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Befristeter Mietvertrag - Einhaltung einfordern?


| 02.02.2006 11:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Hallo,
folgendes Problem:
Ich lebe seit 9 Jahren in einer eheähnlichen Gemeinschaft im Haus meiner Partnerin.
Im Rahmen unseres letzten Konflikts hat sie mich des Hauses verwiesen.
Wir haben vor 1 Jahr einen qualifizierten Zeitmietvertrag auf 20 Jahre (mir wurde damals gesagt, dass es keine zeitliche Begrenzung mehr gibt) abgeschlossen. Die Befristung wird begründet mit dem dann gewünschten Einzug der Mutter meiner Partnerin, die dann in einem Alter sein wird, wo eine Pflegebedürftigkeit vorliegen könnte.
Zusätzlich zum Verzicht auf ordentliche Kündigung für die Zeit der Befristung, wurde auf ein Sonderkündigungsrecht nach § 573 c BGB Abs. 3 verzichtet.
Es ist kein Formularmietvertrag, aber ein sich an die üblichen Formulierungen haltender ausformulierter Mietvertrag, lediglich einige Standards wurden weggelassen
Um etwas Ruhe in die Auseinandersetzung zu bringen, bin ich auch vorübergehend ausgezogen, jetzt möchte ich aber wieder in das gemeinsame Haus, nicht zuletzt, da sich dort alle meine und unsere persönlichen Sachen befinden, ich natürlich nicht so schnell etwas Neues finde und in Ruhe etwas Passendes finden möchte. Außerdem lasse ich mich natürlich ungern einfach meines Zuhauses verweisen und möchte auf etwaige Rechte nicht so ohne weiteres verzichten
Das Haus ist groß genug, um jedem einen eigenen Wohnbereich zu ermöglichen, lediglich die Küche müsste sich geteilt werden.
Frage: Kann ich mich auf den Mietvertrag berufen?
Wie gehe ich am besten vor, um wieder Zugang zu erhalten, ggf. auch, wenn meine Partnerin nicht gesprächsbereit ist? (In einer verbalen Auseinandersetzung drohte sie mir an, die Schlösser auszuwechseln.)
Könnte es Schwierigkeiten geben, da sich der Arbeitsplatz meiner Freundin ebenfalls im Haus befindet? Gibt es da auch irgendwelche Paragraphen, die Sonderkündigungen möglich machen könnten?
Ich weiß, dass es schwierig werden wird, da das Haus ihr gehört, aber gerade deshalb haben wir diesen Mietvertrag gemacht, zu Zeiten, als sie mir noch alles unterschrieben hätte und hat. Aber damals wollten wir beide noch, dass ich irgendwann mal nicht auf der Straße stehen muss.
Wir haben im übrigen auch einen nicht notariell beglaubigten Partnerschaftsvertrag, in dem wir Hausstand etc. geregelt haben. Dort steht auch ein dauerhaftes Wohnrecht in diesem Haus drin, auch im Fall einer Trennung. Dieses Wohnrecht sollte auch grundbuchamtlich eingetragen werden (ist leider noch nicht geschehen) und bis dahin sollte eben dieser Mietvertrag gelten.
Danke für Ihre Mühe.
Sehr geehrter Ratsuchender,


das Ihre Partnerin in dem Haus auch den Arbeitsplatz hat, ist für die Ausgestaltung des Mietverhältnisses nicht von Bedeutung.

Hier wird es im Wesentlichen auf die genaue Ausgestaltung des Vertrages mit seinem genauen Wortlaut ankommen. Ich biete Ihnen an, mir diesen einmal zuzufxen.

Vorbehaltlich der Einsicht gilt nach Ihrer Schilderung folgendes:

Die früher vorgesehene Höchstgrenze von fünf Jahren gibt es in der Tat nicht mehr, so dass auch die 20jährige Mietdauer zulässig ist, zumal ein nachvollziehbarer Befristungsgrund offenbar genannt worden ist.

Da eine Kündigung der Vertrages nach Ihrer Schilderung bisher nicht in schriftlicher Form erfolgt ist, hat der Vertrag auch weiterhin Bestand, so dass Sie die mieterrechtlichen Pflichten und Rechte innehaben. Dazu gehört auch der Zugang zum gemieteten Objekt.

Wir Ihnen dieser nun durch die Freundin verweigert, könnten Sie diesen Zugang notfalls mit gerichtlicher Hilfe erzwingen. Dieses könnte, sofern Sie einen Grund für eine schnelle Entscheidung darlegen können, sogar im Wege der einstweiligen Verfügung geschehen, ansonsten durch ein "normales" Verfahren.


Ein Problem ist der offenbar unbegrenzte Ausschluss der Kündigung. Wenn es sich nicht -vorbehaltlich der Einsicht in den Vertrag- um einen befristeten Mietvertrag handelt, könnte der Vermieter, also die Partnerin, den Vertrag schriftlich kündigen und zwar ggfs. sogar fristlos, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, ansonsten mit einer Frist von drei Monaten.

Denn den Verzicht auf die fristgemäße Kündigung halte ich hier für unwirksam, da nach höchstrichterlicher Rechsprechung der Ausschluss der ordentlichen Kündigung nicht mehr als vier Jahre befristet sein darf (BGH, Urt. v. 06.04.2005 Az.: VII ZR 27/04).

Dieses müssen Sie bei der Frage, ob das Mietverhältnis tatsächlich fortgesetzt werden soll für den Fall beachten, dass es doch kein Zeitmietvertrag ist.

Aber auch bei einem Zeitmietvertrag wäre die fristlose Kündigung zulässig, wenn eben der wichtige Grund vorliegt, was so abschließend nicht abgeschätzt werden kann. Dabei wird es darauf ankommen, was im Einzelnen vorgefallen ist, wobei die Tatsache, dass die Küche gemeinsamgenutzt werden müsste, sicherlich bedeutend werden kann.

Dieses gilt auch hinsichlich des Wohnrechtes, dass mangels Eintragung nur als schuldrechtliches Wohnrecht anzusehen ist (BGH WM 82, 212).

Ehrlich gesagt würde ich es mir an Ihrer Stelle gut überlegen, ob Sie sich diesen Streß antun wollen, wenn der Wohnraum nicht zwingend benötigt wird. Weiterer Ärger scheint hier vorprogrammiert. Inwieweit aber partnerschaftliche Ausgleichsansprüche Ihnen zustehen würden, wäre dabei eine vollkommen andere Frage.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 02.02.2006 | 17:35

Danke für Ihre schnelle Antwort.
Ich werde gern Ihr Angebot annehmen und Ihnen den Mietvertrag zufaxen.
Wenn mein Vertrag ein wirklich qualifiziert befristeter Mietvertrag ist, was sind denn Gründe für eine außerordentlichen (fristlose) Kündigung?
Habe übrigens diesen Vertrag als Vorlage genommen.
Danke.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.02.2006 | 08:11

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

das Fax ist angekommen, wonach der Vertrag tatsächlich als befristeter Vertrag einzustufen wäre, wenn ich nicht nun an der Rechtmäßigkeit insgesamt Zweifel hätte.
Denn das Verhältnis zwischen qm des Objektes und des Mietzinses, mit dem auch noch alle Nebenkosten abggolten sein sollen ist so eklatant, dass man hier wirklich ein Scheingeschäft unterstellen könnte.

Gründe für eine fristlose Kündigung wären (nicht abschließend):

Nichtzahlung des Mietzinses,
vertragswidrige massive Vertragsverletzunegn trotz Abmahnungen,
Störung des Hausfriedens (!), sofern sie nachhaltig ist.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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