 1177 qm des Grundstücks!
...der Miteigentumsanteil steht im Miteigentumsgrundbuch!

Im Grundbuch ist eine Grunddienstbarkeit zugunsten der 5 (herrschenden-) zur Benutzung der TG und zu unseren Lasten (dienendes Grundstück) eingetragen. In Abt. 2 des Grundbuchs ist für diese 5 Parzellen auch eine Benutzungsbeschränkung zum Abstellen von Kfz in der TG. Unsere Parzelle ist da nicht genannt.

Für den Wohn-/Gemeinschaftsweg, und der Gemeinschaftsfläche auf der TG ist für die 5 keine Grunddienstbarkeit eingetragen - für uns ist dafür ohnehin keine erforderlich. Die 5 haben Gartentürchen zu unserem Wohnweg, die m.M. eigenmächtig eingebaut wurden. Diese werden als Zugang zu deren Gärten benutzt. Einer der 5 hat ein Sondernutzungsrecht auf unserer Parzelle und da ist ausdrücklich der Einbau eines Gartentürchens vorgesehen, bei den anderen nicht.

In der Benutzungsregelung des Grundstücks sind die Eigentümer der TG nicht erwähnt. Unsere RH sind wie folgt erwähnt:
"den jeweiligen Eigentümern der 4 RH steht gemeinsam die Benutzung der Müllbox und der Fläche auf der die Müllbox steht zu"
Die Kosten dafür sind gesondert zu tragen.

"Bei Abstimmungen die nur die TG samt Nebenanlagen oder den Wohnweg betreffen, sind nur die Eigentümer der Pkw Abstellplätze in der TG stimmberechtigt"
7 TG-Teileigentümer änderten die Kostenverteilung des WD für den Wohnweg derart, daß diese Kosten nur die 4 RH zu tragen haben. Zwei von den 4 RH-Miteigentümern stimmten nämlich diesem Beschluss zu. Ohne deren Miteigentumsanteile hätte dieser Beschluß offensichtlich nicht gefaßt werden können.

Ich bitte um eine Antworten auf:

1) ist die Nutzung, trotz des 2% Miteigentumanteil nur auf die TG beschränkt oder auch für den Wohnweg und der Fläche über der TG gegeben?...trotz Benutzungsbeschränkung?
2) warum dann die Grunddienstbarkeit wenn diese 2% Teileigentumsanteil haben?....und doch eventuell alles benutzen dürfen?
3) wie sind die §§ 3+6 WEG zu diesen Fragen zu interpretieren?
§3 Sind da die 2% gemeint?
§6 gehört das gemeinschaftliche Eigentum, Wohn-/Gemeinschaftsweg + Fläche über der TG, allen 9 oder nur uns 4? Muß das explizit bestimmt sein?
4) wer hat das Hausrecht auf der Parzelle 1 (4 RH)?
5) Können die 7 TG-Teileigentümer die Kostenverteilung des WD für den Wohnweg von den 4 RH ändern, mit der Begründung: "wegen der überwiegenden Benutzung im Winter haben die 4 RH einen besonderen Vorteil". Die 5 müssen zwar die Betriebskosten (wegen Verkehrsicherungspflicht) mittragen, dürfen diese Örtlichkeiten aber vielleicht gar nicht benutzen?
Nach dem neuen WEG kann die Teilungserklärung mit einfacher Kopf- und Mehrheit der Miteigentumsanteile geändert werden!
6) Können die Miteigentumsanteile der TG-Eigentümern und die der RH-Eigentümer zum Ändern der Teilungserklärung addiert werden?
7) ...wo doch in TG-Angelegenheiten nur die TG-Eigentümer abstimmen dürfen, demnach dürften ja nur die Anteile der TG zählen?
8) könnte ich aus § 177 BGB Vertragsschluss durch Vertreter ohne Vertretungsmacht eine Forderung gegen die unsolidarischen 2 RH-Miteigentümer formulieren?

Die 2 RH-Miteigentümer, haben ja eigenmächtig eine Rechtsposition an die 5 anderen TG-Teileigentümer aufgegeben/verschenkt, gegen den Willen der 2 anderen RH-Miteigentümer
Ich meine: weil doch die 4 RH-Miteigentümer und die TG-Teileigentümer 2 Parteien mit unterschiedlichen Interessen sein müßten?

Vielen Dank im voraus


-- Einsatz geändert am 16.07.2009 17:47:02
Eingrenzung vom Fragesteller
16.07.2009 | 17:35
Eingrenzung vom Fragesteller
16.07.2009 | 17:35

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.) Bei Gemeinschaften nach dem WEG ist zwischen zwei Formen des Eigentums zu differenzieren, nämlich dem Sondereigentum einerseits und dem Gemeinschaftseigentum andererseits. Sondereigentum besteht hier für jeden Miteigentümer an seinem einzelnen Stellplatz. Das Grundstück und alle Gebäudeteile, die nicht im Sondereigentum eines Miteigentümers stehen, befinden sich im Gemeinschaftseigentum, § 1 V WEG. Gemeinschaftseigentum darf durch alle Miteigentümer gleichermaßen genutzt werden. (Beispiel: Bei einem Mehrfamilienhaus als WEG hat jeder Miteigentümer Sondereigentum an seiner Wohnung. Übrige Grundstücks- und Gebäudeteile stehen im Gemeinschaftseigentum wie Hof, Garten, Treppenhaus, Waschküche, etc., was dann von allen genutzt werden darf.)

Die Fläche über der TG ist somit Gemeinschaftseigentum und darf von allen gleichermaßen genutzt werden. Gleiches würde für den Gemeinschaftsweg gelten, falls sich denn die WEG auch auf diesen erstreckt. Anders wäre dies, wenn dieser nur zur Parzelle 1 gehören würde.

Ich verstehe die Nutzungsbestimmung nicht dahingehend, dass nur die Stellplätze genutzt werden dürften, sondern in Bezug auf die Grunddienstbarkeit, dass also der Gemeinschaftsweg, auf den sich die Grunddienstbarkeit erstreckt, zu Gunsten der 5 Herrschenden
genutzt werden darf, dies aber nur im Zusammenhang mit dem Abstellen eines KFZ, nicht aber zu anderen Zwecken.

2.) Die Grunddienstbarkeit macht nur Sinn, wenn der Gemeinschaftsweg nicht von der WEG umfasst wäre (denn sonst düfte er eh von allen genutzt werden). Eine Grunddienstbarkeit (§§ 1018 ff. BGB) ist das klassische Instrumentarium im Nachbarschaftsrecht, um Wegerechte zu normieren.

3.) § 3 WEG regelt die rechtsgeschäftliche Begründung von Wohnungseigentum und setzt voraus und setzt voraus, dass schon zuvor Miteigentum an einem Grundstück besteht. Gemeint ist damit, dass zuvor bereits alle Beteiligten Miteigentümer i.S.e. Bruchteilsgemeinschaft sind, dann jedoch stellt die Begründung von Sondereigentum eine Beschränkung in der Gestalt dar, dass er anschließend keine Rechte mehr an dem Eigentumsanteil hat, das den anderen als Sondereigentum zugewiesen wird.

Die zweite Form der Begründung von Wohnungseigentum regelt § 8 für den Fall, dass vorher noch nicht sämtliche Beteiligten Miteigentümer sind. Hiernach kann der Eigentümer bereits zuvor eine Teilung vornehmen, Sondereigentum begründen und dies auf andere übertragen.

Das Gemeinschaftseigentum, also alles was nicht Sondereigentum ist, gehört allen 9. Das muss nicht explizit gereglt sein, geht aber nciht aus § 6 vor (der die dingliche Veräußerung nach dem WEG betrifft), sondern aus § 1 V WEG.

4.) Das Hausrecht bzgl Parzelle 1 steht den Eigentümern der Parzelle 1 zu, was aus § 903 BGB folgt.

5.) Da die Kostenteilung durch die Teilungserklärung geregelt worden ist, steht diese Regelung auch zur Disposition der Eigentümer. Die Eigentümergemeinschaft kann daher durch Beschlussfassung etwas Abweichendes bestimmen. Eine Begründung ist nicht erforderlich.

6. + 7.) Nein, eine solche Addition ist nicht möglich. Laut Teilungserklärung existieren 9 Miteigentümer.

§ 25 II WEG normiert das sog. Kopfprinzip. Demnach hat jeder Eigentümer eine Stimme, was wörtlich zu verstehen ist. Hätte also ein Eigentümer 3 Stellplätze, hätte auch dieser nur eine Stimme.

Etwas anderes kann nur gelten, wenn die Eigentümergemeinschaft eine abweichende Regelung getroffen hätte.

8.) Nein, das ist nicht möglich. Hier geht es nicht um Stellvertretung. Die Unsolidarischen haben ja nicht eine Willenserklärung abgegeben, die i.S.v. § 164 BGB einen anderen treffen sollte. Vielmehr haben sie ihr eigenes Stimmrecht für sich selbst ausgeübt, was ihr gutes Recht ist.

Es ist zutreffend, dass dadurch eine Rechtsposition aufgegeben worden ist, aber nicht unrechtmäßig, da das Mehrheitsprinzip gilt und die anderen beiden überstimmt worden sind.

Ich hoffe, Ihnen einen Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

Nachfrage vom Fragesteller 17.07.2009 | 18:27

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
vielen Dank für die schnelle Antwort. Vor allem so spät hätten Sie diese nicht noch bearbeiten müssen.
Ich wende mich deshalb an "frag-einen-anwalt", weil ich eine weitere Sicht kennenlernen wollte.
Diese sollte meine Zweifel beseitigen oder meine Sicht bestätigen.
Die Angelegenheit ist scheinbar doch nicht so trivial.
Ich bitte um Entschuldigung wenn mir die Begriffe nicht so geläufig sind und nochmal nachhake.

Zu Ihrer Antwort 1
Unbekannt ist mir der Unterschied zwischen Teileigentum und Miteigentum in der Behandlung bei Abstimmungen? Die TG-Stellplätze stehen im Teileigentumsgrundbuch, unsere 4 RH im Wohnungsgrundbuch. Auch unsere 4 TG-Stellplatze stehen im Teileigentumsgrundbuch! Warum diese Unterscheidung?
Vielleicht klärt sich das weiter unten auf!

Noch einmal auf die Benutzungsbeschränkung eingehend:
Ihre Annahme, die Grunddienstbarkeit würde sich auch auf den Gemeinschaftsweg erstrecken ist unzutreffend. Wie schon ausgeführt besteht für den Gemeinschaftsweg keine Grunddienstbarkeit. Die Grunddienstbarkeit erstreckt sich nicht auf den Gemeinschaftsweg.
Die 5 benutzen ausschließlich die Rampe als Zugang zur TG da sich diese in der Straße befindet in der die 5 auch ihren Zugang zu ihren Häusern haben.
Örtlichkeit:
Das Grundstück der 9 (5 real geteilte RH und 4 RH WEG = Bruchteilsgemeinschaft) ist ein Eckgrundstück.
Zum Gemeinschaftsweg führt der Notausgang der TG auf dem einen Ende und hat einen Zugang von einer anderen Straße am anderen Ende. Der Notausgang wird ausschließlich von uns 4 als Zugang zu TG benutzt. Der Gemeinschaftsweg wird von den 5 ausschließlich als Zugang zu den Gärten benutzt.
Wieso hat dann der Eigentümer des Sondernutzungsrechts ausdrücklich eine Gartentürchen zugebilligt?....die anderen 4 real geteilten RH jedoch nicht? ...wenn diese das gleiche Recht haben? Das zugebilligte Gartentürchen hat einen anderen Grund als es als Zugang zu unserem Gemeinschaftsweg zu benutzen.

Nochmal zu Frage1 - ....trotz Benutzungsbeschränkung
Ich zitiere:
Grundbuch Zweite Abteilung = Lasten und Beschränkungen (des Grundstücks)
An Parzelle 1:
Zufahrtsrecht und Benutzungsbeschränkung zum Abstellen von Kfz nebst Zufahrt für die Parzellen 2,3,4,5, 6 - das sind die 5 TG-Eigentümer der real geteilten RH.
Es ist für mich nicht nachvollziehbar, wenn ich irgendwo einen TG-Stellplatzes kaufe, damit auch gleich ein Nutzungsrecht für das gesamte Grundstück erwerbe, auf dem die TG errichtet ist.
....weiter
Die Fläche über der TG ist Gemeinschaftseigentum...von den Miteigentümern und den Teileigentümern?...wozu ist dann die Benutzungsbeschränkung und die Grunddienstbarkeit im Grundbuch in unserem Fall?

§1 WEG (3) Teileigentum ...ist gleich Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
...dann wäre die TG das gemeinschaftlichen Eigentum? ...so verstehe ich das.

Zu Ihrer Antwort 2
Genau das ist meine Unsicherheit! Gehört der Gemeinschaftsweg zur WEG der 4 RH die ja Bruchteilseigentümer des Grundstücks sind, oder auch zu den Teileigentümern vom Sondereigentum an dem Einzelabstellplatz in der Tiefgarage?

Zu Ihrer Antwort 3
Bei dieser Frage meinte ich aber, ob die 2% Miteigentum/Teileigentum die Einschränkung nur die TG benutzen zu dürfen ausdrückt.
Besser konnte ich mich hier nicht verständlich machen.
§ 3 (1) Vertragliche Einräumung von Sondereigentum... kann beschränkt werden...abweichend von §93 BGB?

Das Gemeinschaftseigentum, also alles was nicht Sondereigentum ist, gehört allen 9?....allen 9 würde nach §1 WEG (3)
nur die TG als gemeinschaftlichen Eigentum gehören?....wenn ich das richtig verstehe.
Das Gemeinschaftseigentum gehörte dann nur uns 4 RH. Wenn es allen 9 gehört würde aber die Antwort 4 widersprechen?

Zu Ihrer Antwort 4
....dann wären wir 4 die Eigentümer der Parzelle 1?... denn
§1 WEG (2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Die 5 TG-Eigentümer hätten dann keinen Rechtsanspruch den Gemeinschaftsweg und die Fläche über der TG zu benutzen. Zu diesem Schluß bin ich gekommen.

Zu Ihrer Antwort 5
.....die Änderung darf einer ordentlichen Hausverwaltung nicht widersprechen...Begründung ist notwendig denn damit kann man dieses Überprüfen.

Zu Ihrer Antwort 6+7
Nach meinem Verständnis beißt sich das etwas mit den §1 WEG (2+3). Miteigentumsanteil am Grundstück und Teileigentum an der TG?
Wie ausgeführt änderten 7 Teileigentümer....mit: "7 Stimmen und die Mehrheit der Miteigentumsanteile". Die Mehrheit der Miteigentumsanteile an der TG sind das allemal. Laut Teilungserklärung sollen die TG Eigentümer die Kosten des Gemeinschaftsweges tragen, der aber im Eigentum der 4 RH wäre (Antwort 4)
Wenn dem so ist, dann könnten die 7 TG-Eigentümer allein aber die Teilungserklärung nicht ändern.... der Beschluß wäre dann ungültig weil zum Ändern, meines Wissens, auch die Mehrheit der Miteigentumsanteile erforderlich ist.

Zu Ihrer Antwort 8
...da hätte ich mir eine für mich günstigere Antwort erhofft....is nicht...oder doch?
Beim Beschluß wurde auf die Mehrheit der Miteigentumsanteile der RH abgehoben, d.h. um die Teilungserklärung zu ändern habe die unsolidarischen in voller Absicht ihre Miteigentumsanteile zur Verfügung gestellt....Miteigentumsanteile und Teileigentumsanteile zusammengezählt...geht aber nicht laut Antwort 6+7?
Damit hätten die 2 unsolidarischen ihre 2 weiteren Miteigentümer beim Verschenken des Rechtsanspruchs doch fragen müssen?..oder?

Meine Zweifel sind nicht ausgeräumt und verstehen tu ich jetzt nicht viel mehr.
In Rechtsangelegenheiten gibt es ohnehin immer unterschiedliche Ansichten, sonst bräuchte man ja auch keine Gerichte.
Und, ja wenn das mit der "persönliche Beratung/Vertretung" so einfach wäre. Wie weiß ich wann ich gut und richtig beraten werde?

Mein erlebtes Beispiel: Der gegnerische Anwalt versicherte seinen Mandanten: nach dem neuen WEG dürfen Sie den Verteilungschlüssel ändern. Mein Anwalt versicherte mir schriftlich: "ich werde hoffnungslos verlieren". Genau umgekehrt ging es aus und zwar in 2 Instanzen, ich obsiegte 2 mal.
Danke und nichts für ungut

Mit freundlichem Gruß

Nach meinem Verständnis besteht die WEG aus unseren 4 RH. Die TG ist eine Anlage auf unserem Grund die 9 Eigentümer hat.
Das würde schlüssig sein mit der Grunddienstbarkeit und der Benutzungsbeschränkung. Die Kosten, die die TG-Eigentümer für den Wohnweg zu tragen haben ist die Entschädigung für die Belastung unseres Grundstücks durch die TG.
Das schließe ich so, mit einiger Unsicherheit.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.08.2009 | 23:00

Sehr geehrter Fragesteller,

es tut mir Leid, wenn Sie durch Ihre Anfrage merh Verständnis erlangen wollten, was nicht erfolgt ist. Sie stellen fest, dass der Fall wohl doch nicht so trivial ist. Das ist er ganz und gar nicht, sondern sehr kompliziert.

Sie haben einen Einsatz i.H.v. 100 € für die Beantwortung von 8 komplexen Fragen geboten, wobei der Mindesteinsatz für die Beantwortung einer Frage bei 20 € liegt und stellen noch dazu viele und umfangreiche Nachfragen. Zudem sind Nachfragen laut AGB unstatthaft, wenn Sie über die Ausgangsfrage hinaus gehen.

Daher erachte ich Ihre Nachfragen zum Teil für unangemessen und auch unzulässig. Ich bitte um Ihr Verständnis. Gleichwohl möchte ich Ihnen die Nachfragen beantworten, bei denen es sich um schlichte Verständnisfragen handelt:

1.) Miteigentum bedeutet, dass das Grundstück nicht einer Person als Alleineigentümer gehört. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an zu Wohnzwecken bestimmten Räumen. Teileigentum ist das Sondereigentum von nicht zu Wohnzwecken dienenden Gebäuden. Das Gegenteil von Sondereigentum ist Gemeinschaftseigentum.

Gemeinschaftseigentum ist alles, was Miteiegentum aber kein Sondereigentum ist.

2.)Es ist nicht immer so, dass eine Nutzungsbeschränkung im Sinne einer räumlichen Beschränkung zu verstehen ist. Gemeint sein, kann auch eine qualitative Beschränkung hinsichtlich der Art und Weise der Nutzung.

3.) Da sich nach Ihrer Aussage die Grunddienstbarkeit nicht auf den Weg erstreckt, kann aus dem mir bekannten Sachverhalt nicht endgültig und mit Gewissheit auf die Zugehörigkeit des Weges geschlossen werden, ohne Grundbuchauszug und Teilungserklärung vollständig zu kennen.

4.) Nein, "Mengenangaben", also die 20/1000 beziehen sich nicht auf die Nutzungsbeschränkung, sondern auf das Verhältnis des zugehörigen Sondereigentums. Jemandem steht ein Stellplatz zu und dieser macht 20/1000 Eigentumsanteile aus.

5.) Nein, das steht nicht in Abweichung zu § 93 BGB. Wesentliche Bestandteile folgen immer dem Recht der Hauptsache, der sie angehören.

Tiefergehende Auskünfte sind von der hier allein vorzunehmenden Erstberatung nicht umfasst, da sie ohne Einblick in die relevanten Unterlagen nicht möglich sind.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 25.08.2009 | 16:05

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"Sehr geehrter Herr Liedtke,
Meine Beurteilung hat gedauert. Ich wollte diese nicht in aller Öffentlichkeit kundtun sondern mit Rücksicht auf die Reputation, mit Hilfe des Portals klären. Das Portal sieht sich jedoch nicht im Stande, für einen fairen Umgang mit mir als Fragesteller zu sorgen.
Ihre Antworten konnte ich meinen Fragen nicht zuordnen.
Es ist mir unverständlich "wenn Sie ohne genaue Kenntniss des Grundbuches und der Teilungserklärung nicht auf die Zugehörigkeit des Weges schließen können" usw. Es ist ausreichend beschrieben.
Sind bei meinen Fragen die Begriffe gemeint?
Für mich drängt sich der Eindruck auf, ich bin mit eine paar Begriffserklärungen abgespeist, um einen Hunderter erleichtert und meine Fragen sind nicht beantwortet worden. Wo denken Sie sind meine Fragen beantwortet worden? Zuviele Fragen? Sie hätten auch Abstand nehmen können.
Nach all dem fehlt mir das Vertrauen zu Ihren Antworten.
Die mögl. Zeichenanzahl reicht leider nicht aus.

Ein unzufriedener "