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Beirat aus zwei Personen rechtmäßig?

| 05.09.2013 09:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft entgegen § 29 WEG einen Beirat gewählt, der nur aus zwei Personen besteht, ist dies rechtsfehlerhaft. Wenn aber niemand hiergegen Anfechtungsklage innerhalb eins Monats nach Beschlussfassung erhebt (§ 46 WEG), ist dies trotzdem wirksam.

Ende 2011 hat die Eigentümerversammlung erstmals einen Beirat gewählt. Nur zwei Eigentümer hatten sich zur Wahl gestellt. Hierzu wurden folgenden Beschlüsse gefasst:

"Die Eigentümergemeinschaft wählt und bestellt einen Beirat. Die gewählten Mitglieder des Beirats bestimmen die Vorsitzende oder den Vorsitzenden. X wird zum Verwaltungsbeirat gewählt und bestellt. Y wird zum Verwaltungsbeirat gewählt und bestellt."

Die Besetzung des Beirats weicht also insofern von § 29 (1) Satz 2 WEG ab, als nur zwei Personen gewählt wurden. Dies entspricht spätestens seit BGH V ZR 126/09 nur dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer die Weichen für eine solche Wahl durch eine Vereinbarung im Sinne von § 10 (2) WEG gestellt oder aber der Wohnungseigentümergemeinschaft die Festlegung der Zahl der Beiratsmitglieder zur Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss zugewiesen haben.

In der Einladung zur anstehenden Eigentümerversammlung führt der Verwalter zum TOP "Bestellung Beirat" aus:

"Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes entsteht durch die Bestellung von nur zwei Eigentümern (z.B. weil sich kein Dritter zur Kandidatur bereitfand) kein Verwaltungsbeirat. [...]

Die Eigentümergemeinschaft sollte demnach einen neuen Beirat wählen und bestellen. Sollten sich wiederum nur zwei Beiratsmitglieder zur Verfügung stellen, müssten die Beiratsmitglieder X und Y ihre Beiratsposition niederlegen."

Hierzu folgende Fragen:

(1) Ist durch die gefassten Beschlüsse ein Beirat entstanden?

(2) Falls Frage (1) verneint wird: Eine Vereinbarung nach § 10 (2) WEG könnte lauten: "Die Eigentümer weisen der Wohnungseigentümergemeinschaft die Festlegung der Zahl der Beiratsmitglieder zur Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss zu." (Die Problematik des § 10 (3) WEG ist bekannt und soll hier nicht diskutiert werden.)

(2a) Ist für die Wirksamkeit einer Vereinbarung nach § 10 (2) WEG Einstimmigkeit erforderlich?
(2b) Kann eine Vereinbarung nach § 10 (2) WEG durch Umlaufbeschluss getroffen werden?
(2c) Kann die Gemeinschaft in der anstehenden Versammlung im Vorgriff auf eine solche Vereinbarung durch Vorratsbeschluss (i) die Zahl der Beiratsmitglieder festlegen und (ii) X und Y zum Beirat wählen und bestellen?

(3) Falls Frage (1) verneint wird: Müssen X und Y ihre (nicht wirksam entstandene) Beiratsposition niederlegen, um eine neue Beschlussfassung möglich zu machen?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt, wobei ich wie gewünscht mit geringer Detailtiefe ausführe:

(1) Ist durch die gefassten Beschlüsse ein Beirat entstanden?

Ja, da nach Ihrer Schilderung niemand gegen den Beschluss Anfechtungsklage erhoben hat, so dass dieser rechtswirksam geworden ist. Ein solcher Beschluss ist, wie der BGH in dem von Ihnen genannten Urteil ausgeführt hat, nicht nichtig, sondern nur rechtsfehlerhaft und damit anfechtbar. Ist die Anfechtungsfrist verstrichen, ohne dass eine Klage eingereicht wurde, hat er Bestand.

Ähnlich wie der BGH in dem Parallelfall lege ich den von Ihnen zitierten Beschluss so aus, dass der Beirat mit zwei Personen entstehen sollte und kein Vorbehalt gemacht wurde, dass dieser erst mit der Wahl eines dritten Mitglieds entstehen sollte.

(2) Falls Frage (1) verneint wird: Eine Vereinbarung nach § 10 (2) WEG könnte lauten: "Die Eigentümer weisen der Wohnungseigentümergemeinschaft die Festlegung der Zahl der Beiratsmitglieder zur Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss zu." (Die Problematik des § 10 (3) WEG ist bekannt und soll hier nicht diskutiert werden.)

(2a) Ist für die Wirksamkeit einer Vereinbarung nach § 10 (2) WEG Einstimmigkeit erforderlich?
(2b) Kann eine Vereinbarung nach § 10 (2) WEG durch Umlaufbeschluss getroffen werden?
(2c) Kann die Gemeinschaft in der anstehenden Versammlung im Vorgriff auf eine solche Vereinbarung durch Vorratsbeschluss (i) die Zahl der Beiratsmitglieder festlegen und (ii) X und Y zum Beirat wählen und bestellen?

(3) Falls Frage (1) verneint wird: Müssen X und Y ihre (nicht wirksam entstandene) Beiratsposition niederlegen, um eine neue Beschlussfassung möglich zu machen?

Frage 2 und 3 sollten nur beantwortet werden, wenn die Frage 1 verneint wird, was nicht geschehen ist. Gleichwohl möchte ich noch kurz ausführen, dass für den Fall, dass sich dauerhaft kein drittes Beiratsmitglied findet, die Eigentümergemeinschaft aber gleichwohl einen Beirat - der ja nicht zwingend erforderlich ist - wünscht, ein Beschluss nach § 10 Abs. 2 gefasst werden könnte. Hierfür wäre dann eine einfache Mehrheit erforderlich, wobei es sich dann dabei um keinen Beirat im Sinne des § 29 WEG, sondern um eine Art Sonderausschuss handeln würde. Eine Entscheidung im Umlaufverfahren wäre möglich, soweit kein Eigentümer hiergegen Einwände hat. Anderenfalls müsste die Angelegenheit zum Thema einer Eigentümerversammlung gemacht werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 05.09.2013 | 11:19

Herzlichen Dank für die - wie gewünscht - kurze und an sich völlig ausreichende Antwort. Die Nachfrage soll nur der Klarstellung dienen, da Ihre Antwort in einem Punkt widersprüchlich scheint:

Sie stellen einerseits fest, dass der Beirat (mit X und Y) wirksam entstanden ist und weisen andererseits darauf hin, dass die Eigentümergemeinschaft, falls sie einen Beirat wünsche, einen Beschluss nach § 10 Abs. 2 fassen könne.

Die Eigentümergemeinschaft wünscht einen Beirat. Wenn dieser (wie Sie feststellen) wirksam entstanden ist, ist der Wunsch der Eigentümergemeinschaft erfüllt. Wozu dann noch eine Vereinbarung nach § 10 (2) WEG?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.09.2013 | 11:35

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Der Hinweis auf eine Beschlussfassung nach § 10 Abs. 2 WEG in meiner Ausgangsantwort erfolgte für den Fall, dass die WEG DAUERHAFT einen Beirat wünscht, aber kein drittes Mitglied finden kann. Der jetzt gewählte Beirat wird dieses Amt ja nicht ewig ausüben, schon weil es sich um Menschen handelt, die irgendwann alt und krank werden, umziehen usw. Irgendwann wird es also dazu kommen, dass ein neuer Beirat gewählt werden muss, und hier würde sich dann wieder das Problem der Anfechtbarkeit stellen, wenn sich abermals kein drittes Mitglied findet. Wenn dann ein Eigentümer gegen die erneute Bestellung eines Beirats aus zwei Mitgliedern klagt, würde die WEG ja bei der Anfechtungsklage unterliegen. In diesem Fall wäre dann eine Beschlussfassung nach § 10 Abs. 2 WEG sinnvoll, um dem Risiko einer Klage vorzubeugen.

Ich hoffe, ich habe meine Ausführungen in der Ausgangsantwort hinreichend klarstellen können.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler

Bewertung des Fragestellers 05.09.2013 | 12:11

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