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Beendigung Gewerbemietvertrag Nachfrage


| 22.11.2009 20:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



Betreffend Mietzeit und Kündigung enthält mein Gewerbemietvertrag folgende Regelung:

"§ 4 Mietzeit, Kündigung
1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.06.2006.
2. Das Mietverhältnis läuft auf bestimmte Zeit und endet am 31.05.2011, ohne dass es einer Kündigung bedarf.
(Option) Der Mieter kann das Mietverhältnis um 2x5 Jahre verlängern, indem er dem Vermieter diese Absicht 6 Monate vor Ablauf der Vertragsdauer schriftlich mitteilt.
Kündigung und Ausübung der Option bedürfen der schriftöichen Form. Für die Rechtzeitigkeit von Kündigung und Optionsausübung kommt es auf den Zugang beim Vermeiter/Verwalter an. "

Vorliegend wurde eine Kündigung "zum 31.01.10. bzw. zum nächstmöglichen gesetzlichen Termin" durch mich ausgesprochen. Eine Kündigung ist hier jedoch nicht möglich, da das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit geschlossen wurde. Ist das Kündigungsschreiben somit völlig unwirksam und ohne Rechtsfolgen oder hat die vorgenommene Kündigung trotzdem Rechtswirkung in dem Sinne, das damit eine Ausübung der Option auf Verlängerung der Mietzeit um wieder 5 Jahre nicht mehr möglich ist?
Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Ihre Kündigung "zum 31.01.2010. bzw. zum nächstmöglichen "gesetzlichen Termin" kann man unterschiedlich auslegen.

Eine ordentliche Kündigung zum 31.01.2010 scheidet wegen der entgegenstehenden Formulierung im Mietvertrag aus. Einen "gesetzlichen Termin" (§ 580a Abs. 2 BGB) gibt es nicht, da das Mietverhältnis automatisch zum 31.05.2011 beendet ist. Damit stellt sich die Frage, ob Sie durch die Kündigung sagen wollten, daß eine Verlängerung des Mietverhältnisses über den 31.05.2011 hinaus für Sie nicht in Betracht komme.

Eine solche Auslegung Ihrer Willenserklärung halte ich jedoch für zu eng. Zwar wollen Sie jetzt zu einem nicht zulässigen Zeitpunkt kündigen, jedoch wird man diese Erklärung nicht dahingehend umdeuten dürfen, daß Sie damit auf die Verlängerungsoption verzichten.

Die Ausübung der Option ist darüber hinaus eine neue Willenserklärung, die Ihre jetzige Kündigung ersetzen würde.


2.

Zu berücksichtigen ist aber, daß jeder Fall, der auslegungsfähig ist, auch eine andere rechtliche Betrachtungsweise zuläßt.

Aus pragmatischen Gründen empfehle ich Ihnen deshalb, gegenüber dem Vermieter zu erklären, daß er Ihre jetzige Kündigung als gegenstandslos betrachten solle und daß Sie einerseits den Vertrag erfüllen und andererseits sich die vertraglich eingeräumte Option vorbehalten möchten.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 22.11.2009 | 21:37


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"Sehr dankbar war ich für die sich aus der Rechtsfrage ergebende Handlungsempfehlung, die Herr Raab aufgrund der auslegungsfähigen Betrachtungsweise des Falls gegeben hat."