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Beendigung Mietverhältnis Praxisräume

03.04.2012 13:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren es geht um die vorzeitige Auflösung eines Mietverhältnisses.
Mietvertrag von 2006 (unterschrieben am 09.11.2006)
- abgeschlossen zwischen Ehepaar x und Vermieter
- über EG-Praxisräume und Seminarraum DG insg. 400 m²
- es wurde 2005 einen Nutzungsänderung als Gewerbliche Nutzung vorgenommen (Gebäude ist ansonsten Wohngebäude - Räumlichkeiten waren zuerst als Wohnungen angelegt, 3 Stück)
- Laufzeit über 9 Jahre ab 01.12.2006
- ohne vorzeitige Kündigungsmöglichkeit (Mieter lässt auch hier nicht mit sich reden - da er die extrem hohe Mieteinnahmen nicht verlieren möchte)
- inkl. Zusatzvereinbarung bzgl. Indexmieterhöhung (wird auch jährlich erhöht) und Erlaubnis der Untervermietung von Ehefrau X an Ehemann X für Naturheilpraxis ( Untermiete - Laufzeit auf unbestimmte Zeit, aber gekoppelt an den Hauptmietvertrag, kündbar mit einer Frist von 3 Monaten zum Monatsende)
- Ehepaar ist seit ca. 5 Jahren geschieden, haben jedoch beide Verpflichtung gegenüber dem Ursprungs-Mietvertrag.
- Ehemann, Untermieter der Praxis zieht im Juli 2012 nach Südamerika und möchte vorzeitig aus diesem Mietvertrag heraus
Es wurde mehrfach versucht, für die Räumlichkeiten einen Nachmieter zu finden, jedoch vergebens, da verkehrsungünstige Lage und überteuerte Miete. Die Ex-Ehefrau kann Räumlichkeiten nicht halten (4.600 Euro mtl.).
Gibt es eine Möglichkeit bzgl. der Nutzung der Ex-Ehefrau, die die Räumlichkeiten nicht mehr als Gewerbe nutzen könnte/ würde - z.B. sie zieht selbst ein?
Gibt es eine Möglichkeit wenn ein Mieter ins Ausland geht?
Generelle Möglichkeiten?
Vorab vielen Dank & herzliche Grüße

Sehr geehrte Ratsuchende,


der Ex-Ehemann kann den Untermietvertrag der Praxis kündigen, wobei dieses aber nur Wirkung gegenüber dem Hauptmieter (also der Ex-Ehefrau) entfaltet; der Hauptmietvertrag zwischen dem Ex-Ehepaar und dem Vermieter bleibt weiterhin bestehen.


Der Umzug ins Ausland und die Aufgabe der Praxis in Deutschland stellen keinen besonderen Kündigungsgrund dar.


Auch die Tatsache, dass es sich offenbar um einen sogeannten Indexmietvertrag handelt, nützt hier nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nichts, da ein Mieter bei einem wirksam befristeten Indexmietvertrag nicht vorzeitig kündigen kann.


Sofern nach der Baunutzungsverordnung auch das Wohnen zu Wohnzwecken zulässig ist (und dafür spricht viel, wenn es sich ursprünglich um eine Wohnung gehandelt hat), steht einem Einzug der Ex-Ehefrau und einer Nutzung zu privaten Wohnzwecken nichts entgegen.


Derzeit sieht es also schlecht aus, sich einseitig aus dem Hauptmietvertrag lösen zu können (ein Aufhebungsvertrag wäre zwar immer möglich; aber nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung sperrt der Vermieter sich).



Daber bleibt letztlich nur noch die Möglichkeit, ggfs. die Unwirksamkeit der Befristung (auch in Zusammenhang mit der Indexmiete) weitergehend prüfen zu lassen, in der Hoffnung, dass die Prüfung die Unwirksamkeit der Befristung ergibt. So muss z.B die von Ihnen geschilderte Nachtragsvereinbarung auf alle relevanten vorherigen Schriftstücke Bezug nehmen (BGH, Urt.v. 09.04.08, Az.: XII ZR 89/06), da die Befristung ansonsten unwirksam wäre.

Dazu bedarf es aber der Vorlage aller Vertragsunterlagen und sicherlich dann einer individuellen Prüfung.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 03.04.2012 | 14:28

Sehr geehrter Herr Bohle, vielen Dank für Ihre Ausführungen. Es ist eine gewerbliche Nutzungsdauer vorgenommen worden - allerdings ist die Praxis eine Naturheilpraxis und unterliegt nicht der MwSt - ist es dann noch eine gewerbliche Nutzung? Die Räumlichkeiten waren zuerst für ein Möbelhaus gedacht und sind dann in eine Praxis umgeändert worden. Können die Vertragsunterlagen auch über diese Portal gesichtet werden?
Herzliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.04.2012 | 14:34

Sehr geehrte Ratsuchende,


auch unter Berücksichtigung der genannten Tatsachen handelt es sich - leider - um eine gewerbliche Nutzung. Ihre weiteren Ausführungen ändern an diesem Umstand nichts.



Bei frag-einen-anwalt.de handelt es sich um eine ERSTberatungsplattform. Hier können Sie also Vertragsunterlagen nicht einstellen.

Dafür sollten Sie dann die Direktfrage wählen; dort können Unterlagen eingestellt und dann vom Bearbeiter gesichtet werden.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.04.2012 | 14:34

Sehr geehrte Ratsuchende,


auch unter Berücksichtigung der genannten Tatsachen handelt es sich - leider - um eine gewerbliche Nutzung. Ihre weiteren Ausführungen ändern an diesem Umstand nichts.



Bei frag-einen-anwalt.de handelt es sich um eine ERSTberatungsplattform. Hier können Sie also Vertragsunterlagen nicht einstellen.

Dafür sollten Sie dann die Direktfrage wählen; dort können Unterlagen eingestellt und dann vom Bearbeiter gesichtet werden.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
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