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Behebung von Baumängel - Architekt verantwortlich?


23.11.2013 13:17 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Der Unternehmer ist im Rahmen eines Werkvertrages verpflichtet, auftretende Mängel auf eigene Kosten zu beseitigen. Hierfür bedarf es keines neuen Vertrages. Der für die Objetüberwchung zuständige Architekt muss auch die Mängelbeseitigung überwachen.


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben einen Architekten mit Renovierungsaufgaben für unser Haus, einen Altbau, beauftragt. Neben einigen Schönheitsreparaturen war ein priorisiertes Ziel, eine undichte Stelle im Dachbereich abzudichten. Ein Architektenvertrag liegt vor, wurde aber nicht unterschrieben, da sich der Umfang der Arbeiten vor Baubeginn verändert hat.

Seid Ende Juli sind die Arbeiten abgeschlossen, allerdings haben sich mittlerweile einige Mängel gezeigt, die meiner Ansicht nach mangelhafter Bauausführung zuzurechnen sind.

Neben einigen optischen Mängeln geht es vor allem um eine undichte Stelle, durch die Feuchtigkeit ins Innere des Hauses eindringt. Die Stelle ist durch den Architekten aufgenommen und bemängelt worden. Nun gibt es ein Angebot seitens der Baufirma zur Durchführung einiger Massnahmen, um die Mängel zu beheben.

Folgende Punkte:
- erstens gibt die Baufirma vor, dass es sich nicht um einen Baumangel handelt, da der Mangel schon vor Baubeginn da gewesen sei. Ich zögere aber mit einer Neubeauftragung, da ich sicher bin dass die Position im Rahmen der vergebenen Aufträge hätte durchgeführt werden müssen.
- zweitens hat der Architekt darum geben, dass wir das Angebot separat bei der Baufirma beauftragen. Ich befürchte, dass sich der Architekt so aus der Verantwortung zieht, da dadurch die Grenzen zwischen den von ihm verantworteten Aufgaben und den Folgeaufträgen nciht mehr sauber gezogen werden kann.

Was raten Sie mir? Soll ich beauftragen oder nicht? Und wie kann ich sicherstellen, dass die Baumängel durch den Architekten nachverfolgt und so durch die Firmen behoben werden?

VG

Andreas Apeldorn

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.

Ich kenne nicht den genauen Umfang der Beauftragung der Baufirma. Wurde diese beauftragt, Undichtigkeiten im Dachbereich generell zu beseitigen, dann stellt es einen Mangel dar, wenn nicht alle Undichtigkeiten beseitigt wurden. Dasselbe gilt, wenn Undichtigkeiten erst durch die Arbeiten neu verursacht wurden.

Wurde die Baufirma jedoch lediglich damit beauftragt, ganz bestimmte undichte Stellen zu beseitigen, hat sie dies getan, und es stellt sich jetzt heraus, dass es noch weitere undichte Stellen gibt, die bei der Beauftragung übersehen wurden oder nicht bekannt waren, dann handelt es sich nicht um einen Mangel. Dann müsste zur Beseitigung nachträglich erkannter Undichtigkeiten in der Tat ein kostenpflichtiger Zusatzauftrag ausgelöst werden.

Sollte es allerdings zum Auftrag gehört haben, dass die Baufirma den Dachbereich auf undichte Stellen untersucht, und sie die jetzt aufgetauchte(n) Stelle(n) übersehen hat, dann wäre dies eine fahrlässige Pflichtverletzung des Bauvertrages. Allerdings könnte die Baufirma in diesem Fall argumentieren, dass wenn die zusätzlichen Undichtigkeiten von Anfang an bekannt gewesen wären, dann auch eine höhere Vergütung gefordert worden wäre. Auch hier kommt es auf die Ausgestaltung des Vertrages an, d.h. ob sich die Firma zu einem Pauschalpreis zur Herstellung eines abgedichteten Zustandes verpflichtet hat, oder ob sich die Vergütung nur auf die Abdichtung einer konkreten Stelle beschränkt hat.

Um festzustellen, ob die Baufirma die undichte Stelle als Baumangel zu vertreten hat, sollte ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. Wenn ein Mangel vorliegt, muss die Firma auch die Gutachterkosten erstatten. In Fällen wie dem vorliegenden, in denen weitergebaut werden soll und zu befürchten ist, dass die Verwantworlichkeit im Falle des Weiterbaus nicht mehr geklärt werden kann, gibt es die Möglichkeit der Beweissicherung durch ein selbständiges Beweisverfahren nach §§ 485 ff. ZPO.

2.

Zunächst muss geklärt werden, ob es sich bei den erforderlichen Arbeiten um Mängelbeseitigung handelt. Sollte dies der Fall sein, dann ist die Baufirma nämlich bereits auf Grund des Erstauftrages verpflichtet, die Mängelbeseitigung auf eigene Kosten durchzuführen, ohne dass es eines zusätzlichen Auftrages bedarf. Im Gegenteil, wenn Sie der Baufirma jetzt einen Folgeauftrag erteilen, dann anerkennen Sie, dass es sich bei den Arbeiten nicht um Mängelbeseitigung handelt, und diese deshalb zusätzlich zu vergüten sind.

Auch deshalb ist Ihnen die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens zu empfehlen.

Als Werkvertrag ist ein Architektenvertrag grundsätzlich formfrei, also auch mündlich, abschließbar. Lediglich, soweit die Mindestsätze nach den Honorartafeln überschritten werden sollen, wird eine schriftliche Vereinbarung gefordert (§ 7 Abs. 1, 3 und 5 HOAI).

Dadurch, dass Sie mit dem Architekten mit der tatsächlichen Durchführung des Vertrages begonnen haben, ist der Wille der Vertragsparteien deutlich geworden, dass der Vertrag nicht von einer schriftlichen Beurkundung abhängen sollte. Wenn der Architekt vertraglich die Bauüberwachung übernommen hat, ist er auch verpflichtet, die Beseitigung aufgetretener Mängel zu überwachen.

Zur Leistungsphase 8 (Objektüberwachung) Ziffer p) gehört die Überwachung der Beseitigung der bei der Abnahme festgestellten Mängel bzw. zur Leistungsphase 9 (Objektbetreuung) Ziffer b) gehört Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen für Mängelansprüche gegenüber den ausführenden Unternehmen sowie das Überwachen der Mängelbeseitigung innerhalb der Verjährungsfrist (Anlage 10.1 Leistungsbild "Gebäude und Innenräume" zu § 34 Abs. 4, 35 Abs. 7 HOAI).

Kommt der Architekt diesen Pflichten nicht nach, können Sie nach erfolgloser angemessener Fristsetzung von den nicht ausgeführten Teilbereichen des Vertrages zurückteten (§ 323 Abs. 1 und 5 BGB) und die Arbeiten durch einen anderen Architekten ausführen lassen; die hierfür anfallende Vergütung können Sie gegen den ersten Architekten als Schadenersatz geltend machen (§ 325 BGB) und mit diesem Anspruch auf Schadenersatz auch gegen einen Vergütungsanspruch des Achitekten aufrechnen. (Für die Teilbereiche des Vertrages, von denen Sie zurücktreten, verliert der Aechitekt ohnehin seinen Vergütungsanspruch.)

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt

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