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Bei Gemeinschaftseigentum mit Sondereigentum Teilungsversteigerung möglich?


25.12.2010 17:50 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernesto Grueneberg, LL.M.



Guten Tag,
Wir haben eine Gewerbeimmobilie im Gemeinschaftseigentum (2 Parteien), mit durch Teilungserklärung geschaffenem, jeweils hälftigem, Sondereigentum im Gebäude.

Mit dem Miteigentümer ist nicht gut Kirschen essen.

- Ist eine Teilungsversteigerung möglich?

- Muss in diesem Antrag auf Teilungsversteigerung eine ausreichende Begründung "der Unzumutbarkeit" erfolgen?

- Wenn ja, wann ist diese Grenze erreicht?


Vielen Dank für den fachlichen Rat und für dieses tolle Forum!
Sehr geehrter Fragesteller:

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten:

Ich unterstelle, es handelt sich um Wohnungseigentum nach WEG, da Sie von Teilungserklärung und Sondereigentum sprechen.

- Ist eine Teilungsversteigerung möglich?
Nein. Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung verlangen (§ 11 I WEG). Eine Teilungsversteigerung ist daher unzulässig. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund.

- Muss in diesem Antrag auf Teilungsversteigerung eine ausreichende Begründung "der Unzumutbarkeit" erfolgen?
Entfällt.

- Wenn ja, wann ist diese Grenze erreicht?
Entfällt.

Es kann aber die Aufhebung von Sondereigentum erreicht werden, jedoch nur unter Mitwirkung aller Eigentümer (d.h.: auch Ihres "Miteigentümers"), denn zur Aufhebung ist die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer in der Form des § 4 WEG erforderlich (§§ 873, 925, 925 a BGB sind zu beachten).

Erfolgt die Aufhebung von Sondereigentum für das gesamte Grundstück, so entsteht einfaches Bruchteilsmiteigentum nach § 1008 BGB, das wiederum durch Teilungsversteigerung auseinandergesetzt werden kann, ohne dass dies durch einen einzigen Miteigentümer verhindert werden kann.

Im Endergebnis: ohne Mitwirkung Ihres Miteigentümers werden Sie das WE nicht aufheben können.

Ich bedaure, Ihnen keine positivere Antwort geben zu können, hoffe jedoch, Ihnen mit den obigen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.
Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.12.2010 | 19:08

Guten Abend,
vielen Dank für ihre rasche Einschätzung der Sachlage.
Ich brauchte etwas Zeit um ihre gemachte Annahme "...wohl Wohnungseigentum nach WEG" nochmals zu prüfen.
Es ist aber tatsächlich ein "Sondereigentum an bestimmten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum)"

In unserer "TEILUNGSERKLÄRUNG GEMÄSS § 8 WEG" steht hierzu:

III. TEILUNG
Der Grundstückseigentümer t e i l t hiermit das Eigentum an dem vorgenannten Grundbesitz gemäß § 8 WEG in Miteigentumsanteile in der Weise auf, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an bestimmten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) verbunden ist, wobei jeder Miteigentumsanteil durch die Einräumung der zu den anderen Anteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt ist.

Die Aufteilung erfolgt gemäß Anlage I und unter Bezugnahme auf die als Anlage II beigefügten Aufteilungspläne samt Außenansichten.


IV. INHALT DES SONDEREIGENTUMS
Als Inhalt des Sondereigentums wird in Ergänzung des Wohneigentumsgesetzes und in teilweiser Änderung davon folgendes bestimmt:
1) Teileigentum ist das jeweilige Sondereigentum an den in Abschnitt II. bezeichneten Gebäuden oder Gebäudeteilen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem dieses gehört.

2) Alle Räume und Gebäudeteile, die nicht nach vorstehendem Abschnitt III und den folgenden Bestimmungen zum Sondereigentum geklärt sind, sowie der gesamte Grund und Boden sind gemeinschaftliches Eigentum, ebenso alle tragenden Mauern, das Dach und die nichttragenden Trennwände welche das Sondereigentum vom gemeinschaftlichen Eigentum abgrenzen.



Ändert obiges etwas an ihrer Aussage:
"... ohne Mitwirkung Ihres Miteigentümers werden Sie das WE nicht aufheben können" ?


Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.12.2010 | 19:29

Ändert obiges etwas an ihrer Aussage:
"... ohne Mitwirkung Ihres Miteigentümers werden Sie das WE nicht aufheben können" ?

Nein, es bleibt dabei. Es handelt sich um WEG, daher waren meine Ausführungen zutreffend.

Mit freundlichen Grüßen.

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