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Bei Regen dringt Wasser in die Wohnung - wie hoch Miete mindern?

| 07.01.2013 11:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,
wir bitten um Hilfe bei folgendem Sachverhalt:

Mein Mann und ich sind vor genau 5 Jahren in unsere Mietwohnung gezogen. Damals gab es keinerlei sichtbaren Mängel im vorliegenden Fall (Fotobeweis vorhanden). Nach ca. 1 Jahr sahen wir, dass sich in einem der Zimmer direkt an der Wand oben neben und über dem (bodenlangen) Fenster Wasserflecken zeigten. Wir haben dies sofort unserem Hausmeister gezeigt, der daraufhin erst einmal die Tapete entfernte, damit es nicht schimmelt. Da es, sobald es heftiger und länger zu regnen begann, immer weiter sogar durch den Putz tropfte, entfernte er auch einen Teil des Putzes und des dahinterliegenden Dämmmaterials, das wohl auch nicht richtig verarbeitet und auch schon triefnass war (das Haus ist unterdessen ca. 14 Jahre alt). Die Hausverwaltung (die genau gegenüber ihre Büros hat) wurde auch per Mail und Telefon benachrichtigt, da der Hausmeister sich nicht mehr zu helfen wusste und er und wir darauf drängten, dass die Ursache gefunden werden müsse, damit es bei uns nicht mehr reinregnet.

In diesen 4 Jahren wurde allerdings immer noch keine Lösung gefunden! Es wurden diverse Handwerker hinzugezogen, die es sich zwar immer wieder ansahen und auch Hilfe versprachen, aber nichts geschah. Immer wenn es stark regnete tropfte es nach spätestens 2 Stunden bei uns durch die geöffnete Wand. Wir haben immer wieder neue Fotos (es ist alles foto-dokumentiert!) und Anfragen an die Hausverwaltung geschickt und sind auch mit gefüllten Wasserauffangbehältern rüber gegangen um zu zeigen, was sich alles innerhalb einer Nacht ansammelt (bei starkem Regen sicherlich 750ml in 8 Stunden). Im Oktober 2012 wurde zuletzt auf dem Flachdach/Terrasse (wir sind in der 2. Etage) bei den Mietern der obersten (5.) Etage nachgeschaut woher der Regen kommen konnte. Eine Säuberung des Ablaufs, unter den Terrassenplatten oben hat keine Besserung gebracht.

Im Gegenteil: bisher war es uns einigermassen möglich, das hereinlaufende Wasser durch einen eckigen Behälter am Boden aufzufangen (und mit einem dicken Handtuch drunter, das auch oft nach Stunden triefnass war), doch jetzt an Weihnachten 2012, wo es oft und auch stark regnete, haben wir gesehen, dass das Wasser oben über dem Fenster (bestehend aus zwei großen bodenlangen Fenstern) auch weiterzieht, sprich die Tapete, die noch da ist, auch Wasserflecken anfängt aufzuweisen und das Wasser nun nicht mehr nur aus der Ecke (wo es offen ist) tropft, sondern über die ganze Breite des einen Fensters (aus der Ritze zwischen Fensterrahmen und Fenstersturz). So können wir das tropfende Wasser nicht mehr über den Behälter auffangen, sondern müssen, damit es uns nicht vollflächig im Inneren das Fenster herunterläuft, das Fenster kippen, damit es aussen abläuft. Da wir in diesem Raum unser Arbeitszimmer haben (mein Mann und ich sind beide selbständig), und auch gleich direkt daneben die Schreibtische stehen, ist das besonders im Winter doch recht kalt und auch mit Lärmbelästigung versehen, da wir noch eine Autowaschanlage vor dem Haus haben. Es wird für uns also immer schwieriger das Wasser aufzufangen und wir sind dadurch auch in unserer selbständigen Arbeit gestört. Ganz zu schweigen, dass wir nicht für länger in Urlaub oder ähnlichem fahren können, da wir dann immer bei Regen befürchten müssen, dass alles überläuft. Schimmel ist übrigens bis jetzt nirgendwo sichtbar.

Da wir immer davon ausgegangen sind, dass die Hausverwaltung endlich die Ursache findet, haben wir bisher nicht die Miete gemindert. Da sich nun aber alles noch weiter verschlimmert, müssen wir das nun ab dem 01.02.2013 endlich in die Wege leiten.

Unsere Frage:
Die Hausverwaltung hat ja bereits seit 4 Jahren Kenntnis von der ganzen Sache, allerdings haben wir es immer nur telefonisch oder per Mail (oder über den Hausmeister) gemeldet. Wenn wir jetzt die Miete mindern, sollen wir die Mängel noch einmal vorher per Einschreiben/Rückschein melden und zeitgleich die Mietminderung ankündigen? In welcher prozentualen Höhe können wir die Mietminderung vornehmen (ohne irgendwann eine Kündigung des Vermieters, bzgl. 2 nicht bezahlter Monatsmieten riskieren zu müssen) und könnte mal evtl. auch noch nachträglich für einen bestimmten Zeitraum mindern?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!
07.01.2013 | 13:13

Antwort

von


(199)
Ulzburger Str. 362
22846 Norderstedt
Tel: 040 / 547 89 42
Web: http://www.bischoff-maertens.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Die Feuchtigkeit in der Mietwohnung gestellt ohne Frage eine Mietmangel dar. Dieser ist offensichtlich auch bauseitig bedingt, so dass der Vermieter für die Beseitigung des Mangels verantwortlich ist. Sie sind damit grundsätzlich zur Mietminderung berechtigt.

Voraussetzung für die Geltendmachung eines Minderungsrecht ist er neben dem Vorliegen eines Mangels auch die Anzeige des Mietmangels. Hier hat der Vermieter über die Hausverwaltung bereits seit mehreren Jahren Kenntnis. Wenn Sie jedoch die Befürchtung haben, dass Sie die Mangelanzeige im Zweifel nicht beweisen können, da diese jeweils mündlich erfolgt sind, ist es sicherlich ratsam, die Mängel noch einmal schriftlich anzuzeigen.

Grundsätzlich ist es auch möglich, die Mietminderung für die Vergangenheit geltend zu machen. Anders verhält es sich jedoch, wenn Sie trotz eines dem Vermieter ordnungsgemäß angezeigten Mangels die Miete über einen längeren Zeitraum und ohne jeden Vorbehalt ungekürzt weiterzahlen. Dann sind Sie nach verbreiteter Rechtsauffassung daran gehindert, die quasi zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. Dieses folgt aus § 814 BGB .

Sie sind allerdings nicht daran gehindert, für die Zukunft die Minderung geltend zu machen. Die Höhe der geltend gemachten Mietminderung ist immer einzelfallabhängig zu bestimmen. Sie hängt insbesondere davon ab, inwieweit die Nutzung des Mietobjekts zu Wohn- und Arbeitszwecken beeinträchtigt ist. Da bei Ihnen das Wasser offensichtlich regelrecht von der Decke tropft und es nicht nur ein bisschen Feuchtigkeit ist, ist die Minderung im höheren Bereich anzusiedeln. Andererseits schildern Sie, dass eine Schimmelbildung bisher noch nicht erkennbar ist, so dass Gesundheitsschäden derzeit nicht zu befürchten sind. Nach einer vorsichtigen Schätzung und ohne die Wohnung und die von Ihnen angefertigten Fotos zu kennen, halte ich hier eine Mietminderung in Höhe von 30-40 % für angemessen.

Ich rate Ihnen jedoch, sich auch auf Ihr Zurückbehaltungsrechte zu berufen. Damit begrenzen diese Sie das Risiko einer Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsrückstands für den Fall, dass die Minderung zu hoch angesetzt worden sein sollte. Sollte sich herausstellen, dass die Minderung zu hoch war, so müssten Sie den Differenzbetrag später nachzahlen.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -


Rückfrage vom Fragesteller 07.01.2013 | 14:51

Sehr geehrte Frau Richter,
vielen Dank für Ihre rasche und ausführliche Antwort, die uns schon sehr weiterhilft.

Wir hatten auch um die 30% recherchiert, waren uns aber nicht ganz sicher bzgl. Angemessenheit.

Meine kurze Nachfrage:
Meinen Sie, dass folgende Formulierung angemessen ist, wenn wir der Hausverwaltung die Mietminderung schriftlich mitteilen:

"... sehen wir uns gezwungen, die Miete um 30 Prozent zu kürzen. Wir machen Sie darauf aufmerksam, dass wir uns zusätzlich auf unser Zurückbehaltungsrecht berufen, sollte sich durch eine Festsetzung eines Gerichtes herausstellen, dass diese Mietminderung zu hoch angesetzt war." ?

Vielen herzlichen Dank an Sie Frau Richter!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 07.01.2013 | 15:00

Sehr geehrter Fragesteller,

die Formulierung ist in Ordnung.

Mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

Bewertung des Fragestellers 07.01.2013 | 15:17

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