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Begehungsverbot für Baustelle bei offensichtlichen Mängeln

| 30.06.2011 15:26 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Guten Tag,

ich habe eine DHH von einem Bauträger gekauft die aktuell noch im Bau ist. Der Vertrag ist nach BGB geregelt.
Lange waren Baustellenbesuche kein Problem. Mit Fotos wurde der Bautenstand dokumentiert. Kürzlich sind nun einige offensichtliche Mängel per Foto dokumentiert (z.B. bereits verputzte Wände und Estrich im Keller sind aufgrund anhaltendem Wassereintritt durch das nicht abgedichtete Dach feucht) und dem Bauträger mehrmals zur Verfügung gestellt worden.
Zunächst wurden wir gebeten die Baustelle nicht mehr alleine zu betreten und nun wurde ein Verbot ausgesprochen. Begründet wird dies mit Versicherungsgründen, aber es ist offensichtlich dass er es tut weil wir Mängel dokumentieren. Im Kaufvertrag ist hinsichtlich eines Begehungsrechts für den Bauherren nichts geregelt.

Nun stellt sich die Frage ob der Bauträger berechtigt ist ein Begehungsverbot auszusprechen und die Begutachtung der Mängel zu untersagen.

Vielen Dank.

Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Leider sind Sie als Bauherr gegenüber dem Bauträger häufig in einer schwächeren Position. Grundsätzlich ist die Erteilung des Baustellenverbots als Ausübung des Hausrechts anzusehen, welches aus dem Eigentum an dem Grundstück folgt.

1.

Sind Sie noch nicht Eigentümer des Grundstücks, also noch nicht im Grundbuch eingetragen, können Sie der Ausübung des Hausrechts wenig entgegen halten. Je nach Gestaltung Ihrer Verträge schuldet der Bauträger Ihnen die Übereignung eines fertig bebauten Grundstücks. Hier dürfte Ihre Berechtigung zu „Zwischenkontrollen" ohnehin ausscheiden.

Eine andere Bewertung ergibt sich meines Erachtens auch dann nicht, wenn Sie einen Grundstückskaufvertrag und separat einen Werkvertrag über den Bau selbst geschlossen haben. In diesem Fall hätten Sie zwar im Rahmen der Abnahme das Recht zur Untersuchung des Werks auf Mängel. Allerdings bestimmt § 640 Abs. 1 S. 1 BGB, dass das hergestellte Werk abzunehmen ist. Hergestellt ist das Werk allerdings erst nach Fertigstellung. Entsprechend wäre auch bei dieser Konstellation nur eine Kontrolle nach Fertigstellung möglich.

2.

Aber auch wenn Sie bereits Eigentümer des Grundstücks sein sollten, kommt eine wirksame Ausübung des Hausrechts in Betracht. Häufig lassen sich Bauunternehmer in solchen Fällen das Hausrecht zur Ausübung in eigenem Namen übertragen. Ist dies erfolgt, kann das Hausrecht selbst gegenüber dem Eigentümer geltend gemacht werden.

Wenn Sie schon Eigentümer sein sollten, sollten Sie prüfen, ob eine solche Übertragung stattgefunden hat.

3.

Gelegentlich finden sich Bestimmungen in Bauträgerverträgen, nach denen der Bauherr/Käufer die Baustelle mit einem Sachverständigen seiner Wahl betreten darf – häufig jedoch nur, wenn sich der Bauherr schon vor Vertragsschluss rechtlich beraten ließ. Prüfen Sie ggf. Ihren Vertrag, ob eine solche Vereinbarung getroffen wurde. Verschiedentlich wird dem Bauherrn auch ein Mitbesitz an dem Grundstück eingeräumt, sodass ein Recht zum Betreten hieraus abgeleitet werden kann; auch dies ist aber eher selten anzutreffen.

4.

Sollten Sie nach den vorgenannten Aspekten eher zu dem Entschluss kommen, dass der Unternehmer tatsächlich Inhaber des Hausrechts ist, so könnten Sie versuchen, gegen dessen Ausübung wie folgt zu argumentieren:

Die Ermittlung von Mängeln nach Fertigstellung ist häufig durch einen Sachverständigen möglich – insbesondere wenn man, wie Sie, Hinweise auf Mängel geben kann. Stellen sich Mängel heraus, ist deren Beseitigung in einem späteren Stadium für den Unternehmer wesentlich teurer, als diese sofort zu beheben;

Vermutlich sind Sie verpflichtet, Abschlagzahlungen zu leisten. Im Gegenzug dürften die vertraglichen Rücksichtnahmepflichten es gebieten, dass Sie in entsprechendem Umfang auch Kontrollen vornehmen dürfen und

schließlich kann die Ausübung des Hausrechts auch treuwidrig – und damit unwirksam – sein, wenn Sie alleine geschieht, um Sie von der – ggf. auch erst zur Zeit der Abnahme erfolgenden – Geltendmachung Ihrer Rechte abzuhalten (z.B. wegen vorhandener, später u.U. nicht mehr ohne Weiteres erkennbarer Mängel).

Dabei ist anzumerken, dass das erste Argument ein rein wirtschaftliches ist. Dem zweiten wird sich entgegenhalten lassen, dass es eben der gesetzliche Regelfall ist, dass ein Werk erst nach Fertigstellung abgenommen wird; hiervon abweichende Vereinbarungen bzw. Nebenpflichten sind daher im Zweifel nicht anzunehmen. Auch die Argumentation mit Treuwidrigkeit ist in der Regel ein letzter Strohhalm. In der Regel liegt in der grundsätzlich zulässigen Ausübung eines Rechts keine Treuwidrigkeit. Eine Schädigungsabsicht kann dem Bauunternehmer nicht einfach unterstellt werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 30.06.2011 | 20:11

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