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Beendigung eines Mietvertrages - Schönheitsreperaturen


28.09.2007 23:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch



Ich habe folgende Situation: Ich habe ein 5 1/2 jähriges Mietverhältniss zum 31.10.07 beendet. Es geht mir nun um die Renovierungsarbeiten und Empfehlungen zur Übergabe.

In meinem Vertrag ist folgendes festgelegt:

§ a) Der Mieter hat die Mieträume in ordnungsgemäßen und renovierten Zustand übernommen und wird sie bei Beendigung des Mietverältnisses im renovierten Zustand an den Vermieter übergeben.

§ b) Für die Dauer des Mietverhältnisses übernimmt der Mieter die Schönheitsreperaturen an der ihm vermieteten Wohnung (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen, Reinigung der Teppichböden, Beseitigung von Dübellöchern, Schraublöchern, ungewöhnlichen Anstrichen oder Tapezierungen).

Vom Beginn des Mietverhältnisses an sind die SCHÖNHEITSREPERATUREN in folgenden Zeitabständen vorzunehmen:

alle 3 Jahre: Renovierung von Küchen, Kochküchen, Bädern und Duschen

alle 5 Jahre: Renovierung von Schlaf- und Wohnräume, Flur, Diele und Toiletten

alle 7 Jahre: Renovierung der übrigen Nebenräume.

Die Schönheitsreperaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend, auszuführen.

Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreperaturen entsprechend dem vorstehenden Fristenplan nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz .....

§ c) Bei vorzeitigem Auszug ist abweichend vom Fristenplan die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. (Streichen der Decken und Wände) Heizkörper, Türen, Innenfenster soweit erforderlich. Reinigung der Wohnung sowie aller Einbauten. Der Mieter übernimmt die Pflege des Gartenanteils.

Folgende Ergänzung wurde vereinbart:

1. Nach § a) des Mietvertrages soll der Mieter verpflichtet sein, die Wohnung bei Beendigung in renoviertem Zustand zurückzugeben. Eine derartige Verpflichtung soll gem. § c) dieses Vertrages auch bei vorzeitigem Auszug bestehen. Gem § b) dieses Mietvertrages soll eine derartige Renoviertungsverpflichtung des Mieters nur bestehen, wenn und soweit nach Fristenplan durchzuführende Renovierungsarbeiten sowieso fällig sind, im übrigen ist der Mieter nur verpflichtet, sich an Renovierungskosten zeitanteilig zu beteiligen, sofern er nicht von sich aus Schönheitsreperaturen veranlaßt- Der sich aus dem verschiedenen Vertragsklauseln ergebende Widerspruch wird hiermit in der Weise klargestellt, daß für die Verpflichtung des Mieters die Durchführung von Schönheitsreperaturen ausschließlich die Regelung in § b) des Mietvertrages mit nachstehender Ergänzung gilt.

2. Die Renovierungspflichten des Mieters in § b) des Mietvertrages werden dahingehend konkretisiert, dass Lackarbeiten (Heizkörper, Türen, Fenster) nur alle 7 Jahre durchzuführen sind.


Nun wie folgt - ich habe vor, die Wohnung komplett streichen (Wände, Decken) zu lassen. Lackarbeiten sehe ich nicht vor.

Vor 2 Jahren habe ich eine Bepflanzung des Gartens bzw. die Anlage von 2 Blumenbeeten vornehmen lassen.

Die Vermieterin fordert nun die Rückversetzung des Gartens und Ausführung der Lackarbeiten zumindest zeitanteilig - auch wenn es hier im Vertrag keine zeitanteilige Vereinbarung gibt....

Die neusten Informationen/Urteile zu Schönheitssreperaturen - meiner Auffassung nach - sehen diese nur vor, wenn der Mieter nicht Benachteiligt bzw. nicht verpflichtet wird/werden darf. Ist damit die Vereinbarung bzw. die Ergänzung im Mietvertrag ungültig geworden - oder sind die Schönehitsreperaturen durchzuführen...? Wie verhalten ich mich bzgl. der geforderten Lackarbeiten (Türen, Fenster, Heizkörper)? In Punkt 2. ist ja nun auch von den RenovierungsPFLICHTEN die Rede, die die Heizkörper, Türen und Fenster komplett einbeziehen und hier nicht nur auf die Flächen innerhalb der Wohnung verweist.

Bzgl. des Gartens gehe ich davon aus, dass wenn ich ein Pflanze in den Grund und Boden des Eigentümers/Vermieters setze - ich diese eigentlich gar nicht mehr entfernen darf und eine Rückversetzung nicht gefodert werden kann auch wenn im Mietvertrag ohne weitere Zusätze vereinbart ist, dass "Der Mieter die Pflege des Gartens übernimmt".

Herzlichen Dank für eine entsprechend - unverbindliche Beratung.
Sehr geehrter Fragesteller,

ich setze bei der Beantwortung Ihrer Fragen voraus, dass es sich bei dem Mietvertrag um einen Formularmietvertrag handelt der hinsichtlich der Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung nicht individuell ausgehandelt worden ist.

1.
Nach den Auszügen aus dem Mietvertrag sind Sie nicht verpflichtet Schönheitsreparaturen durchzuführen, da diese nach einem starren Fristenplan vorgegeben worden sind. (BGH Urteil vom 23. Juni 2004 Az. VIII ZR 361/03). Ein starrer Fristenplan macht die Verpflichtung zur Leistung von Schönheitsreparaturen unwirksam. D.h. Sie müssen keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Da es sich bei den Lackierungsarbeiten um einen Teil der Schönheitsreparaturen handelt, ist auch diese Klausel unwirksam.

2.
Formularmäßige Bestimmungen die den Mieter verpflichten nach Beendigung des Mietverhältnisses, unabhängig vom Zustand der Wohnung, eine Endronovierung durchzuführen sind unwirksam (BGH Urteil vom 14.5.2003 Az. VIII ZR 308/02). Sie müssen daher auch keine Endrenovierung durchführen. Widersprüchliche oder mehrdeutige Regelungen in AGB gehen zu Lasten des Verwenders, in Ihrem Falle also zu Lasten des Vermieters.

3.
Grundsätzlich müssen Sie den Garten in dem Zustand zurückgeben, wie Sie ihn übernommen haben. Dazu gehört auch im Zweifel das Entfernen von Pflanzen, solange diese nicht mit Zustimmung des Eigentümers angepflanzt worden sind und die Entfernung nunmehr gegen gesetzlcihe Regelungen verstoßen würden.

Ist das Entfernen von Pflanzen nicht verboten, kann der Eigentüümer dies verlangen, wenn er sich nicht verpflichtet hatte die Änderungen zu übernehmen. Die Erlaubnis den Garten zu gestalten beinhaltet idR noch nicht den Verzicht auf das Rückbauverlangen.

Sie haben mit Ihrer Vermutung nur insoweit Recht, dass Sie gegen den Willen des Eigentümers die Pflanzen nicht entfernen dürfen. Nach Ihrer Schilderung fordert der Eigentümer aber gerade dieses Entfernen der Pflanzen. Die Pflege des Gartens impliziert idR nicht das zusätzliche Bepflanzen und das Anlegen von Beeten.

4.
Ich gebe ausdrücklich zu bedenken, dass eine verbindliche Beantwortung Ihrer Fragen erst nach Prüfung des gesamten Vertrages möglich ist.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

Nachfrage vom Fragesteller 29.09.2007 | 09:16

Sehr geehrter Herr Bordasch, herzlichen Dank für Ihre schnelle Reaktion.

Im Nachtrag zum Mietvertrag unter 1 wurde ja schon auf die Unwirksamkeit der Endrenovierungsklausel hingewiesen. Es gilt also nur noch die Vereinbarung unter § b) des Mietvertrages und ergänzend Punkt 2 im Nachtrag (der Nachtrag wurde im Laufe des Mietverhältnisses ergänzt und beidseitig unterzeichnet).

Wäre der Fristenplan gültig wenn der Zusatz "im Allgemeinen" vorhanden wäre und wenn hier die Berücksichtigung des Zustandes der jeweiligen Räumlichkeiten Berücksichtigung findet?

Das wäre noch von persönlichem Interesse.

Herzlichen Dank für die Beantwortung dieser Nachfrage.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.09.2007 | 22:58

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn der Fristenplan nur "im Allgemeinen" gilt oder nur als Richtmaß in Abhängigkeit vom Zustand der Räume angegeben wurde, handelt es sich nicht um einen starren Fristenplan. Er wäre dann grundsätzlich wirksam.

Allerdings kann auch im Falle von einzelnen grundsätzlich wirksamen Klauseln ein Summierungseffekt zur Unwirksamkeit der Klauseln führen, "wenn jeweils für sich unbedenkliche, aber inhaltlich zusammengehörige Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen". (BGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 163/05)

Daher ist es immer ratsam den Mietvertrag in seiner Gesamtheit prüfen zu lassen und nicht nur einzelne Klauseln.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
- Rechtsanwalt -

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