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Beim Bau eines Pferdeunterstandes Anbaubaulast wirklich notwendig?


13.11.2016 15:04 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Ein Bauvorbescheid nach § 73 Niedersächsische Bauordnung ist ein feststellender Verwaltungsakt, durch den die Bauaufsichtsbehörde über bestimmte Fragen einer späteren Baugenehmigung bereits vorab verbindlich entscheidet.


Guten Tag,

wir haben für den Bau eines Pferdeunterstandes eine positiv beschiedene Bauvoranfrage, deren Bedingung ist, dass der Nachbar des angrenzenden Grundstücks sein Einverständnis gibt. Dieses Einverständnis hat er schriftlich (wurde dem Bauantrag beigelegt) gegeben.

Nun erhalten wir im Zuge des Bauantragsverfahrens ein Schreiben, dass eine Anbaubaulast erforderlich wäre. Begründet wird dies damit, dass "Bauliche Anlagen nach Absatz 8 Satz 2 § 5 NBauO den Abstand nach ABsatz 2 auf einer Gesamtlänge von maximal 9 m je Grundstücksgrenze unterschreiten dürfen, das von uns geplante Vorhaben jedoch diese maximale Länge überschreite". Tatsächlich ist der von uns geplante Unterstand lediglich 8 Meter lang und wird an der Grundstücksgrenze "gegen" die Garage des Nachbarn gebaut.

Unsere Frage wäre in diesem Zusammenhang also: ist es generell "zulässig" nach den Bedingungen der Bauvoranfrage noch weitere zu verlangen wie eine "Anbaubaulast"? Zumal es ja für den Nachbarn eine enorme Verpflichtung darstellt und sicher nicht ohne weiteres befürwortet wird. - Wir haben das Haus mit entsprechendem Grundstück nicht zuletzt wegen der Möglichkeit der Pferdehaltung erworben und stehen nun - trotz positiver Bauvoranfrage - vor einer unüberwindbaren Hürde?
Und wie ist es mit der Länge zu verstehen, wenn der Bau doch nur 8 Meter lang ist? Überdies steht ja auf dem Nachbargrundstück die Garage. Es ist also kein Bau geplant bzw. es gibt auch keinen Platz für einen solchen.
Wie kann auf dieses Schreiben reagiert werden bzw. lässt sich diese "Anbaubaulast" irgendwie umgehen/vermeiden/ersetzen?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Bauvorbescheid ist nach § 73 Absatz 1 Satz 1 Niedersächsische Bauordnung (NBO) ist ein vorweggenommener, abschließender Teil des feststellenden Teils der späteren Baugenehmigung, mit der Folge, dass die Bauaufsichtsbehörde die in dem Bauvorbescheid entschiedenen Fragen, solange der Bauvorbescheid wirksam ist (3 Jahre), bei der Entscheidung über die mit dem Bauantrag beantragte Baugenehmigung nicht mehr prüft und auch nicht mehr entscheidet (BVerwG, Urteil vom 09.12.1983 - 4 C 44.80; Urteil vom 03.02.1984 - 4 C 39.82; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 09.12.1996 - 11a B 1710/96 NE; VG Lüneburg, Urteil vom 17.11.2005 - 2 A 168/04; VG Gießen, Beschluss vom 17.05.2004 - 1 G 2027/04). Mit dem Bauvorbescheid werden einzelne klärungsbedürftige Fragen bereits vor Stellung des Bauantrags und vor Erteilung einer Baugenehmigung verbindlich entschieden (ebenda). Seiner Rechtsnatur nach ist der Vorbescheid ein feststellender Verwaltungsakt (Schmaltz, in: Grosse-Suchsdorf, Kommentar zur Niedersächsischen Bauordnung, 7. Aufl. 2002, § 74 Randnr. 4).

Daraus folgt:

Die Bauaufsichtsbehörde ist an die Aussagen und Feststellungen, die sie im Bauvorbescheid getroffen hat, für die Dauer von drei Jahren gebunden. Lediglich unter engen Voraussetzungen, etwa wenn der Bauvorbescheid durch falsche Angaben vom Antragsteller erschlichen wurde, oder wenn neue Tatsachen nachträglich bekannt werden, ist eine Rücknahme oder Widerruf des Bauvorbescheids durch die Behörde möglich.

Wenn die beabsichtigte Länge des Pferdeunterstandes, auf der der zulässige Abstand zum Nachbargrundstück unterschritten wird, der Behörde zum Zeitpunkt des Erlasses des Bauvorbescheides bekannt war, kann sie die Baugenehmigung wegen dieses Umstandes nicht von der Erfüllung zusätzlicher Bedingungen abhängig machen, die im Bauvorbescheid nicht gefordert wurden. Die Vorlage eines schriftlichen Einverständnisses der Nachbarn ist dann ausreichend. (Auch nach § 68 Absatz 4 NBO ist es ausreichend, wenn die Nachbarn auf die Einhaltung nachbarschützender Abstandsvorschriften schriftlich verzichten.) Eine zusätzliche "Anbaulast" darf dann von der Behörde nicht verlangt werden.

Darauf, ob die Länge 8 m oder mehr als 9 m beträgt, kommt es nicht mehr an, wenn der Behörde die geplante Länge bei der Entscheidung über die Bauvoranfrage bekannt war. Nach § 70 Absatz 4 NBO können weitere Anforderungen an auch bereits genehmigte Teile einer Baumaßnahme dann gefordert werden, wenn sie sich bei einer weiteren Prüfung als erforderlich erweisen. Dies bezieht sich aber nur auf solche Anforderungen, die vorher noch nicht geprüft wurden. Es betrifft aber nicht den Fall, dass die Behörde nachträglich statt einer schriftlichen Zustimmung der Nachbarn eine Baulast verlangt, wenn ihr die Länge der Abstandsflächenunterschreitung der Baumaßmaßnahme bereits bekannt war.

Sie sollten die Behörde erst einmal schriftlich auf die Rechtslage sowie den Umstand hinweisen, dass die geplante Länge lediglich 8 m beträgt.

Sollte die Behörde Ihren Bauantrag gleichwohl ablehnen, haben Sie die Möglichkeit, hiergegen Widerspruch einzulegen, und falls auch der Widerspruch abgelehnt wird, vor dem Verwaltungsgericht zu klagen.

Nach § 81 Absatz 1 NBO ist Baulast die Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihr Grundstück betreffendes Dulden zu übernehmen, die sich nicht schon aus dem Baurecht ergeben. Vorliegend würde es sich hier um die Übernahme der Verpflichtung durch die Eigentümer des Nachbargrundstücks handeln, die Nichteinhaltung der Abstandsfläche nach § 5 Absatz 8 Satz 2 NBO zu dulden. Eine solche Verpflichtung wird wirksam mit ihrer Eintragung ins Baulastverzeichnis. Nach § 81 Absatz 2 NBO bedarf die Verpflichtungserklärung der Schriftform, und die Unterschrift der Grundstückseigentümer muss öffentlich, von einer Gemeinde oder niedersächsischen Vermessungsstelle beglaubigt sein, wenn sie nicht vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet und anerkannt wird.

Die einzige Erweiterung gegenüber der schriftlichen Zustimmung durch Ihre Nachbarn wäre also, dass sie ihre Unterschrift noch einmal von der Gemeinde (oder einer Vermessungsstelle) beglaubigen lassen oder noch einmal vor der Bauaufsichtsbehörde leisten müssten.

Falls Sie Ihre Nachbarn dazu bewegen können, wäre dies für Sie der wesentlich einfachere, zeit- und kostensparende Weg. Denn sollte die Behörde auf Ihrer Forderung beharren, kämen Sie anderenfalls um ein gerichtliches Vorgehen gegen die Behörde nicht herum.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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