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Beendigung mündl. Pachtvertrag nach Kauf


02.01.2007 22:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Hallo,
wir haben im August 2005 ein Wohnhaus mit angrenzender "landwirtschaftlicher Nutzfläche" in Form einer Wiese gekauft, NRW, Kreis Kleve. Die Wiese wird von einem Landwirt als Weide benutzt. Ein schriftlicher Pachtvertrag existiert nicht, obwohl dieser nach dem Kauf noch von dem Immobilienmakler oder der Verkäuferin nachgereicht werden sollte.

Wir haben uns im Oktober 2006 mit dem Landwirt unterhalten, um endlich die Regelung bzgl. der Nutzung der fraglichen Wiese zu klären, da uns weder Fälligkeiten oder weitere Absprachen bekannt sind. Die Antwort des Landwirts: Es existiert ja gar kein Vertrag, die Pachthöhe sei ihm nicht mehr bekannt, wahrscheinlich nur 125 Euro, die Kündigungsfrist betrage höchstens 3 Monate, es sei ihm sowieso nichts an der Nutzung gelegen, aber so bräuchten wir uns wenigstens icht darum zu kümmern. (War das evtl. ein Angebot an uns, die Wiese wieder selbst zu nutzen oder das Angebot für eine kürzere Kündigungsfrist?)

Wir haben uns später entschlossen, unter diesen Umständen die Wiese lieber selber zu nutzen. Als ich den Landwirt letzte Woche darauf angesprochen habe, behauptet er nun:
Er hätte Pachtschutz, Kündigungsfrist deshalb mindestens 2 Jahre. Pacht nur 125 Euro, niemals mehr. Der Pachtvertrag wurde zwar nicht schriftlich, aber mündlich geschlossen und ist deshalb rechtsgültig. Pachtjahr beginnt immer am 01. November, deshalb ist eine Kündigung erst zum 31. Oktober 2008 möglich. Und ich solle auf jeden Fall die 125 Euro mitnehmen, das müsse unbedingt sofort von ihm bezahlt und erledigt werden. Ich habe mich geweigert, das Geld sofort ohne weitere Klärung anzunehmen, damit hierdurch keine Fakten geschaffen werden.

Der Pachtvertrag wird im notariellen Kaufvertag übrigens mit einem Nebensatz erwähnt, ohne weiter darauf einzugehen.

Soweit die Fakten.
Uns ist sehr an der Eigennutzung der Weide gelegen. Von dem Landwirt fühlen wir uns bewußt belogen, um die Kündigungsfrist 01. November 2006 zu überschreiten. Bei meinen Recherchen habe ich nun den Paragraphen

-BGB 584 gefunden, wo die Kündigungsfrist etwa 6 Monate zum Jahresende beträgt (hier sehe ich kein Problem),

außerdem
-BGB 594a mit mindestens 2 Jahren Kündigungsfrist.
Die Pachtjahre beginnen hier in der Regel im November, im Zweifelsfall entsprechend Kalenderjahr (dann könnte ich noch bis zum 4.01.07 kündigen statt bis zum 03.11.07 und gewinne somit 10 Monate, beides ist aber zu lang)


und den Satz "Kauf bricht Miete nicht", wenn der Vertrag schriftlich (!) geschlossen wurde, was eindeutig nicht der Fall ist. Bricht dann Kauf doch Miete? Wenn ja, wie?

Um es noch eimal zusammenzufassen: Wir haben bis heute keinen Vertrag und kein Geld bekommen. Gestern nennt man uns kurze Fristen, heute lange. Die Höhe der Zahlungen ist nicht bekannt.

Meine Fragen:
-Welche Möglichkeit haben wir, die Wiese schnellstmöglich selber zu nutzen?
-Gibt es eine Möglichkeit oder müssen wir und der Kündigungsfrist nach 594a beugen, auch ohne schriftlichen Vertrag und trotz Kauf?
- Wenn §594a, welches Pachtjahr wird wahrscheinlich ausschlaggebend sein?

02.01.2007 | 23:08

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Der Landpachtvertrag bedarf nicht der Schriftform. Wenn er nicht in schriftlicher Form abgefasst ist, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen, § 585a BGB. Der Pächter wäre in Ihrem Fall verpflichtet nachzuweisen, dass ein solcher Vertrag geschlossen wurde. Da der Vertrag im Kaufvertrag erwähnt ist, kann dies – vorbehaltlich der Prüfung des Vertrages – als Anscheinsbeweis ausreichen. Sei müssten dann wiederum nachweisen, dass ein solcher Vertrag nicht existiert.

2.Wenn man davon ausgeht, dass ein wirksamer Pachtvertrag existiert, können Sie diesen Vertrag kündigen. § 584 BGB findet hier keine Anwendung, da es sich nach Ihrer Schilderung um einen Landpachtvertrag handelt, für den die §§ 585 ff BGB gelten. Wenn kein Beginn des Pachtjahres bestimmt ist, gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres erfolgen. Das würde bedeuten, dass Sie am 04.01.2007 schriftlich Kündigen müssen. Die Kündigung muss an diesem Tag beim Pächter zugehen (Einschreiben/Rückschein oder Übergabe mit neutralen Zeugen). Der Pachtvertrag endet dann am 31.12.2008.

3.Möglich ist die außerordentliche Kündigung gemäß § 594e BGB aus wichtigem Grund oder wegen Pachtversäumnis. Maßgeblich ist aber, in welchen Abständen die Pacht fällig ist. Wenn die Pacht monatlich zahlbar ist und seit August 2005 keine Zahlung erfolgt ist, können Sie den Pachtvertrag außerordentlich kündigen.

4.Was als Pachtjahr vereinbart ist, wird bewiesen werden müssen. Nach Ihrer Aussage gibt es nur die Angaben des Pächters. Wenn er diese nicht belegen kann durch Zeugen, Aufzeichnungen o.ä. Wird im Zweifel das Kalenderjahr gelten.

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Diep, Rösch & Collegen
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80333 München
Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50

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Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 03.01.2007 | 16:25

Sehr geehrte Frau Heussen,

vielen Dank für die schnelle Antwort.

1)Leider haben Sie den Punkt "Kauf bricht nicht Miete", wenn ein schriftlicher(!) Vertrag existiert. Dieser existiert ja nun mal nicht. Hilf mir das?

2)Nun meine Nachfrage: Die Pacht ist jährlich fällig, wahrscheinlich zum 31.10. jeden Jahres bzw zum ersten darauf folgenden Werktag. Falls die Pacht nicht bis zum 01.02. gezahlt wird, wie sieht dann eine außerordentliche Kündigungsfrist aus?

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.01.2007 | 18:39

1. Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" gilt über § 593b BGB auch für die Pacht und hilft Ihnen somit nicht weiter.

2. Es kommt auf die Zahlabschnitte an, ob überhaupt ein Kündigungsgrund besteht. Wenn in monatlichen Abschnitten zu zahlen ist, muss auf mindestens zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Zahlung erfolgt sein, um die fristlose Kündigung zu rechtfertigen.
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, können Sie schriftlich fristlos kündigen (Einschreiben/Rückschein).

Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

ANTWORT VON

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