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Belästigte Mitmieter

08.10.2018 08:01 |
Preis: 120,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Ansprüche des Vermieters bei vertragswidriger Nutzung eines Kellerraumes als Boxstudio

- In meinem Münchner Mietshaus, Baujahr 1973 wohnen 4 Parteien
- Seit ´zig Jahren war es ruhig und friedlich unter den Mietern - Nebensatz: Derzetige Mieten weit unter Mietspiegel
- Seit Einzug eines neuen Mieters ins 1.OG gibt es Ärger
- Laut Mietmieter hält er + seine Familie sich nicht an Ruhezeiten in der Wohnung
- Er + seine Familie haben den Kellerraum (nicht verbunden mit der Wohnung) zu einem Boxstudio umfunktioniert, aus dem zu allen möglichen (Un-)Zeiten Lärm jenseits der Zimmerlautstärke (Musik-Kampfgeräusche) in die darüber liegenden 2 EG-Wohnungen dringt.
- Die Mietmieter hatten nach Angabe schon seit mehreren Wochen den (türkischen) Haushaltsvorstand mehrfach in persönlichen Gesprächen versucht, ihn zur Änderung seines Verhaltens zu bewegen - erfolglos.
- Ich werde natürlich mit dem Mieter auch noch versuchen, im Gespräch eine Lösung zu finden.

Jetzt meine Fragen:
1. Soll/muss ich als Vermieter tätig werden? Ich meine, doch erst bei Mietminderung...?
2. Im Falle einer Mietminderung (die ich den gestörten Mietern vorschlagen würde) - wer ist beweispflichtig? Ehrlich gesagt, habe ich bei den "Minimieten", die auch nicht erhöhen will, keine Lust auf teure Schallgutachten.
3. Kann ich in diesem vermieteten Kellerraum (nicht als Hobbyraum vermietet) dieses, wie die Mitmieter es benennen, "Boxstudio" untersagen?

Ich stelle oft auf dieser Plattform Fragen ins Netz und dotiere diese auch reichlich. Hier, denke ich, geht es um Standards, die schnell zu benatworten sind und bitte um Verständnis, wenn ich "nur" 120 € (40/Frage) auslobe.

08.10.2018 | 08:54

Antwort

von


(12)
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Tel: 0689492200
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Bitte entschuldigen Sie, dass ich bei der Benatwortung Ihrer Fragen eine andere Reihenfolge wähle. Dies erscheint mir zum besseren Verständnis aber sinnvoll.

Sie können - und sollten - eine solche Nutzung des Kellerraumes untersagen. Dies gilt auch unabhängig davon, ob die anderen Mieter sich darüber beschweren oder nicht.
Die derzeitige Nutzung als "Boxstudio" ist nämlich weder vom vertraglich vereinbarten Zweck gedeckt, noch von öffentlich-rechtlichen Vorschriften (insbesondere Bau- und ggf. sogar Gewerbevorschriften). Vermietung als Kellerraum bedeutet auch Nutzung als Kellerraum und nicht als Boxstudio. Es liegt damit ein Vertragsverstoß des Mieters vor, da ich auch nicht davon ausgehe, dass er Sie um eine Nutzungsänderung ersucht hat und Sie eine solche genehmigt haben. Dieser Verstoß kann - und sollte - von Ihnen abgemahnt und der Mieter zur Unterlassung aufgefordert werden. Bei abermaligen Verstößen hiergegen besteht dann für Sie letztendlich das Recht zur (ggf. sogar außerordentlichen, fristlosen) Kündigung.

Den Sachverhalt habe ich ferner so verstanden, dass hier nicht nur der Mieter selbst den Kellerraum als Boxstudio nutzt, sondern auch noch Dritte. Diese Unterscheidung ist zwar nicht von entscheidender Bedeutung. Die Intensität des Vertragsverstoßes wird dadurch allerdings erhöht. Außerdem besteht dadurch auch eine nicht unerhebliche Gefahr, dass Sie von öffentlicher Seite in Anspruch genommen werden, sollte dies publik werden: zB wegen Verstößen gegen Bauvorschriften, Brandschutzvorschriften, Gewerbeordnung etc.

Sie sollten daher nicht warten, bis die anderen Mieter die Miete kürzen, da hier nicht nur die anderen Mieter beeinträchtigt werden, sondern auch Konsequenzen für Sie drohen. Außerdem ist ein sofortiges Handeln Ihrerseits auch deshalb sinnvoll und sogar geboten, da ansonsten im schlimmsten Fall auch ein Rechtsverlust oder Einschränkung Ihrer Rechte (gegenüber dem störenden Mieter) zu besorgen ist, wenn Sie in Kenntnis der Umstände nicht handeln oder zu spät damit beginnen.

Wie Sie sehen, kommt es auf die Frage der Lärmbelästigung durch das Boxstudio nur untergeordnet an. Anderes gilt natürlich für die zusätzlichen Belästigungen aus der Wohnung.
Ungeachtet dessen ist beweispflichtig in der Regel der, der Ansprüche geltend macht. Hier gilt also: Machen die anderen Mieter deswegen Mietminderung geltend, müssen diese deren Voraussetzungen, also die Störungen durch den betreffenden Mieter beweisen. Machen Sie Ansprüche gegen diesen Mieter geltend (Abmahnung, Kündigung, Schadensersatz etc.), müssen Sie die Grundlagen dieser Ansprüche beweisen, wobei es bei der Nutzung als Boxstudio eher auf die Tatsache der vertragswidrigen Nutzung als auf die damit einhergehende Lärmbelästigung ankommt und es so vermutlich auf ein teures Gutachten nicht ankommt.
Soweit im Übrigen die anderen Mieter die Störungen unisono gleich beschreiben, stehen diese als Zeugen zum Beweis zur Verfügung, da sie insbesondere auch ein nicht unerhebliches eigenes Interesse an der Beseitigung der Störung haben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

RA Georg Schohl


Rechtsanwalt Georg Schohl
Fachanwalt für Verkehrsrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht


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