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Benötigt Bau eines ursprüngl. grplanten Staffelgeschosses nach 14 Jahren Zustimmung?


| 30.05.2007 23:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren,

ich habe eine Anfrage zum Thema:

Wohnungseigentum: Inwieweit müssen alle Wohnungseigentümer dem nachträglichen Aufbau eines Staffelgeschosses nebst Dachterrasse zustimmen, das ursprünglich vorgesehen war aber nicht realisiert wurde.

Situation:
Zum Wohnungseigentum gehören drei Häuser. Eines sollte ursprünglich ein Staffelgeschoss (SG) inkl. Dachterrasse bekommen. Dieses Staffelgeschoss wurde beim Bau im Jahre 1994 nicht realisiert und statt dessen ein Dach auf das Obergeschoß gesetzt. Die Decke des Obergeschosses besteht nur aus einer Holzkonstruktion und ist keine Betondecke wie alle anderen.

Das Staffelgeschoß gehört zu einer der Wohnungen im Obergeschoß (OG) und ist so auch in der Teilungserklärung eingetragen. Der Miteigentumsanteil für diese Wohnung entspricht auch deren Größe inklusive nichtrealisiertem Staffelgeschoß.

Dieses Staffelgeschoß soll nun evtl. nachträglich gemäß der ursprünglichen Planung gebaut werden. Dazu muß das vorhandene Dach teilweise abgetragen (erniedrigt) werden und die neuen Aufbauten für den Wohnbereich des Staffelgeschosses sind zu errichten.

Fragen:
Kann ein solcher Aufbau nachträglich ohne die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erfolgen bzw. kann ich ihn als ein Eigentümer verhindern?
Wie ist das, wenn das Sondereigentum an diesem SG einem anderen OG-Wohnungseigentümer verkauft wird und der Zugang über eine andere (dessen) Wohnung und einen Glasvorbau am neuen Aufbau (á la Wintergarten) erfolgen soll?
Ist eine Zustimmung evtl. schon deswegen erforderlich, weil die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird?
Kann eine Betondecke oder mindestens eine gleichermaßen dichte und geräuschgedämmte andere Deckenkonstruktion verlangt werden?
Sehr geehrter Ratsuchender,


Der geplante Ausbau des Staffelgeschosses stellt zwar für sich genommen zweifelsohne eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und auch eine Änderung der äußeren Gestaltung dar, die grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf.

Hier geht es aber um die erstmalige Herstellung eines dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustands, die nach der Rechtsprechung zur ordnungsgemäßen Instandsetzung nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehört (so z.B. BayObLG ZflR 2000, 461). Denn bei der Errichtung von Einrichtungen, wie sie in der Teilungserklärung vorgesehen sind, handelt es sich um die Herstellung des rechtmäßigen, und somit ordnungsgemäßen Zustands, die gemäß § 22 Abs. 3 bzw. Abs. 4 WEG mit Mehrheit beschlossen und von jedem Wohnungseigentümer verlangt werden kann.

Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf erstmalige Herstellung eines dem Aufteilungsplan und den Bauplänen entsprechenden Zustands kann allenfalls nach Treu und Glauben (§ 242 Abs. 1 BGB) ausgeschlossen sein, etwa bei Gefahr erheblicher Bauschäden (BayObLG, Beschluss vom 18.09.2002 - Az. 2Z BR 39/02), aber jedenfalls nicht nur aufgrund des langen Zeitablaufs von 14 Jahren.

Somit kann der einzelne Miteigentümer diese Maßnahme als solche in aller Regel nicht verhindern.

Anders verhält es sich, wenn - wie in Ihrem zweiten Beispiel - der Zugang verändert und ein Glasvorbau errichtet werden soll. Denn diese Veränderungen sind nicht mehr von dem ursprünglich festegehaltenen Vorhaben umfasst. Zu diesen Maßnahmen muss jeder Wohnungseigentümer zustimmen, dessen Rechte hierdurch über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 2 in Verbindung mit § 14 Nr. 1 WEG.

Ein über § 14 Nr. 1 WEG hinausgehender Nachteil ist unter anderem bereits dann anzunehmen, wenn - wie hier anscheinend - der Vergleichszustand zu dem ursprünglich geplanten Ausbau mit einer nicht ganz unerheblichen Änderung des optischen Eindrucks verbunden ist (so z.B. OLG Celle WuM 1995, 338, nach anderer Ansicht aber erst bei ästhetisch nachteiliger Wirkung, so z.B. OLG Schleswig NZM 1999, 422).

Im Übrigen können die Miteigentümer im Rahmen des § 21 Abs. 4, Abs. 5 WEG für die Art und Weise der Ausführung auch eine bestimmte Deckenkonstruktion verlangen, wenn dies z.B. für die konstruktive Stabilität notwendig ist oder einer erforderlichen Geräusch- oder Wärmedämmung dient.


Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen im Sinne einer ersten rechtlichen Orientierung vollständig und in verständlicher Form beantworten. Für Rückfragen zu meiner Auskunft benützen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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