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Belegungsrecht bei Wohngemeinschaften


04.04.2006 11:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Timm



Wir wohnen als Wohngemeinschaft in einer städitschen Wohnung seit vielen Jahren und haben Einzelmietveträge. Bislang wurden bei Auszügen immer Personen unseres Vetrauens als Nachmieter akzeptiert.

Nun haben zwei Mieter gekündigt und der Vermieter (Stadt) will nicht mehr an die von uns vorgeschlagenen Nachmieter vermieten, sondern will Notfälle (Obdachlose etc.) in die als WG (auch in baulicher Hinsicht: Gemeinschaftsküche, nur 1 Bad und WC) konzipierte Wohnung reinnehmen ohne unsere Mitsprache.
Die Stadt hat zugegeben, dass sie die Wohnung (genauso wie eine weitere in diesem Haus) "leer" bekommen, also uns rausekeln möchte.

Die Stadt beruft sich darauf vor 15 Jahren das Haus unter der Prämisse gekauft zu haben. Fakt ist aber, dass zum damligen Zeitpunkt die WGs schon drin wohnten und die übernommenen bzw. neu ausgestellten Mietverträge keinerlei enstrechenden Passus enthalten. Unseren REcherchen zufolge gibt es auch keine offizielle Aktennotiz, dass beim Kauf des Hauses seinerzeit dieses als Notfallunerkunft für Flüchtline und Obdachlose bestimmt wurde.
Zudem war es 15 Jahre Praxis, die Wohngemeinschaften entscheiden zu lassen. Die einzige Voraussetzung war der Nachweis eines Wohnberechtigungsscheins, was in aller Regel auch erfüllt wurde. Die jetzt darin lebenden Mieter sind also genau mit der Erwartung, in eine Wg zu ziehen, eingezogen.

Hat die Stadt also das Recht einfach "fremde" Leute in die leeren Zimmer einer Wohngemeinschaft zu setzen?
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten will:

Leider kann ich Ihnen nach einer ersten Prüfung keine allzu großen Hoffnungen auf ein rechtliches Vorgehen machen. Hiernach sieht es nämlich so aus, dass der Vermieter (die Stadt) sich aussuchen kann, wen sie in die Wohnung nimmt.

Ich möchte Ihnen dennoch eine Argumentationshilfe mit auf den Weg geben, um dieser - gelinde gesagt - Gemeinheit der Stadt etwas entgegensetzen zu können:

1. Möglicherweise besteht ein Gewohnheitsrecht dahingehend, dass Sie sich den Nachmieter aussuchen können und dieser von der Stadt bei Vorliegen gewisser Voraussetzungen akzeptiert werden sollte. Auch ein Vorschlag hinsichtlich des Nachmieters durch die Stadt ist dadurch nicht ausgeschlossen. Dieser müsste dann aber von Ihnen gut geheißen werden. Nur, wenn dieses Verfahren zu keinem Ergebnis kommt, wäre gegebenenfalls über einen andere Lösung nachzudenken. Das Argument, die Wohnungen leer zu bekommen, kann hier auf jeden Fall keine Begründung liefern. Auf dieses Argument wird sich die Stadt natürlich im Zweifel auch nicht stützen.

2. Die Maßnahme der Stadt könnte Ihnen unzumutbar sein. Dabei könnte ihr Recht auf ein - für eine WG zwingend erforderliches - harmonisches Miteinander der Schutzpflicht der Stadt, in Ihrer WG eine Notfallunterkunft einzurichten, vorgehen. Dies besonders unter dem Aspekt, dass der Stadt hierzu sehr wahrscheinlich andere Möglichkeiten offen stehen, die genauso geeignet wären, den Schutzzweck zu erreichen.

Letztlich handelt es sich bei der Problematik eher um einen Bereich des Verwaltungsrechts. Wenn Sie wirklich effektiv gegen die Maßnahme der Stadt vorgehen wollen, sollten Sie einen entsprechend spezialisierten Anwalt beauftragen. Es gibt hier die Möglichkeit, zunächst über die Beratungshilfe eine fast kostenlose Vertretung bzw. Beratung zu erhalten (den Beratungsberechtigungsschein füllen Sie an dem für Sie zuständigen Amtsgericht mit dem Rechtspfleger zusammen aus – am Besten sehr früh morgens, da die Stelle überlaufen sein kann – und gehen dann zu einem Anwalt Ihrer Wahl).

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Auskunft weiter geholfen zu haben. Im Rahmen der Nachfragefunktion stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß

Markus A. Timm
-Rechtsanwalt-
www.peukerttimm.de

Nachfrage vom Fragesteller 06.04.2006 | 13:13

Vielen Dank für ihre schnelle und hilfreiche Antwort, an die ich noch eine kleine Nachfrage anschließen möchte.

Gibt es so etwas wie eine einstweilige Verfügung etc., die sicherstellt, dass bis zur entgültigen juristischen Klärung infolge eines Streitverfahrens (für das sie uns gute Argumente lieferten), dass die Stadt in dieser Zeit erstmal keine Nachmieter in die WGs reinsetzen kann? Dass wir also aus einer halbwegs zumutbaren Wohnsituation heraus den juristischen Kampf führen können ohne dass schon vollendete Tatsachen geschaffen wurden.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.04.2006 | 14:54

Das Verwaltungsrecht kennt als Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes den Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO (stellt die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs und der Anfechtungsklage her) und § 123 VwGO (gilt für die Fälle, in denen der Kläger sich nicht gegen einen Verwaltungsakt wendet). Aller Voraussicht nach ist hier einstweiliger Rechtsschutz nach § 80 Abs. 5 VwGO statthaft, da sich das Rechtsmittel gegen die Einweisungsverfügung der Stadt richtet.

Bitte holen Sie sich aber Rat bei einem auf Verwaltungsrecht spezialisierten Anwalt. Es besteht die Möglichkeit, für das Verfahren Prozesskostenhilfe zu beantragen.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg.

M. Timm

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