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Bei Regen dringt Sickerwasser in Keller nach Umgestaltung des angrenzenden Weges


27.12.2015 23:00 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Désirée Fritsch



Ich habe von meinen Eltern ein Haus in Rheinland-Pfalz unterhalb einer Burgruine geerbt, das 1829 auf dem Gewölbekeller eines auf das Jahr 1500 datierenden Vorgängerbaus (der Vorgängerbau [Kelterhaus] war 1790 abgerissen worden - der Keller blieb bestehen) errichtet wurde. Das jetzt bestehende Haus wurde nicht deckungsgleich mit dem Gewölbekeller des Vorgängerbaus errichtet, sondern im Winkel leicht versetzt und die Außenmauern des Kellers ragen weiter nach außen als die Außenwände des Hauses. Ein Teil der fast 1,5m dicken Kellermauern liegt aufgrund leichter Hanglage unterirdisch unterhalb eines Weges, der der Ortsgemeinde gehört.

Dieser Teil der Kellermauer war früher durch Betonplatten (die auf der Seite des Hauses den halben Weg bedeckten) vor eindringendem Regenwasser geschützt. Damals war der Keller trocken (ich habe als Kind oft meinen Großonkel besucht, der 1963 das Haus erworben hatte und kenne daher die früheren Verhältnisse - für die es weitere Zeugen gibt). 1982 haben dann meine Eltern das Haus von ihm erworben und danach hat die Gemeinde den Weg, der zur Hälfte über den Kellermauern liegt, neu gestaltet und dabei die Betonplatten entsorgt und den Weg gepflastert. Der frühere Weg hatte nur ein Gefälle vom Haus weg (auf der gegenüberliegenden Seite befinden sich die Gullis der Kanalisation, auf der Hausseite gibt es keinen einzigen Ablauf) durch die Neugestaltung wurde das Gefälle nivelliert und das Wasser läuft nun auf beiden Seiten des Weges ab (d.h. eine Ablaufrinne verläuft direkt an der Hauswand und oberhalb der Kellermauer). Meinen Eltern war nicht bewusst, dass dadurch der Keller bei Regen Sickerwasser ausgesetzt wird, weil sie nicht wussten wie weit die Kellermauern in den Weg hineinreichen (man konnte die Mauern außen nicht sehen). Seit der Umgestaltung wurde der Keller immer feuchter. Als ich das Haus 2011 erbte, war bereits aus ca. 1qm der Luftkalkmörtel komplett ausgewaschen und die blanken Bruchsteine hielten nur noch aufgrund ihres Eigengewichts - es hatten sich ferner bereits kleine Tropfsteine entlang der Grenze zum Weg gebildet. Bei Regen floss ein kleines Bächlein durch das Loch. Ich habe dann das Loch sofort neu verfugen lassen und einen Teil des Weges (oberhalb der Schadensstelle) aufgraben und die Kellermauer abdichten lassen - daher weiß ich, dass die Kellermauer bis zur Mitte des Weges reicht. Aber das Sickerwasser dringt weiterhin an der Grenzlinie zum Weg in den Keller überall da ein, wo noch nicht abgedichtet wurde. Es ist nur eine Frage der Zeit bis das nächste Loch entsteht, wenn nicht der Weg aufgegraben und die Kellermauer vollständig abgedichtet wird.

Aufgrund alter Urkunden weiß ich, dass der Weg früher zu meinem Anwesen dazugehörte - er muss wohl irgendwann von der Gemeinde als Verkehrsfläche einkassiert worden sein (ob offen legal oder stillschweigend kann ich nicht sagen - dazu müssten Archive studiert werden). Laut Katasteramt wird der Weg als nicht zu meiner Parzelle gehörige Verkehrsfläche ausgewiesen.
Wie kann ich die Eigentumsverhältnisse des Weges klären?

Kann ich von der Gemeinde als Verursacher des Schadens verlangen, dass sie die Kosten für die Abdichtung der unterirdischen Kellermauer komplett übernimmt oder ist die Kellermauer als Nachbarschaftsmauer anzusehen und sind daher die Sanierungs-Kosten zu teilen?

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Sehr geehrte Fragestellerin,

in der Tat wird der von Ihnen dargestellte Sachverhalt nur nach einer ausführlichen Auswertung der vorhandenen Unterlagen möglich sein.
Gerne gebe ich Ihnen aber einige Anhaltspunkte weiter, die man sodann der Reihe nach überprüfen kann.

Zunächst einmal sollten Sie sich an das örtliche Grundbuchamt wenden und dort einen aktuellen Auszug zu dem Grundstück einholen.
Ein solcher Auszug gibt über die Geschichte des Grundstücks in chronologischer Reihenfolge Auskunft. Neben den ehemaligen Eigentümern müsste daraus auch entnommen werden können, wann genau und auf welche Weise der Weg vom Grundstück abgetrennt wurde.
Gegebenenfalls könnten Sie sodann darauf basierend auch weitere Informationen von beteiligten Ämtern bei der Kommunalverwaltung einholen.

Bezüglich des erfolgten Rückbaus der Abdeckplatten kann ein Amtshaftungsanspruch gegenüber der Stadt oder dem Kreis in Frage kommen.
Sie müssten sodann nachweisen, dass Ihnen an Ihrem Grundeigentum Schäden durch eine fehlerhafte Amtsausübung entstanden sind.
Insofern wären Sie also in der Beweispflicht, das Verschulden auf Seiten der Gemeinde nachzuweisen.
Zudem müsste geprüft werden, ob Ihre Eltern eventuell ein Mitverschulden trifft. Sie schreiben, dass ihnen die Bausituation unter der Erdoberfläche nicht bekannt war. Sollte sich aber aus damaligen Verwaltungsunterlagen etwas anderes ergeben, kann eine Kürzung von Ansprüchen in Frage kommen.

Der Höhe nach muss die Kommune die entstandenen Schäden beseitigen, wenn nachgewiesen werden kann, dass das Sickerwasser aufgrund der entfernten Platten eindringt, wovon ich nach Ihren Schilderungen ausgehe.
Außerdem muss für eine dauerhafte zukünftige Abhilfe Sorge getragen werden. Wie dies baulich umzusetzen wäre, vermag ich natürlich nicht zu beurteilen.

Abschließend möchte ich Sie noch darauf hinweisen, dass Schadensersatzansprüche aus Amtshaftung nach drei Jahren verjähren. Dies kann wichtig werden, da die auslösenden Ereignisse deutlich länger zurück liegen.
Allerdings beginnt die Frist erst mit dem Zeitpunkt, in dem der Geschädigte von seinem möglichen Anspruch erfährt. Dies dürfte vorliegend recht aktuell der Fall sein, als Sie nämlich selbst begonnen haben, Nachforschungen in diese Richtung zu betreiben. Eine Verjährung wird demnach noch nicht eingetreten sein.

Ich hoffe, Ihnen hiermit eine erste Orientierung zur Lage in Ihrem Fall ermöglicht zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 28.12.2015 | 13:54

Abgesehen von den Umbauarbeiten, die vor ca. 20 Jahren passiert sind:
Ist der von der Gemeinde neu gestaltete Weg (er wurde damals gepflastert) denn nicht als Bauwerk zu betrachten (im Gegensatz zu einer grünen Wiese, die kein Bauwerk darstellt) und muss von einem Bauwerk das Niederschlagswasser nicht so abgeleitet werden, dass Nachbarhäuser nicht unter Wasser gesetzt und beschädigt werden? Ergibt sich denn nicht schon allein daraus für mich das Recht von der Gemeinde zu verlangen, die Oberflächenwasserversickerung über meiner Kellermauer zu unterlassen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.12.2015 | 14:10

Sehr geehrte Mandantin,

das könnte der Fall sein, die Einstufung hängt aber von den konkreten Einzelheiten vor Ort ab. Ein Gebot, die Rechte anderer (explizit Nachbarn) nicht zu verletzen, kann sich daraus ebenfalls ergeben. Je nach Einstufung des Weges (einfacher Pfad, Weg, befestigte Straße) muss dieser dann eben auch mit einer Ableitung von Niederschlagswasser versehen kann. Hierzu müssten die Bauunterlagen aber im Einzelnen geprüft werden.

Ich gebe jedoch zu bedenken, dass sie nach so langer Zeit keine Anfechtungsrechte gegen damals möglicherweise erlassene Verwaltungsakte rund um den Bau mehr haben.
Mit einem Amtshaftungsanspruch hingegen haben Sie auf jeden Fall einen direkten Durchgriffsanspruch gegen die Gemeinde.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

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