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Befristeter Mietvertrag: Können wir vor Ablauf der Mietvertragslaufzeit kündigen?

01.09.2008 18:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter


Wir haben folgenden Mietvertrag: Mietbeginn: 1.06.99, Laufzeit: bestimmte Dauer von 10 Jahren, Verlängerungsklausel: verlängert sich um jeweils 1 Jahr, sofern kein Eigenbedarf besteht. Unser Vermieter macht nun Eigenbedarf für seine Tochter,die eine andere Wohnung in der Nähe hat, geltend. Demgemäss hat er uns am 1.08.2008 zum 31.05.2009 die Wohnung gekündigt (Kündigungsfrist 9 Monate).

Für den Fall dass wir, die Mieter ,früher als zum 31.5.2009 eine andere Wohnung finden sollten, können wir dann zu diesem früheren Zeitpunkt kündigen oder sind wir bis zum Ende der Laufzeit dieses Mietvertrages (31.05.2009) gebunden?
Vielen Dank im voraus für Ihre Einlassung hierzu.

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Ein befristeter Mietvertrag ist gem. § 575 BGB nur zulässig, wenn es einen Befristungsgrund gibt und dieser bei Vertragsschluß schriftlich mitgeteilt wurde. Andernfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit begründet.

Sie müssen daher prüfen, ob in Ihrem Mietvertrag ein Befristungsgrund angegeben wurde. Wenn dieser fehlt, ist der Mietvertrag als unbefristeter Mietvertrag zu werten. Dieser kann von Ihnen jederzeit ohne Grund mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden (§ 573 c BGB).

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

Gesetzestext:
§ 575 BGB
"(1) 1Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. 2Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
(2) 1Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. 2Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
(3) 1Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. 2Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. 3Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

§ 573c BGB
"(1) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 2Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

Nachfrage vom Fragesteller 01.09.2008 | 19:37

Vielen Dank für Ihre prompte Information. Gant klar ist mir das jedoch nicht. In Bezug darauf, ob ich vor dem 31.05.2009 als Mieter kündigen kann oder nicht?
Zu Ihrer Information:
Im Einheitsmietvertrtag unter Paragraph 2 Mietdauer,
(2) Kästchern angekreuzt. Er läuft auf die bestimmte Dauer von 10 Jahren
a) ( )Kästchen nicht angekreuzt
b) (X)Kästchen nicht angekreuzt, aber (X) Kästchen angekreuzt: um, (handschriftlich) jeweils 1 Jahr, sofern kein Eigenbedarf besteht.
Daraus folgert doch wohl eindeutig, dass es sich hier um eine Mietdauer mit 'Verlägerungsklausel handelt, obwohl b) nicht angekreuzt ist, aber wie gesagt, das relevante X, um jeweils 1 Jahr, sofern kein Eigenbedarf besteht." Ist das der von Ihnen erwähnte Befristungsgrund?
Entschuldigen Sie bitte, ich zahle auch gerne nach.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.09.2008 | 11:16

Sehr geehrter Fragesteller,

Eigenbedarf stellt grundsätzlich einen Befristungsgrund gem. § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB dar. In der Form, wie es in Ihrem Mietvertrag formuliert wird, ist jedoch kein zulässiger Befristungsgrund mitgeteilt worden.

Wie ich bereits in meiner Antwort erwähnte, muß der Befristungsgrund (z.B. Eigenbedarf) vorher schriftlich mitgeteilt werden. Diese schriftliche Mitteilung der Verwendungsabsicht muß konkret formuliert sein. Der Vermieter muß also einen konkreten Lebenssachverhalt darlegen, der dem Mieter die Prüfung ermöglicht, ob die Befristung gerechtfertigt ist (vgl. BGH NJW 07, 2177). Dabei genügt die Wiederholung des Gesetzeswortlauts nicht.

In Ihrem Fall ist zu abstrakt auf Eigenbedarf Bezug genommen worden. Dies erfüllt nicht die Voraussetzungen des § 575 BGB. Sie können daher nach meiner Auffassung vor dem 31.5.09 als Mieter unter Einhaltung der dreimonatigen Frist kündigen.

Mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

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