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Belästigung durch Baulärm


19.01.2007 18:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Seit 6 Monaten sind wir als Mieter in eine 5-Zimmerwohnung eingezogen (monatliche Miete ca 700 €) und bislang mit den Vermietern, die außer Haus wohnen, gut ausgekommen. Über uns wohnte bis zum Jahreswechsel eine ältere Dame, die jetzt in ein Altenheim übersiedelte. Deshalb hat der Vermieter beschlossen, deren Wohnung jetzt zu renovieren. Dadurch kommt es seit Jahreswechsel natürlich zu einiger Belästigung durch Baulärm etc. Zu diesem Sachverhalt hätte ich einige Fragen:
1. Die Renovierung wird durch den Vermieter selbst durchgeführt. Es handelt sich dabei um einen älteren Mann, so dass sich die Arbeiten (und somit auch der Lärm) seiner Aussage nach bis Sept 2007 hinziehen könnten. Wie lange dürfen Bauarbeiten für eine fachgerechte Renovierung einer Wohnung eigentlich dauern?
2. Sind die Renovierungstätigkeiten an bestimmte Tageszeiten gebunden? Was ist mit der Mittagsruhe (13-15 Uhr) oder der Ruhe am Abend und am Morgen? Gibt es Regelungen für das Wochenende und Feiertage? Gibt es eine Höchststundenzahl für eine zumutbare Belästigung durch Baulärm?
3. Wie hoch wäre in diesem Fall eine Mietminderung anzusetzen?
4. Besteht für uns bei laufenden Bauarbeiten die im Mietvertrag unter Normalumständen geltende Pflicht, das Treppenhaus zu putzen?
Ich bedanke mich für Ihre präzise Anfrage, die ich auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts summarisch wie folgt beantworten will:

Zu Ihren Fragen 1. und 3.:
Zunächst hat Ihr Vermieter als Eigentümer des Mietshauses das Recht, die freigewordene Wohnung durch Eigenleistung zu renovieren. Lärmbelästigungen durch Renovierungsarbeiten innerhalb des Hauses sind dabei grundsätzlich hinzunehmen. Nachdem Ihnen jedoch eine bis zu neunmonatige Renovierungstätigkeit samt der damit verbundenen Belästigung in Aussicht gestellt wurde, sollten Sie durch eine Mietminderung Ihren Unmut illustrieren. Es bestehen dann einige Chancen, dass der Vermieter eine sinnvolle wirtschaftliche Abwägung trifft. Sich nämlich Hilfe beschafft, um die Renovierung schnell voranzutreiben und die erneute Vermietung oder Eigennutzung zu ermöglichen. Die Höhe der angemessenen Mietminderung ist eine Frage des Einzelfalls. Bei Baulärm kommt es in erster Linie auf die Lautstärke an. Die Gerichte erkennen wegen Lärm regelmäßig auf einen Minderungssatz zwischen etwa 10 und 25%. Die Minderung wirkt dann so, dass die geminderte Miete als die vereinbarte Miete gilt, ohne dass der Mieter sich auf die Minderung berufen muss. Als Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete, dh die Grundmiete mit allen Nebenkosten heranzuziehen. Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden. Eine genaue Bemessung der Mietminderung ist aufgrund der erforderlichen Einzelfallbetrachtung im Rahmen dieses Forums nicht möglich, sondern muss entweder durch einen Rechtsanwalt vor Ort oder von Ihnen auf der Grundlage dieser Angaben bestimmt werden. Angesichts der offenbar erheblichen Belästigung sollte der Minderungswert nicht unter 15% liegen. Sie sollten – zu Beweiszwecken – die Lärmbelästigung protokollieren, also Art und Dauer der Belästigung festhalten. Schließlich kann es für Beweiszwecke sinnvoll sein, sich mit möglichst neutralen Besuchern über die Belästigung auszutauschen.

Zu Ihrer Frage 2:
Als Ruhezeiten sind regelmäßig eine Mittagsruhe und Abendruhe einzuhalten. In Hausordnungen werden häufig Zeiten von 13 – 15 Uhr bzw. von 20 – 7 Uhr festgelegt. Bitte prüfen Sie Ihre Hausordnung, die Sie üblicherweise zusammen mit dem Mietvertrag überreicht bekommen und fragen Sie ggf. (telefonisch) beim Ordnungsamt nach kommunalen Ruhezeitregelungen. Lärmbelästigungen innerhalb der Ruhezeiten lassen eine erhöhten Minderungssatz als angemessen erscheinen.

Zu Ihrer Frage 4:
Langdauernde Bauarbeiten im Mietshaus haben häufig eine Verunreinigung des Treppenhauses zur Folge. Sie sollten diesbezüglich gegenüber Ihrem Vermieter auf eine gründliche Reinigung drängen. Als „Druckmittel“ kann hier ebenfalls die Mietminderung genutzt werden. Die allerdings – wiederum abhängig vom Einzelfall – für ein verschmutztes Treppenhaus recht gering anzusetzen ist. Das Landgericht Berlin hat für ein verschmutztes Treppenhaus aufgrund von Bauarbeiten eine lediglich zweiprozentige Mietminderung als angemessen angesehen (LG Berlin, MM 1994, 396), die der Minderung wegen Baulärms aufzuschlagen wäre. Reinigt der Vermieter das Treppenhaus regelmäßig (täglich) von den durch die Bauarbeiten verursachten Verschmutzungen kann von Ihnen nicht verlangt werden, dass Sie dennoch – allein zur Planerfüllung – das Treppenhaus reinigen.

Diese Ausführungen dienen Ihrer ersten Orientierung und können eine Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort nicht ersetzen.

Besten Gruß
Jan Prill
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