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Befristeter Mietvertrag wegen Eigennutzung - Widerspruchsrechte?

20.03.2010 17:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag, ich bin Vermieter über privaten Wohnraum und kurz davor ein neues Mietverhältnis einzugehen. Das Mietverhältnis wird auf 3 Jahre befristet wegen Eigenbedarfs unter Angabe dieses Grundes im Mietvertrag. Ich möchte in 3 Jahren selbst die Wohnung bewohnen, der Eigenbedarf ist also kein Vorwand.

Ich weiß nun, daß Mieter ganz allgemein (bei unbefristeten Mietverträgen) sich gegen eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters erfolgreich wehren können, z.B. dann, wenn Sie alt und gebrechlich sind und ihnen ein Umzug nicht zuzumuten ist, oder bei Krankheit oder evtl. auch bei Familien mit kleinen Kindern.

1) Wenn der Mieter aber von Anfang an einem befristeten Mietverhältnis zustimmt und auch von Anfang an weiß, daß der Vermieter nach 3 Jahren selbst einziehen möchte, kann der Mieter sich dann trotzdem nach 3 Jahren erfolgreich gegen den Eigenbedarf des Vermieters wehren, z.B. mit der Begründung von Krankheit oder anderen Gründen? 2) Falls ja, kann man sich als Vermieter irgendwie dagegen schützen?

3) Wenn der Mieter keine rechtswirksamen Gründe hat, sich gegen den Eigenbedarf des Vermieters zu wehren, aber trotzdem nicht auszieht, muß der Vermieter dann eine Räumungsklage erwirken? 4) Oder könnte man sofort bei Zeitablauf des Mietvertrages eine Zwangsräumung per Gerichtsvollzieher durchführen?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

gern beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen aufgrund des zur Kenntnis gebrachten Sachverhalts wie folgt:

Fragen 1 und 2)

Das Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung, früher als Sozialklausel bezeichnet (§§ 574 ff BGB), erfasst nur Mietverhältnisse, die auf unbestimmte Zeit laufen und gelten eingeschränkt beim Zeitmietvertrag, § 575a Abs. 2 BGB. Eine eingeschränkte Geltung insoweit, als dass die Vorschriften über das Widerspruchsrecht (§§ 574 bis 574c BGB) entsprechend mit der Maßgabe gelten, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung verlangt werden kann.

Jedoch muss bereits bei Abschluss des Mietvertrages die Befristung vereinbart worden sein, wobei jede Zeitspanne zulässig ist. Wichtig ist, dass die Beendigungsgründe bei Abschluss des Zeitmietvertrages dem Mieter klar mitgeteilt werden. Bei einer geplanten Eigennutzung ist es im Gegensatz zu dem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelten Eigenbedarf nicht notwendig, dass der Vermieter die Wohnung benötigt; ausreichend ist vielmehr allein ein entsprechender Nutzungswille (Gramlich, Mietrecht, 10. Auflage 2008, § 575 BGB).

Der Mieter kann also nicht mit dem Widerspruchsrecht die Fortsetzung des Mietverhältnisses über den vertraglich vereinbarten Mietzeitraum hinaus beanspruchen. Die Regelung des § 574 BGB, wonach der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, wirkt nicht über die vereinbarte Mietzeit von 3 Jahren hinaus.

Unabhängig davon bleibt der Gesichtspunkt, dass im Falle der Verurteilung zur Räumung noch Räumungsschutz (§§ 721, 794 a ZPO) und Vollstreckungsschutz (§ 765 a ZPO) gewährt werden kann (Gramlich, Mietrecht, 10. Auflage 2008, § 574 BGB).

Fragen 3 und 4)

Räumt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht rechtzeitig die Wohnung, so kann sich der Vermieter nicht selbst in den Besitz der Wohnung bringen, sondern muss Räumungsklage erheben. Die Räumung nimmt anschließend der Gerichtsvollzieher nach den §§ 885, 886 ZPO vor.


Im Nachgang möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Beratung nur einen ersten Überblick über die Rechtslage gibt und keine ausführliche anwaltliche Beratung ersetzen kann. Des Weiteren kann sich die rechtliche Beurteilung grundlegend anders darstellen, wenn relevante Tatsachen nicht oder unrichtig mitgeteilt wurden.

Ich hoffe, Ihnen zunächst weitergeholfen zu haben und verbleibe mit

freundlichen Grüßen

Heiko Joel
Rechtsanwalt

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