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Befreiung von der Festsetzung eines Bebauungsplanes

20.02.2014 11:48 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung: Ein Bauvorbescheid erlischt in Niedersachsen nach 3 Jahren, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach seiner Erteilung der Bauantrag gestellt wird. Auch die Baugenehmigung selbst erlischt nach 3 Jahren, wenn nicht innerhalb dieser Zeit mit dem Bau begonnen wird, oder er mehr als 3 Jahre stillsteht.

Sehr geehrter Anwalt,
Mir liegt eine Befreiung von der Festsetzung eines Bebauungsplanes der Gemeinde Bissendorf im Landkreis Osnabrück vom Mai 2010 vor.
Nun erfahre ich zufällig, daß dieser Bescheid nach 3 Jahren seine Gültigkeit verloren hat..
Im Bescheid ist keine Begrenzung der Gültikeit vermerkt.
Ist eine solche Befreiung zeitgebunden?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine Erlöschenszeit von 3 Jahren ist üblich. In der Niedersächsischen Bauordnung ist sowohl für die Baugenehmigung als auch für den Fall des Bauvorbescheids eine Frist von 3 Jahren vorgesehen:

§ 71 Geltungsdauer der Baugenehmigung und der Teilbaugenehmigung

1 Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung der Baumaßnahme nicht begonnen oder wenn die Ausführung drei Jahre lang unterbrochen worden ist. 2 ...

§ 73 Bauvoranfrage und Bauvorbescheid

(1) 1 Für eine Baumaßnahme ist auf Antrag (Bauvoranfrage) über einzelne Fragen, über die im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden wäre und die selbständig beurteilt werden können, durch Bauvorbescheid zu entscheiden. 2 Dies gilt auch für die Frage, ob eine Baumaßnahme nach städtebaulichem Planungsrecht zulässig ist.

(2) 1 Der Bauvorbescheid erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach seiner Erteilung der Bauantrag gestellt wird. 2 Im Übrigen gelten die §§ 67 bis 70 und § 71 Sätze 2 bis 4 sinngemäß.

In Ihrem Fall wird es sich wohl um einen Bauvorbescheid handeln, der die planungsrechtliche Zulässigkeit regelt.

Wenn Sie also keine Baugenehmigung innerhalb von 3 Jahren beantragt haben, wird die Frist abgelaufen sein.

Der Zweck hinter diesen Befristungen ist, den Gemeinden auch eine Planung zu ermöglichen. Wenn jeder "auf Halde" Baugenehmigungen und Bauvorbescheide erwirken würde, dann könnte die Gemeinde effektiv keinerlei Bebauungsplanungen mehr durchführen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.03.2014 | 12:22

Nachfrage zum Thema:Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplanes:Es handelt sich bei der anstehenden Frage nicht um eine BAUVORANFRAGE, sondern um die Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplanes.Situation der Örtlichkeit:Ein Grundstück von ca. 2000 qm mit einem Einfamilienhaus wurden geteilt. Damit auf dem neu entstandenen Grundstück(ohne Haus)überhaupt eine Bebauung stattfinden kann mußte dieser Antrag auf Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplanes gestellt werden.Mit diesem antrag ist noch keine Bauvoranfrage gestellt worden.
Ich denke, daß nicht alle 3Jahre ein Bauland in ein NICHTBauland abgewertet wwerden kann.
Für eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.03.2014 | 15:34

Danke für Ihre Nachfrage.

Eine solche Entscheidung wird i.d.R. durch einen Bauvorbescheid getroffen. Eine isolierte Befreiung ist unüblich. Man müsste sich also eingehend den Bescheid anschauen, den Sie erhalten haben. Im Zweifel wird aber wohl doch ein Bauvorbescheid vorliegen. Schauen Sie sich noch einmal die gesetzliche Regelung des Bauvorbescheids an:

"§ 73 Bauvoranfrage und Bauvorbescheid

(1) 1 Für eine Baumaßnahme ist auf Antrag (Bauvoranfrage) über einzelne Fragen, über die im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden wäre und die selbständig beurteilt werden können, durch Bauvorbescheid zu entscheiden. 2 Dies gilt auch für die Frage, ob eine Baumaßnahme nach städtebaulichem Planungsrecht zulässig ist."

Durch Bauvorbescheid entscheidet also auf Antrag die Bauaufsichtsbehörde über einzelne Fragen, welche im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden wären.
Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines solchen Vorhabens ist eine solche Frage. Die Befreiung von den Festsetzungen ist auch eine solche Frage, da andernfalls das Vorhaben wegen Verstoßes gegen den Bebauungsplan unzulässig wäre.

"Ich denke, daß nicht alle 3Jahre ein Bauland in ein NICHTBauland abgewertet wwerden kann."

Ganz im Gegenteil: Aufgrund der Ihnen erteilten Befreiung wird das "Nichtbauland" gerade für Sie zu Bauland aufgewertet. Die Befreiung ist doch nur dann notwendig, wenn Sie andernfalls nicht bauen dürften.

Wenn schon der Bebauungsplan das Bauen erlaubt, müsste man Sie ja nicht von dessen Festsetzungen befreien.

Die Bauaufsichtsbehörde muss den Bescheid übrigens nicht Bauvorbescheid nennen. Es kann materiell-rechtlich aber trotzdem einer sein.

Abschließend wird man das aber nur beantworten können, wenn man den Bescheid selbst sieht.
Diesen kann ich mir gerne (kostenfrei) anschauen, wenn Sie mögen.
Ich kann ohne Kenntnis des Bescheides nicht ausschließen, dass die Behörde keinen Bauvorbescheid erlassen wollte.

Handelt es sich tatsächlich um eine isolierte Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans (was regelmäßig aber nur bei genehmigungsfreien Vorhaben in Betracht kommen dürfte), dann kann es durchaus sein, dass diese zunächst unbefristet erteilt wurde.

Sollte Sie sich dafür entscheiden, mir eine Abschrift des Bescheides zu kommen zu lassen, beachten Sie bitte, dass ich kein E-Mail Postfach für verschlüsselte Nachrichten bereit halte. Falls Ihnen das nichts ausmacht, können Sie mir aber gerne per E-Mail schreiben. Sollten Sie hinsichtlich der Vertraulichkeit auf Nummer sicher gehen wollen, schicken Sie eine Abschrift einfach per Post.

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