Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Befristete Vermietung eines Zimmers

| 22.03.2019 15:00 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Bernhard Schulte


Zusammenfassung: Zeitmietvertrag und ordentliche Kündigung.

Nach dem Auszug aus der gemeinsamen Wohnung mit meiner Frau hat diese zwei Zimmer weiter genutzt. Als Eigentümer der Wohnung habe ich Verträge für zwei Mitbewohnerinnen ausgestellt, die meine Frau ausgesucht hat. Versehentlich habe ich dabei das Vordruck-Formular "Untermietvertrag" genutzt. In §4 des Vordrucks habe ich unter "Mietzeit und Kündigung" eingetragen, dass das Mieverhältnis am 1.2.2018 beginnt und am 31.12.2018 endet. Beim Endzeitpunkt ist im Originalvertrag eine von mir mit Kürzel versehene Änderung von 31.10. auf 31.12. sichtbar, da die Mieterin eine längere Mietzeit zur Wohnungssuche wünschte. Die Mieterin bat mich Mitte Juli 2018 um ein Gespräch und übergab mir eine "fristgerechte Kündigung zum 31.10.2018", darin schriftlich erwähnend, dass es sich um einen regulären Mietvertrag und keinen Untermietvertrag handele und deshalb die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten gelte. Sie bat außerdem um die Entlassung aus dem Mietvertrag zum 30.9.2018, da sie zu diesem Zeitpunkt ausziehen werde. Ich habe den Erhalt der Kündigung schriftlich bestätigt, aber die Kündigung nicht explizit anerkannt. Mündlich abgesprochen war immer: "Wir finden eine Lösung, wenn du früher ausziehen willst". Bei Übergabe der Kündigung habe ich zugesagt, mit meiner Frau eine Zimmermieterin zu suchen. Meine Frau fand jemanden, der vom 1.-3.10. einzog und Miete zahlte aber noch nicht den Vertrag unterschrieben hatte, dann plötzlich nach England musste. Die nächste Mieterin wurde zum 15.11. gefunden, so dass ich von der Kaution 1,5 Monatsmieten zzgl. 3 Tage Mieterhalt abgezogen und den Rest überwiesen habe. Nun klagt die Mieterin über den Deutschen Mieterbund auf Rückzahlung der vollen Kaution (607 Euro ausstehend). Hat sie ein Recht darauf? Gilt nicht ihr Vertrag bis Dezember 2018, so dass sie froh sein kann, aus Kulanz Mitte November 2018 aus dem Vertrag entlassen worden zu sein? Kann die Tatsache, dass ich das falsche Vertragsformular genutzt habe, die gewünschte Befristung aufheben? Nutzt mir die WhatsApp-Kommunikation als Beleg, aus der ihre Befristungsabsicht hervorgeht? Darin bat mich Anfang Juni 2018 (also 6 Wochen vor ihrer Kündigung, da sie eine Wohnung gefunden hatte) um Information, ob die Befristung bis Dezember 2018 bestehen bleibe, da der Wohnungsmarkt eng sei und sie gerne länger bleiben würde.

Sehr geehrte (r) Fragesteller (in),

aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben möchte ich Ihre Frage, wie folgt, beantworten.

Hier verstehe ich Sie so, dass Sie mit Ihrer Mieterin zwar eine konkret Laufzeit vereinbart haben, jedoch kein Befristungsgrund (der im Übrigen denen des § 575 BGB enstprechen muss) im Mietvertrag aufgenommen haben. Ohne wirksamen Befristungsgrund nach § 575 BGB (z.B. Eigenbedarf etc.) gilt der Mietvertrag (egal ob Mietvertrag oder Untermietvertrag) auf tatsächlich auf unbestimmte Zeit geschlossen. Wegen § 575 Abs. 4 BGB sind Abweichungen zum Nachteil des Mieters unwirksam. Es gelten im Ergebnis hier die gesetzlichen Kündigungsfristen für den Mieter von 3 Monaten von § 573c BGB . Diese ist hier meiner Ansicht nach wirksam zum 31.10.2018 ausgesprochen worden. Den Zugang der Kündigung haben Sie bestätig.

Zwar gilt §575 BGB nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. Doch muss sich dann ebenfalls diese Absicht zum vorübergehenden Gebrauch entweder aus dem Mietvertrag oder aus anderen Dokumenten spätestens bei Vertragsschluss hervorgehen. Hierzu gibt es keine Anhaltspunkte. Spätere WhatsApp-Nachrichten reichen hier für meines Erachtens nicht aus und haben keine Auswirkungen mehr.

Gleiches würde für Wohnraum gelten, der in der von Ihnen selbst genutzten Wohnung liegt und zumindest überwiegend von Ihnen vereinbarungsgemäß möbliert wurde. Auch dann würde § 575 BGB keine Anwendung finden. Allerdings ist diese Regelung hier nicht einschlägig, da Sie die Wohnung nicht selbst bewohnen. Es verbleibt also bei der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten wegen unwirksamer Befristung.

Darüber hinaus haben Sie hier die Mietsache zwischenzeitlich anderweitig vermietet, so dass Sie die Beendigung zum 31.10.2018 ebenfalls zumindest durch schlüssiges Verhalten akzeptiert haben.

Folglich hat die Mieterin in der Tat einen Anspruch auf vollständige Kautionsrückzahlung von Ihnen. Sie könnten allenfalls noch etwaige Einbehalte machen, wegen noch abzurechnender Nebenkosten und/oder Beschädigungen, die die Mieterin verursacht hat. Letztere verjähren aber nach 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache.

Einen Rechtsstreit würde ich an Ihrer Stelle hier nicht führen.

Hoffentlich konnte ich Ihnen - dennoch - weiterhelfen, auch wenn meine Antwort vielleicht nicht Ihren Hoffnungen entspricht. Über eine positive Bewertung von z.B. 5 Sternen würde ich mich freuen. Falls Sie künftig neue Fragen haben, können Sie mich gerne über die Direktanfrage (https://www.123recht.de/anwalt/Rechtsanwalt-Bernhard-Schulte-Frechen-__l108340.html) kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen

Schulte
Rechtsanwalt, externer Datenschutzbeauftragter (TÜV) & Datenschutzauditor (TÜV)

Nachfrage vom Fragesteller 22.03.2019 | 16:38

Danke für die schnelle und hilfreiche Antwort. Da ich mich im Trennungsjahr befand, war unklar, ob ich persönlich die Wohnung (alleine oder mit meiner Frau) nach Ende der Befristung wieder nutzen würde. Diese Tatsache war bekannt und wird auch in der WhatsApp-Kommunikation deutlich ("Die Wohnung steht unter dem Vorbehalt der Eigennutzung bzw. der Nutzung durch xxx" - also meine Frau). Das reicht nicht aus, richtig, da im Mietvertrag nicht auf diesen Befristungsgrund hingewiesen wird. Das von Ihnen angesprochene "schlüssige Verhalten" wird vom Mieterbund auch angeführt. Es nutzt also vermutlich nicht, dass ich noch keinen Mietvertrag in der Hand hatte (was als Voraussetzung für das frühere Entlassen aus dem Vertrag besprochen wurde).

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.03.2019 | 18:24

Nein, das nutzt nicht. Mietverträge können auch mündlich bzw. durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Hier gab es Ihren Angaben nach einen Nachmieter, der auch Miete zahlte.

MfG
Schulte

Bewertung des Fragestellers 22.03.2019 | 19:09

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?