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Befreiung von § 31 Abs.2 BauGB


05.04.2007 11:33 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Der Sachverhalt:

Ende 2004 wurde uns in 25451 Quickborn ein Grundstück in zentraler Lage mit 4700 qm Fläche angeboten, bebaut mit einem alten Haus mit Anbau. Wir haben Anfang 2005 eine Bauvoranfrage gestellt mit dem Ziel, dieses Grundstück aufzuteilen auf 4 Grundstücke in den Größen der Nachbargrundstücke (ca 1000 qm) und haben dazu Bebauungsvorschläge mit Einfamilienhäusern gemacht.
Dieser Antrag ist von der Bauaufsicht Pinneberg im Einvernehmen mit der Bauplanung Quickborn im April 2005 abgelehnt worden mit der Begründung, dass es keinen Dispens vom gültigen Bebauungsplan nach § 31 Abs. 2 BauGB gibt. Eine Bebauung sei nur im Rahmen einer Änderung des Bebauungsplanes möglich. Das könne lange dauern. Z.Zt. gebe es dafür keine Notwendigkeit aus Sicht der Behörden. Außerdem würden keine weiteren Anfragen zur Änderung des Bebauungsplanes vorliegen, die einen gehäuften Bedarf anzeigen könnten.
So ähnlich waren auch die Auskünfte der Behörden gegenüber den damaligen Verkäufern des Grundstücks (einer Erbengemeinschaft), die ein Wertgutachten erstellen ließen, in dem das auch festgehalten wurde. Auch hier wurde auf die ablehnende Haltung der Behörden verwiesen. Entsprechend waren die Wertansätze für den nicht bebauten Teil des Grundstücks als Gartenland (ca. 3600 qm).

Mitte 2005 wurde das Grundstück an einen bekannten Quickborner Privatmann verkauft, der relativ kurzfristig mit Bereinigungen des Gesamtgrundstücks begann (Abriss der Garage auf dem hinteren Teil, Fällen von Bäumen an der Grundstücksgrenze, Einfriedung des bebauten Teils, usw).

Seit Mitte März 2007 steht auf dem Grundstück ein Schild: 3 Topgrundstücke zu verkaufen. Wir haben Unterlagen von dem Verkäufer eingesehen. Die Bebauungspläne einschl. Zuwegung entsprechen fast exakt unserer Bauvoranfrage. Im Angebot wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine Baugenehmigung vorliege. Tatsächlich liegt eine Befreiung nach Art 31 Abs.2 BauGB der Bauaufsicht Pinneberg im Einvernehmen mit der Stadt Quickborn vom 25.10.2006 vor. Die jeweiligen Käufer der Grundstücke müssen sich beim Bauantrag nur auf diese Befreiung beziehen.

Im Gebiet des Bplans befinden sich außer diversen Einzelhausgrundstücken und dem hier zur Debatte stehenden großen Grundstück noch ein Schulgrundstück, das direkt an dieses Grundstück angrenzt, und ein entfernter liegendes ca 8.000 qm großes Grundstück, auf dem eine Unternehmensberatung ihre eingeschossigen Büroräume unterhält. In der Zeit zwischen meinem ablehnenden Bescheid (April 2005) und dem positiven Bescheid an den jetzigen Eigentümer (Oktober 2006) hat sich die Schulsituation in Quickborn dahingehend geändert, dass die angrenzende Schule abgerissen wird und auch dieses Grundstück überplant werden soll. Dafür wäre nach meiner Meinung eher eine Bplanänderung erforderlich als eine Befreiung vom gültigen Bplan, weil man sonst auch für das Schulgrundstück eine Befreiung erteilen müsste. Befreiungen sollen aber doch aus Gründen der Rechtssicherheit die absolute Ausnahme sein. Das hieße, es gibt jetzt noch weniger Grund für eine Befreiung vom Bplan als in 2005.

Ich habe mich am 19.3.07 an die Bauaufsicht in Pinneberg gewandt. Dort ist angeblich weder von einer B-Planänderung noch von einer Befreiung vom B-Plan etwas bekannt (so die Auskunft der Vertreterin der zuständigen Sachbearbeiterin nach Einsicht in deren Akten), obwohl diese Behörde selbst die Befreiung im Oktober 2006 erteilt hat. Ich wurde an die Bauplanung der Stadt Quickborn als zuständige Behörde verwiesen, wo ich am 20.3.07 nachgefragt habe. Dort sagte man mir, dass man keine Auskünfte an Dritte über Baugenehmigungen ohne Zustimmung des Eigentümers geben dürfe, auch keine Aussagen machen dürfe über einen Dispens vom BPlan.

Darauf habe ich einen Drittwiderspruch sowohl bei der Bauplanung in Quickborn als auch bei der Bauaufsicht in Pinneberg eingelegt und um Überprüfung meines damaligen ablehnenden Bescheid gemäß § 48 VwVfG gebeten. Bezogen habe ich mich auch auf Art 3 GG (Gleichbehandlung).
Obwohl ich um schriftliche Bestätigung des Eingangs meines Schreibens gebeten habe, wurde mir erst auf telefonische Nachfrage nach einer Woche von der Bauplanung in Quickborn der Eingang bestätigt mit dem Hinweis, dass ich eine Nachricht von der Bauaufsicht in Pinneberg bekommen werde. In diesem Telefonat wurde mir gesagt, dass keine Bplanänderung erfolgt sei.

Meine Fragen sind:

1)muss die Behörde mir Auskunft geben,
a.ob ein Dispens erteilt wurde oder nicht (ohne Einzelheiten)?
b.ob eine B-Planänderung beantragt wurde oder nicht?
2)Wenn ein Dispens erteilt wurde (wonach es aussieht, denn eine B-planänderung ist doch ein langwieriger Prozess mit diversen Anhörungen, auch der Öffentlichkeit, der nicht heimlich ablaufen kann), haben dann die Bauplanung in Quickborn und die Bauaufsicht in Pinneberg ihren Ermessensspielraum, den sie nach § 31 Abs. 2 BauGB haben, missbraucht? Dabei gehe ich davon aus, dass es keine objektiven Änderungsgründe bezüglich des Grundstücks in der Zeit von meinem Antrag bis heute gegeben hat, die eine Befreiung eher rechtfertigen würden.
3)wenn Ermessensmissbrauch vorliegt, kann man daraus Schadenersatzansprüche ableiten, wenn ja gegen wen?
4)Habe ich Anspruch auf eine ausführliche Begründung der unterschiedlichen Ausübung des Ermessens?
5)Innerhalb welcher Frist muss mir eine Begründung für die unterschiedliche Ausübung des Ermessens gegeben werden.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage summarisch wie folgt:

Zu Frage 1: Einen festgeschriebenen Auskunftsanspruch gibt es nach meinem Kenntnisstand nicht. Nach manchen Landesbauordnungen ist der Bauherr verpflichtet den Nachbarn ein Bauvorhaben anzuzeigen. Das hilft Ihnen aber bei Ihrem Auskunftsersuchen gegenüber der Behörde auch nicht weiter.

Grundsätzlich liegt es im Ermessen der Behörde, ob und worüber Sie Auskunft gibt (sofern es sich nicht um "vertrauliche" Informationen handelt).

Wenn die entsprechenden Sachbearbeiter Ihnen keine Auskunft geben wollen, können Sie dagegen rein faktisch nicht viel machen.

Zu Frage 2: Sie können den aktuellen B-Plan bei dem Bauamt Ihrer Gemeinde einsehen. Dann werden Sie erkennen, ob dieser geändert wurde oder nicht. Unterstellt Ihrem Nachbarn wurde eine Befreiung nach § 32 Abs. 2 BauGB erteilt, so kann man im Rahmen Ihrer Anfrage keineswegs feststellen, ob und wann eine ermessensfehlerhafte Entscheidung vorlag. Es ist schließlich bereits zu beachten, dass es sich nicht um das gleiche Grundstück handelt und es sich bereits aus kleinen Abweichungen der Sachlage, bzgl. des anderen Grundstücks, eine andere Sachentscheidung ergeben kann.

Grundsätzlich ist es aber natürlich möglich, dass die Behörde damals bei Ihrem Antrag "falsch" entschieden hat. Es kann aber auch sein, dass aufgrund anderweitiger (mittlerweile veränderter) planerischer Erwägungen eine andere Entscheidung ergangen ist.

Zu Frage 3: Ein Ermessensfehler stellt nicht automatisch einen Ermessensmissbrauch dar. Vorliegend einen Schadensersatzanspruch geltend machen zu wollen, schätze ich nach den bisherigen Informationen als sehr schwierig ein. Sie könnten ggf. einen Amtshaftungsanspruch geltend machen. Dann müssten Sie aber zunächst einen konkreten Schaden nachweisen können. Alleine dies dürfte bereits schwierig werden. Ferner müssten Sie nachweisen, dass der zuständige Sachbearbeiter Ermessenfehlerhaft entschieden hat, was ebenfalls sehr schwierig werden wird, da Sie maßgeblich in der Beweispflicht sind.

Die Ansprüche müssten Sie dann gegen die Anstellungskörperschaft des zuständigen Sachbearbeiters stellen.

Zu Frage 4 und 5: Ich glaube nicht das Sie in der vorliegenden Form eine Entscheidung oder Begründung erhalten werden zu einem unterschiedlichen Ermessengebrauch in Bezug auf Ihren Antrag von 2005 zu dem Antrag Ihres Nachbarn. Die damalige Ablehnung Ihres Antrages dürfte bestandkräftig sein und wird voraussichtlich von der Behörde gar nicht mehr behandelt werden.

Ich würde Ihnen empfehlen, einfach mal mit dem Eigentümer des besagten Nachbargrundstücks zu sprechen. Sofern er Ihnen Auskunft gibt, brauchen sie nicht weiter zu spekulieren und bei der Gemeinde nachzufragen. Wenn Ihr Nachbar nun tatsächlich eine Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB erhalten hat und die Voraussetzungen seines Grundstückes, mit Ihrem Grundstück insoweit kompatibel sind, sollten Sie Ihren Antrag aus 2005 vergessen und einfach einen neuen Antrag stellen. Dieser dürfte dann unter Berücksichtigung des bereits von Ihnen zitierten Gleichheitsgrundsatzes nicht mehr abgelehnt werden.

Ich möchte abschließend allerdings noch darauf hinweisen, dass es sich vorliegend um eine komplizierte Rechtsmaterie handelt. Eine detailierte Prüfung kann daher auch nur ein Kollege vor Ort vornehmen, dem alle Unterlagen vorliegen und ggf. auch die gegenständlichen Örtlichkeiten bekannt sind.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Keller
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 06.04.2007 | 09:45

Sehr geehrter Herr Keller,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Ich glaube, Sie gehen irrtümlich davon aus, dass es sich bei den beiden Anträgen um unterschiedliche Grundstücke handelt. Tatsächlich handelt es sich bei meinem wie bei dem anderen Antrag um dasselbe Grundstück (siehe auch meine Schilderung des Sachverhalts). Nur dem anderen Antragsteller wurde nach mir im Oktober 2006 eine Befreiung gewährt, mir jedoch im April 2005 eine Befreiung von § 31 Abs 2 verwehrt. Deshalb habe ich das Grundstück auch nicht gekauft.
Fest steht auch, dass der BPlan nicht geändert wurde.
Die Situation des Grundstücks hat sich dahingehend verändert, dass das mit einer Schule bebaute Nachbargrundstück wegen des Abrisses der Schule ebenfalls überplant werden muß. Das kann aber nur durch eine BPlanänderung und nicht durch eine weitere Befreiung erfolgen. Insofern ist die Situation für den mir nachfolgenden Antragsteller bezüglich einer Befreiung eher ungünstiger geworden.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.04.2007 | 17:25

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Anscheinend habe ich Sie in der Tat falsch verstanden. Dies ändert für Sie aber leider nichts an meiner Antwort. Eher im Gegenteil. In diesem Fall gehe ich eher noch davon aus, dass Sie wohl in keinem Fall Ansprüche geltend machen können, weder bzgl. des Auskunftsersuchens (da Sie dem Grunde nach kein berechtigtes Nachbarinteresse für eine Auskunft nachweisen können), noch bzgl. des Schadensersatzes, da nach Ihrer bisherigen Schilderung bereits ein Schaden (im juristischen Sinne) nicht vorhanden sein dürfte.

Es tut mir leid, dass ich Ihnen auch nach Ihren weiteren Erklärungen keine positive Antwort geben kann.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Keller
Rechtsanwalt

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