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Benötigte Mehrheit bauliche Veränderung


| 21.12.2013 15:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Guten Tag,

wir leben in einer WEG mit mehr als 150 Wohnungen aufgeteilt in mehrere Häuser und sind an ein BHK für Fernwärme angeschlossen. Dafür ist eine Grunddienstbarkeit in unseren Urkunden eingetragen, eine notarielle Urkunde ist dafür im Grundbuch hinterlegt. (Deren Wortlaut würde leider hier die Fragestellung sprengen)

Da die Heizungsanlage defekt ist, ist nun angedacht, eine Gasheizung mit Außenkaminen zu errichten. Lt WEG-Verwaltung ist hier eine einfache Mehrheit für die Beschlussfassung ausreichend.
(Die Außenkamine wären am Aufzugsschacht direkt vor unserm Fenster angebracht. Dies bedeutet m.E. für meine Wohnung eine Wertminderung im Gegensatz zu allen anderen Wohnungen in unserem Hausverbund).

Meine Frage: reicht für die Anbringung der Kamine die einfache Mehrheit? Wie ist das mit der evtl. Wertminderung meiner Wohnung? Was müssten die Eigentümer machen, um die Dienstbarkeit löschen zu lassen?

Vielen Dank
Sehr geehrte Ratsuchende,


die Verwaltung irrt:


Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung liegen bauliche Veränderungen vor, d.h. es handelt sich um solche Maßnahmen, die über die reine Instandhaltung und Instandsetzung
hinausgehen.

Darüber kann kann die Eigentümergemeinschaft aber entgegen der rechtsirrigen Auffassung der Verwaltung nicht mehrheitlich beschließen - solche Maßnahmen können nur einstimmig beschlossen werden.

Ausnahmsweise kann es aber auf die Zustimmung dann nach § 22 I WEG nicht mehr ankommen, wenn durch diese bauliche Veränderung die Wohnungseigentümer nur unwesentlich beeinträchtigt sind.

Von einer solch "unwesentlichen Beeinträchtigung" wird man aber hier nicht ausgehen können, wenn es um Außenkamine geht, die dann noch vor Ihrem Fenster angebracht werden sollen.

Es ist also die Zustimmung ALLER Miteigentümer erforderlich.



Nun kommt das ABER:


Gleichwohl werden immer wieder solche - ansich nicht zulässige - Mehrheitsbeschlüsse über die Durchführung von baulichen Veränderungen getroffen, obwohl ansich eben die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich gewesen wäre.

Ein solcher (fehlerhafter) Beschluss ist nicht automatisch nichtig, sondern nur anfechtbar (BayObLG, Beschl.v. 15.01.2004, Az.: 2 ZBR 227/03 ). Der (fehlerhafte) Beschluss muss also innerhalb der einmonatigen Frist ausdrücklich bei Gericht angefochten werden, sonst wird er wirksam.

Und diese Frist beginnt ab der Beschlussfassung (meistens also die Eigentümerversammlung) und nicht erst ab Übersendung des Protokolles.



Sie als betroffene Eigentümerin müssen - und sollten - also aufpassen und dann die Anfechtung eines solchen Beschlusses gerichtlich einleiten lassen.

Machen Sie das nicht, würde der Beschluss auch gegen Sie gelten (obwohl er fehlerhaft ist) und auch die Wertminderung ist dann hinzunehmen.


Die Dienstbarkeit kann ebenfalls nur einstimmig aus dem Grundbuch gelöscht werden.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
http://ra-bohle.blog.de/

Nachfrage vom Fragesteller 21.12.2013 | 16:27

Sehr geehrter Herr Bohle,

vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Anwort, die mir sehr geholfen hat.
Nur noch eine "Rückversicherung":
Sind die "unwesentliche Beeinträchtigung" die Außenkamine auch alleine? Oder ist dies die Verbindung mit der Anbringung vor unserem Fenster?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.12.2013 | 16:33

Sehr geehrte Ratsuchende,


auch wenn es natürlich immer auf den Einzelfall und die Position der Außenkamine ankommt, würde ich davon mit der gängigen Rechtsprechung davon ausgehen, dass es regelmäßig wesentliche Beeinträchtigungen seien werden, da nicht nur das äußere Erscheinungbild für die Eigentümer beeinflusst wird, sondern sicherlich auch von den meisten Eigentümern (und deren Mieter) als mindernd angesehen wird.

Es wird also nicht nur auf die Fenster abzustellen sein, sondern auf die Anbringung alleine.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
http://ra-bohle.blog.de/

Bewertung des Fragestellers 21.12.2013 | 16:23


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Stellungnahme vom Anwalt:
Vielen Dank für die freundliche Bewertung. ... MfG RA Thomas Bohle