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Belege für Videoüberwachungsanlage in WEG liegen bei der HV nicht vor

| 16.05.2011 12:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Für eine von der Hausverwaltung installierte Videoanlage in einer großen Eigentumsanlage gibt es weder einen Eigentümerbeschluss, einen konkreten Anlass noch gibt es dazu Rechnungsbelege in den Unterlagen bei der Hausverwaltung.
Die Anlage ist sehr umfangreich und hat hat einen geschätzten Wert von ca. 30000-40000 Euro. Die Installation wurde von den Firmen 2er Beiräte gemacht.
Eine Klage wegen falscher Abrechnung beim WEG Amtsgericht war erfolglos da die Jahresabrechnung in sich richtig ist.

Eine Klage gegen die HV auf Abbau der Anlage musste zurückgenommen werden, da das Amtsgericht
einen Beschluss der Eigentümer voraussetzt.
Die HV und Beiräte denken gar nicht daran einen Beschluss herbeizuführen.


Meine Ziele: - Auffinden der Belege für die Überwachungsanlage
- Abbau der Anlage
- Schadenersatz

Wie geht das ?

16.05.2011 | 15:36

Antwort

von


(47)
Ernst-Augustin-Straße 2
12489 Berlin
Tel: (030) 467240570
Web: http://www.rechtsanwalt-blum.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

Der Einbau der Videoanlage stellt eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 WEG dar. Diese bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, soweit nicht in der Teilungserklärung eine abweichende Mehrheit für ausreichend erklärt wird.

Sofern keine Zustimmung aller Eigentümer vorliegt, haben Sie einen Anspruch auf Beseitigung der Videoanlage und auf Unterlassung der Videoüberwachung.

Der Anspruch ist gegen denjenigen zu richten, der die Kamera installiert hat. Kann nicht geklärt werden, auf wessen Veranlassung die Videokamera installiert wurde, können Sie von der Wohnungseigentümergemeinschaft lediglich die Duldung der Beseitigung verlangen (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 9. Mai 2007, Az.: 16 Wx 13/07).

Des Weiteren stellt das ungenehmigte Anbringen einer Videokamera einen unzulässigen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht dar. Die Eigentümer und Mieter müssen ständig mit der ihren Privatbereich überwachenden Videoaufzeichnung rechnen. Es besteht daher ein Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch gem. §§ 1004 BGB, 823 Abs. 2 i.V.m. §§ 22, 23 KUG und Art. 1, 2 GG.

Für den Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht kommt es nicht darauf an, ob die Kamera tatsächlich funktionsfähig ist oder lediglich eine Attrappe ist. Maßgeblich ist der bei Ihnen erweckte Eindruck, dass die Kamera funktionsfähig ist und damit Aufzeichnungen gemacht werden.

Sofern Sie neben den Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch Schadensersatz fordern, so ist dies grundsätzlich möglich. Doch müssten Sie substantiiert nachweisen, welcher konkrete Schaden durch die unrechtmäßige Kamerainstallation entstanden ist. Ein Schmerzensgeldanspruch wird in der Regel abgelehnt.

Hinsichtlich des Prüfungs- und Einsichtsrechts in die Belege verweise ich auf die §§ 666 und 259 BGB, welche die Auskunfts- und Rechenschaftspflicht des Auftraggebers regeln.

Aus § 269 BGB folgt aber kein Anspruch des Wohnungseigentümers darauf, dass der Verwalter die Belege und Abrechnungsunterlagen übersendet. Vielmehr muss sich der Eigentümer zum Verwalter begeben, um dort Einsicht in die Unterlagen zu nehmen (OLG Hamm, Beschluss v. 9.2.1998, 15 W 124/97, NZM 1998, 724).

Des Weiteren können die Wohnungseigentümer gem. §§ 675, 666 BGB i. V. m. §§ 21 Abs. 1, Abs. 4, 28 Abs. 4 WEG aufgrund eines entsprechenden Mehrheitsbeschlusses vom Verwalter jederzeit Rechnungslegung verlangen. Das sich hieraus ergebende Prüfrecht steht jedoch anders als das Einsichtsrecht nur allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu.

Ich hoffe Ihnen mit der Beantwortung einen ersten Überblick gegeben zu haben. Eine Beratung innerhalb dieses Forums stellt nur eine erste rechtliche Orientierung dar. Ich weise darauf hin, dass durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben die rechtliche Beurteilung anders ausfallen kann.

Sollten Sie eine Nachfrage haben, so stehe ich im Rahmen der Nachfragefunktion gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Dr. Roger Blum,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht


Nachfrage vom Fragesteller 16.05.2011 | 16:55

Vielen Dank für Ihre Antwort,
die Gebühr haben Sie sich mehr als verdient !

Zur Präzisierung:
Ich war von der Gemeinschaft beauftragt worden die Jahresabrechnung vor Ort zu prüfen. Die Belege der Videoanlage konnten dennoch nicht vorgelegt werden weil es keine gab. Detaillierte
Kontenbelege waren wegen Sammelüberweisungen nicht vorhanden.

Bitte antworten Sie nur, wenn sich in Ihrer herrvoragenden Antwort etwas wesentlich ändern würde.

Mit freundlichen Grüssen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.05.2011 | 17:57

Sehr geehrter Fragesteller,

wurde der Verwalter trotz fehlender Belege entlastet und die Jahresabrechnung beschlossen? Die Beschlüsse wären dann bestandskräftig.

Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat das Recht, in die Aufzeichnungen und Belege der Abrechnung Einsicht zu nehmen. Dieses Recht muss ihm bereits eine angemessene Zeit vor der Beschlussfassung gewährt werden, besteht jedoch auch noch dann, wenn die Jahresabrechnung bereits genehmigt wurde, ohne dass ein besonderes rechtliches Interesse darzulegen wäre. Der Anspruch richtet sich unmittelbar gegen den Verwalter, der die Unterlagen in Besitz hat (vgl. OLG München, Beschl. v. 29.05.2006, 34 Wx 27/06).

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Blum
Rechtsanwalt





Ergänzung vom Anwalt 16.05.2011 | 17:47

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Bewertung.

Es hat sich in meinen Ausführungen ein kleiner Tippfehler eingeschlichen, den ich hiermit korrigieren möchte. Im 9. Absatz habe ich irrtümlich "§ 269 BGB" geschrieben. Richtigerweise muss es "§ 259" heißen. Dies ergibt sich aber bereits aus dem vorhergehenden Absatz.

Des Weiteren weise ich rein vorsorglich darauf hin, dass die Auskunfts- und Rechenschaftspflicht des Verwalters nach der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft primär bei der Eigentümergemeinschaft liegt und nicht beim einzelnen Eigentümer. Allerdings hat der Verwalter nicht nur Pflichten der Gemeinschaft zu erfüllen, sondern auch gegenüber den Wohnungseigentümern.

Es ist in Rechtsprechung und Literatur noch umstritten, ob es sich beim Verwaltervertrag um einen Vertrag zugunsten Dritter oder um einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter handelt. Meines Erachtens ist von einem echten Vertrag zugunsten Dritter auszugehen mit der Folge, dass die Wohnungseigentümer eigene Prüf- und Einsichtsrechte gegen den Verwalter haben.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Blum
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 16.05.2011 | 16:56

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"unglaublich umfangreiche und gute Antworten auf diesen recht komplizierten Fall.
Danke !!!"
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unglaublich umfangreiche und gute Antworten auf diesen recht komplizierten Fall.
Danke !!!


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