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Beleuchtung, Bepflanzung, Gartentor


| 16.07.2007 09:47 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht



Sehr geehrte Damen und sehr geehrte Herren,

wir haben uns 1996 eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus, welches 1982 gebaut wurde, gekauft. 1995 wurde dieses Haus in 10 Eigentumswohnungen und das dazugehörige Grundstück in zwei Grundstücke geteilt. Das vordere Grundstück mit Haus beträgt 839qm und das hintere Grundstück 437qm.
In der Teilungsurkunde wurde ein Leitungs- und Wegerecht mit entsprechender Grunddienstbarkeit zugunsten des hinteren Grundstückes mit einer Breite von ca. 3.50 m erteilt. Dieser Weg zum hinteren Grundstück ist mit Holzpalisaden abgesichert, da er begradigt wurde und zum Nachbargrundstück rechts 50cm unter dem Grundstücksneviau liegt. Seit 1982 wächst dort Efeu, der an den Palisaden herunter hängt und damit das Holz verdeckt. Das gesamte Grundstück ist seit 1982 eingezäunt und der Weg von der Straße nach hinten war mit einem Tor versehen.
Das abgeteilte Grundstück wurde 1998, von dem Alteigentümer der Gesamtanlage, an einem Architekten verkauft. 1999 wurde mit maximaler Auslastung und Absenkung, ein Haus von einer Gesamtfläche von ca. 330qm erbaut. Bei diesen Bauarbeiten wurde das Tor von der Straße zu unserem Grundstückes und der Efeu an der Seite von Baufahrzeugen zerstört. Der Architekt hat ohne uns zu informieren auf den Holzpalisaden, zur Beleuchtung des Weges, Lampen (provisorisch mit Kabelschleifen) installiert. Mit der Baugenehmigung wurde auch ein ruhiges, kleines Gewerbe mit max. 2 Mitarbeitern genehmigt. Der Eigentümer betreibt ein Gewerbe (Heizkostenabrechnung) mit 5 Mitarbeitern. Als freundliche Nachbarn bekam er von uns, nach Einzug in das neue Haus, den Auftrag der Kostenabrechnung der Heizung für unser Mehrfamilienhaus.
Nach Abschluss der Bauarbeiten konnte der Efeu wieder wachsen und das Tor wurde von uns mit einer Säule für Licht, Klingel und einer kleinen Pforte (die bis dahin nicht im Zaun vorhanden war) für das hintere Haus erneuert. Es gibt keinen Lieferverkehr zum Gewerbe und Kundenparkplätze sind auch nicht vorhanden, geschweige den auch möglich.
Wir möchten unser Eigentum wieder schützen und wie früher, vor den Baumaßnahmen, unser Tor verschließen. Den hinteren Nachbarn ist das aber zu viel Arbeit und er besteht auf das offene Tor. Die Mitarbeiter und die gesamte Familie verweigern das kleine Gartentor und öffnen das große Tor zum Begehen des Weges, ohne es wieder zu verschließen. Ein Mitarbeiter ist auch für die Gartenarbeit zuständig und schneidet auf unseren Weg den Efeu mit der Begründung, er stört, zerkratzt die Autos, behindert und verschmutzt die Kinder nach Regen, da sie nur an dieser Kante entlang laufen dürfen. Das zerstört unserer Meinung nach die Attraktivität unseres Grundstückes. Bei einer Breite von ca. 3,50 m ergibt das eine Einschränkung des Weges von max. 5cm. Wir haben diesen Mitarbeiter darauf aufmerksam gemacht, dass das unser Grundstück ist und er die Pflanzen ohne unsere Zustimmung nicht beschneiden darf. Antwort: „Er hat den Auftrag von seinem Arbeitgeber und macht was im gesagt worden ist.“
Unsere Anliegen an unseren Nachbarn, das Tor nach Benutzung wieder zu verschließen, die Lichtanlage DIN- gerecht in Ordnung zu bringen (damit wir das Holz der Palisaden instand und unproblematisch auswechseln können), sowie unsere Bepflanzung in Ruhe zu lassen, wird lächelnd und provokatorisch ignoriert.

Wortlaut aus der Teilungserklärung:
3.
Die jeweiligen Wohnungs -und Teileigentümer räumen dem jeweiligen Eigentümer der verbleibenden Restfläche aus der Parzelle 614/3 zur Größe von ca.437qm an der Grenze zur Nachbarparzelle 3/798 und 3/ 799 ein Wege- und Leitungsrecht ein, um das hinten liegende Grundstück erreichen und ver- und entsorgen zu können. Der betroffene Grundstückstreifen verläuft parallel zur Grundstücksgrenze; die Breite ist vorgegeben durch den Abstand zwischen der Grundstücksgrenze und der Gebäudeaußenkante; er beträgt ca. 3,50 m.
Auf diesem Grundstücksstreifen ist zugunsten des Eigentümers der Restparzelle eine entsprechende Grunddienstbarkeit einzutragen. Die jeweiligen Wohnungs- und Teileigentümer bevollmächtigen den Eigentümer auch insoweit unwiderruflich, für sie sämtliche Erklärungen zur Begründung und Absicherung dieses Wege- und Leitungsrecht nach pflichtgemäßen Ermessen abzugeben und entgegen zunehmen, insbesondere die Eintragung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit zu bewilligen und zu beantragen. Soweit zur Absicherung eine Baulastklärung erforderlich ist, umfasst die unwiderrufliche Vollmacht auch das Recht eine entsprechende Baulasterklärung abzugeben. Die Kosten der erstmaligen Herstellung der Ver- und Entsorgungsleitungen sowie der Fahrbahnfläche obliegt dem Eigentümer der Restparzelle. Soweit durch Anschluss an vorhandene Ver- und Entsorgungsleitungen gemeinschaftliche Anlagen hergestellt werden, obliegt die spätere Reparatur und Wartung zur Hälfte der Wohnungseigentümergemeinschaft, zur anderen Hälfte dem Eigentümer der Restparzelle. Die Kosten für Reparatur und Wartung der Wege- und Fahrbahnfläche obliegt den beteiligten im gleichen Verhältnis.

4.
Weiterhin ist der Betrieb von gewerblichen und sonstigen Anlagen jeder Art, die durch Geräusch, Rauch, Ruß oder aus anderen Gründen eine erhebliche Belästigung für die Nachbarschaft bedeuten nicht zulässig.

Soweit gewerbliche und sonstige Anlagen zulässig sind, ist der jeweilige Teileigentümer verpflichtet, die einschlägigen Vorschriften über den Immissionsschutz zu beachten.


Mit frdl. Grüßen

Eigentümer
Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Ihre Nachbarn haben kein Recht, das Efeu zu beschneiden, wenn dieses in fremdem Eigentum steht und kein Anspruch auf Unterlassung besteht (vgl. §§ 905ff. BGB), soweit das Efeu nicht über die Nachbarsgrenze wächst (was nach Ihren Schilderungen nicht der Fall ist), und das eingetragene Wege- und Leitungsrecht nur die Befugnis gibt, den gemeinsamen Zugangsweg zu begehen/befahren oder Leitungen hierüber laufen zu lassen, nicht jedoch die Befugnis; Veränderungen an Ihren Bepflanzungen vorzunehmen (soweit diese Grunddienstbarkeit nicht noch anderen Inhalts ist, was aus Ihrer Schilderung aber nicht ersichtlich wird). Hiergegen kann der Eigentümer grundsätzlich einen Unterlassungsanspruch geltend machen. Weiterhin liegt eine strafbare Sachbeschädigung (vgl. § 303 StGB) vor. Bitte beachten Sie, dass aus Ihrer Schilderung nicht ersichtlich ist, wem das Efeu eigentlich gehört. Denn der Unterlassungsanspruch steht auch nur dem tatsächlichen Eigentümer zu. Im Zweifel kann dies ein Wohnungseigentümer sein oder aber auch die gesamte WEG. Da mir insoweit keine weitergehenden Informationen vorliegen, kann ich zur Frage der Anspruchsberechtigten keine abschließende Beurteilung abgeben.

Soweit von der Lichtanlage Gefahren für Sie ausgehen (z.B. durch unsachgemäße Installation, Gefahr eines Stromschlages etc.), sollten Sie den Nachbarn auffordern, diese Mängel unverzüglich zu beheben. Insoweit steht Ihnen aus § 1004 BGB ebenfalls ein Unterlassungsanspruch zu. Weiterhin stellt sich auch hier die Frage, inwieweit die Eigentümer der Holzpalisaden eine Beeinträchtigung Ihres Eigentums durch die Installation einer Lichtanlage dulden müssen. Diese Duldungspflicht würde ich - vorbehaltlich anderweitiger Regelungen in der Teilungserklärung und nachbarrechtlicher Vorschriften, welche aber anhand des Nachbarrechtsgesetzes des Landes Berlin nicht einschlägig sind - verneinen, da bereits die Installation einer Lichtanlage auf den Palisaden die Nutzungsmöglichkeit derselben einschränkt. Auch hier haben Sie allerdings das Problem, dass zunächst der Kreis der Anspruchsberechtigten zu klären ist (wer ist Eigentümer der Holzpalisaden, wem steht das Recht aus dem Eigentume zu ?).

Die Frage, inwieweit die Nachbarn verpflichtet sind, das große Tor zu verschließen, ist nur sehr schwer zu beantworten. Grundsätzlich dürfen die Nachbarn den Weg jederzeit begehen und befahren. Eine Befahrung des Weges durch das kleine Gartentor dürfte nach Ihrer Schilderung nicht möglich sein. Insoweit ist es auch unerheblich, ob bislang Lieferverkehr etc. stattgefunden hat. Entscheidend ist die Berechtigung, den Weg jederzeit begehen oder befahren zu dürfen. Dieses Recht wird eingeschränkt, wenn Sie das große Tor einfach verschließen würden. Inwieweit die Nachbarn das Tor aber nach Benutzung wieder zu verschließen haben, ist in der Rechtsprechung - soweit in den einschlägigen Datenbanken ersichtlich - nicht abschließend geklärt. Hier sind Sie im Zweifel von der Ansicht des jeweiligen Gerichts abhängig, ob aus dem nachbarrechtlichen Näheverhältnis eine entsprechende Pflicht entspringt. Auf jeden Fall sind hier große rechtliche Unsicherheiten zu erwarten. Ich selbst neige der Ansicht zu, dass eine Pflicht zum Verschließen des Tores - vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen - nicht besteht, soweit Ihre Rechte hiervon nicht direkt betroffen werden. Da der gemeinsame Zufahrtsweg Ihnen nicht gehören dürfte (davon gehe ich nach Ihrer Schilderung jedenfalls aus), wird es schwierig, hier eine entsprechende Rechtsbeeinträchtigung zu finden.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

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Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 16.07.2007 | 17:54

Sehr geehrter RA Hein,


vielen Dank für ihre schnelle Antwort.

Noch einen Nachtrag, damit die Eigentumsverhältnisse für sie nachvollziehbar sind.

Der Efeu und die Palisaden grenzen unser Grundstück zu unseren Nachbarn nach links ab. Der hintere Nachbar fährt auf dem Weg, der innerhalb unseren Grundstückes liegt und der Eigentümergemeinschaft gehört, an den Palisaden und Efeu vorbei. Das hintere Grundstück ist kein Hammergrundstück, wie teilweise in Berlin üblich. Der hintere Nachbar hat auf unseren Weg nur ein Fahr- und Leitungsrecht. Das Tor schließt unser Grundstück zur Straße ab. Vor dem hinteren Hausbau war das Tor immer verschlossen, selbst die vorderen Eigentümer, die im Kellergeschoß eine Garage haben, verschließen nach verlassen des Grundstückes das Tor wieder. Ein offenes Tor wirkt einladend. Wir möchten unser Grundstück schon geschlossen halten, wie früher.

Mit freundlichen Grüßen.

Eigentümer

Ergänzung vom Anwalt 20.07.2007 | 20:12

Sehr geehrte Fragestellerin,


Ich bedauere, dass meine Antwort bezüglich des Tores für Sie ein wenig unbefriedigend war. Sie müssen jedoch bedenken, dass Ihnen nicht damit geholfen ist, wenn Sie eine Antwort erhalten, welche lediglich vorgibt, den Fall abschließend zu erörtern. Es gibt rechtliche Besonderheiten eines Falles, welche den Beteiligten ein oftmals unbequemes Ergebnis bescheren, mit dem diese leben müssen.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator
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